上市公司频繁甩卖名下房产 一家公司近一年出售50多套

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学者们认为，非房地产企业的投资购买助长了泡沫的形成。人民日报简介图片。

人民网北京5月25日电(鲁治坤)今年，许多上市公司出售其房地产交易，以帮助外界了解企业干预房地产市场的程度。由于不同企业对房地产资产的核算方法不同，企业持有的房地产金额一直难以估算。

据《人民日报》记者的不完全统计，仅今年一年，就有十多家上市公司披露了旗下房地产的销售情况，销售的房地产数量从一套到三十多套不等。出售的原因是为了盘活现有资产、优化资产结构和提取资金。

最新案例来自国电南京自动化有限公司(国电南资，600268.sh)。今年，该公司在广州、武汉、成都、Xi和沈阳上市了6处房产，估值接近650万元人民币，约占公司去年净利润的4%。国电南方没有披露这些物业的收购时间和成本。

长江精工钢结构(集团)有限公司(精工钢结构，600496.sh)的案例表明，近年来房地产价格的快速上涨可以给这些企业带来可观的回报。

精工钢铁本月在深圳售出6套海景别墅，总成交额为2870万元，是收购时的三倍。由于这些房地产项目的折旧费用巨大，出售时其账面价值只有原值的一半，因此处置这些房地产项目预计会给公司带来2000多万的利润，这将大大增加公司的利润规模。

根据精工钢结构的财务数据，该公司去年净利润为1.1亿元，第一季度为2169万元。根据这一计算，仅本月的房地产销售收入就相当于第一季度的净利润，占去年净利润的四分之一。

像精工钢结构这样的案例使得外界很难确定企业持有的资产数量。由于非房地产行业的上市公司通常将购买的房产作为固定资产入账，因此上市公司通常不会详细披露固定资产信息。此外，固定资产账面价值因折旧而下降，与房地产实际价值上升形成鲜明对比，这给企业单独持有房地产的认定带来很大障碍。

今年早些时候，深圳汇成电气有限公司(深圳汇成，002168.sz)在北京、上海、广州、深圳和石家庄上市并出售了34处房产，这些房产被记录为固定资产和投资性房产。去年，该公司还处置了19处房产。

尽管很难准确计算出企业在巨大的房地产市场中持有的房地产比例及其对市场的影响，但一些学者认为，非房地产和建筑企业对房地产的投机性投资是造成中国房地产泡沫的重要因素之一。2015年以来新一轮房价飙升引起了监管机构的关注。去年底，中央政府强调"房子是为了生活，不是为了投机"，并采取了各种措施来冷却市场。

两位学者在2014年发表的一篇论文(中国的住房大繁荣)中指出，十多年来，中国房价和地价的增长率都超过了同期国民收入的增长率，企业资金的“脱离现实到空虚”有着千丝万缕的联系。特别是经济转型期高资本回报率企业的投机性购房决定了房地产市场价格的增长率。

本文指出，当房地产的预期收益率(即房价的预期增长率)高于固定资产的收益率时，资本回报率高的企业会继续将原本投资于实体经济的资金流向房地产，直至预期收益率相等。当这些企业的固定资本收益率长期高于一个经济体的平均收入增长率时，房价的增长率自然会长期高于该经济体的收入增长率。

根据研究，有三个关键因素促进了房地产泡沫的形成。首先，中国过去十年的高资本投资回报依赖于从传统部门向新兴部门转移的廉价劳动力，这种高资本回报最终将随着人口红利的消失和刘易斯拐点的到来而终结。

其次，中国金融市场的不完善和对资本外流的控制导致了资本投资回报率下降时的所谓“资产短缺”，即投资质量资产的稀缺和流动性的泛滥。这两个因素为经济转型期资产泡沫的形成提供了必要的土壤。

“假设这种经济同时具有较高的固定资本回报率，但这样高的回报率在经济转型完成后无法维持，那么将来就会出现这样一种情况，即对其他资产(如房地产)的需求肯定会因为固定资本回报率的下降而开始急剧上升。”文章指出。

第三是中国的土地稀缺、流动性差以及相关的土地政策，这使得房地产不同于黄金等流动性资产，成为投资者作为投机性投资渠道的充分条件。

“土地的稀缺性和不可移动性以及城市建设用地的有限供应，再加上大规模交易的特点，使得投资者很容易预测对住房的强劲需求，以此作为另一种投资渠道。在这种理性预期的引导下，当资本回报率仍处于较高水平时，企业家积极进入房地产进行投机性投资，导致资本“脱离现实”报纸上说。