在哪奋斗更有未来？除北上深这些城市最具＂钱缘＂

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如果你还在犹豫选择去哪个城市发展，看看近年来城市之间的资本流动。寻找发展潜力，资本的眼睛是雪的亮点。

房地产开发是城市化进程和城市发展潜力的缩影。从房地产开发投资的增减可以基本看出城市的吸引力。

近日，中国指数研究院发布了《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对中国297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行了排名。上海、北京和深圳位列前三，天津、广州、杭州、南京、成都、武汉和重庆分别位列第四至第十。

▲图片摘自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

通过对比国家统计局公布的2011年和2015年中国35个主要城市的房地产开发投资数据，记者发现32个城市出现增长，9个城市的投资增长了一倍以上。沈阳、大连和长春都有所下降。

9个城市的房地产开发投资在5年内翻了一番

2016年，全国房地产开发投资同比增长6.9%，今年前四个月增速达到9.3%。全国房地产开发投资正在加快，但从城市来看，差异明显。

据记者梳理，在国家统计局公布的35个主要城市中，北京、上海和重庆占据了2011年35个城市的前三名。2015年和2016年，北京、重庆和上海的房地产开发投资也位列前三。

虽然一些热点二线城市没有进入前三名，但近年来房地产开发投资增长迅速，在35个城市中排名上升。

河南省省会郑州市2011年房地产开发投资926.31亿元，在35个城市中排名第13位。但到2015年，郑州市房地产开发投资已上升至2000.2亿元，排名第八。2016年，郑州的数据升至2779亿，仅次于北京、重庆和上海，在35个城市中排名第四。

从房地产开发投资增速来看，2015年杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁的投资比2011年增长了一倍以上。

有上升也有下降。与五年前相比，单个城市的房地产开发投资减少了近一半。2011年，沈阳在35个城市的房地产开发投资为1684.72亿元，排名第四。然而，2015年，沈阳房地产开发投资为1337.66亿元，降至第14位。2016年，沈阳房地产开发投资继续下降至709.7亿元，在35个城市中排名第24位。

大连房地产开发投资也呈下降趋势。2011年，大连房地产开发投资1107.46亿元，在35个城市中排名第九。2015年，大连房地产开发投资降至897.46亿元，低于1000亿元，在35个城市中排名第23位，2016年继续下降至535.2亿元。

如果按照房地产开发投资规模将35个城市分为三个层级，那么2016年的情况如下

▲图片摘自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

什么因素决定了城市的吸引力？

不同城市间房地产开发投资资金的流入和流出不仅反映了城市人口对房地产的需求程度，也反映了城市对资本的吸引程度，甚至反映了一个城市未来的发展速度。

什么因素决定了一个城市的吸引力？上述报告从市场容量和增值潜力两个维度判断了城市房地产开发投资的吸引力。前者包括人口基数、经济实力、财富水平、资源优势、交通可达性和市场规模，后者包括供需关系、需求满意度、价格支持和市场热情。

中国指数研究院相关专家告诉记者，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量的最重要因素。未来市场容量能否保持甚至扩大，取决于人口能否保持增长。城市经济、收入、资源、交通等因素将通过影响人口增长来影响住房市场容量。另一方面，市场热情反映了开发企业在当地城市投资的热情，这可以通过房地产开发投资的规模和增长率以及土地的平均溢价来衡量。

根据上述评估逻辑，《报告》对297个地级以上城市进行了排名。评价结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉和重庆在2017年地级以上房地产开发吸引投资排名前10位。

根据《报告》，从城市层面来看，一线城市排名靠前，上海、北京和深圳的投资吸引力仍保持全国前三；天津首次跻身前四，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础雄厚，人口流入量大，市场需求强劲。

此外，根据该报告，在二线城市中，郑州、厦门和合肥位居榜首，分别排在第12、13和16位，而长春、哈尔滨和大连延续了去年的趋势，排名较低。

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▲图片摘自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

五大城市群的房地产增长明显

今年以来，全国房地产开发投资同比增速持续上升。据一些业内人士分析，房地产开发投资的增速是上升而不是下降，这是由于房地产企业在前期房地产热潮中持续增加投资所致。随着需求方销售增长的下降，供应方房地产开发投资的增长率也可能下降。

然而，仔细观察城市数据显示，一些二线城市正在经历人口流入、房地产开发投资和房地产销售面积的快速增长。

根据该报告，在一线城市，北京和深圳的土地稀缺导致供应规模急剧下降，销售面积增长放缓。北京的销售面积仅同比增长6.7%，深圳的销售面积甚至出现负增长，增幅为-11.5%，上海的增幅为11.3%。然而，一线城市的溢出效应明显，热点二线城市的商品房销售面积明显增加。

▲图片摘自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

2016年，成都、武汉、郑州和天津的商品房销售面积约为3000万平方米，远远超过中国其他城市，同比增长超过20%，其中郑州和天津增长超过50%。

从区域来看，房地产开发投资吸引力最大的城市主要位于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝五大城市群。广东省的东莞和佛山仍位居全国前20名，中山排在第23位；在四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具有承接核心城市产业、人口和购房需求溢出的区位优势，排名第一。

中山大学金融研究中心副主任李分析说，目前，随着产业结构的升级和分化，几个就业条件较好的大都市区已经成为人口流入的目的地。在人口红利下降和城市化进程放缓的背景下，都市圈将成为未来释放人口结构红利的方式。