万达、融创完成中国房地产史上最大并购案

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我们的记者王松才

7月10日，《中国经济时报》记者从万达集团和融创集团获悉，万达以其91%的注册资本，即295.75亿元人民币，将其13个文化旅游项目中的91%转让给融创，融创承担了项目的全部现有贷款。融创地产集团以335.95亿元人民币收购了万达旗下的76家酒店。双方同意在7月31日前签署详细协议，尽快完成付款、资产和股权交付。万达和融创同意在电影等领域开展战略合作。

据《中国经济时报》采访的业内人士透露，这是中国房地产史上迄今为止最大的M&A案例，具有象征意义。

融创以632亿元人民币收购万达旅游酒店项目

7月10日上午，万达商业与融创中国联合宣布，为充分发挥各自的产业优势，2017年7月10日，双方签署了西双版纳万达文化旅游项目、南昌万达文化旅游项目、合肥万达文化旅游项目等十三个文化旅游城市项目以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76家酒店的股权转让协议。

关于这笔交易，万达集团董事长王健林向媒体表示，项目的转让可以大大减少万达商业的负债，进一步实现轻资产运营。融创董事长孙宏斌向媒体透露，交易涉及的资金全部来自融创自有资金。截至2017年6月30日，公司账户现金余额超过900亿元；融创今年上半年的销售业绩超过1100亿元，年销售额将超过3000亿元。

王健林预计，交易完成两年后，万达的商业租金和其他收入将超过房地产收入。“事实上，万达商业的负债并不高。通过此次资产转让，万达的商业债务比率将大幅下降。所有收回的资金将用于偿还贷款。万达商业计划今年还清大部分银行贷款。”王健林说道。

王健林告诉媒体，万达已经到了一个可以通过品牌赚钱的时代。根据万达的半年工作报告，今年上半年，万达广场以轻资产的形式扩大了26家，新开业的万达广场有9家，占了四分之三。他预测，未来每一个年轻的资产都会有40到50个左右的万达广场。与此同时，万达吕雯的品牌已经确立，可以以该品牌出口。

房地产史上最大的合并背后

对于融创与万达的合并，接受《中国经济时报》采访的业内人士普遍认为，这将是一笔双赢的交易。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，此次交易是内地房地产市场上企业间并购金额最高的一次，反映了当今房地产发展进入白银时代的最重要特征:从过去的土地收购竞争，到现在的企业间股权并购。

房地产市场已经进入股票运营时代，在中高端住宅销售市场非常活跃的融创已经进入酒店和文化旅游运营市场。

首先，融创在资本市场非常活跃，但之前除了乐视的投资外，基本上是通过股权收购土地，利用房地产市场高端产品的溢价能力，通过股权投资获得相对低价的土地，从而达到企业快速发展的目的。2017年上半年，融创的销售额超过1000亿元，这是这一战略的结果。

其次，万达非核心资产转让的主要目的应该与回归a股的挫折有关。作为中国最大的商业地产公司，上个月出现了恐慌性抛售债券的现象，这可能会影响流动性，也可能对万达未来的融资和发债产生负面影响。因此，非核心资产的转移有助于提高流动性。

第三，从融创的角度来看，它现在是一家领先的房地产企业。过去，只关注中高端住宅市场的发展战略有些狭隘。在这种情况下，介入酒店和文化旅游市场也有利于企业的业务发展。这笔交易类似于之前与绿城的合作，除了资本层面，它还有尝试新业务的目的。

最后，从资本角度来看，融创今年的股价预计将上涨近150%，这确实反映了资本市场对融创运营模式的认可，因此估计融资收购难度相对较低。这笔交易应该是一个双赢的局面。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国经济时报》采访时表示，两家公司之间的合作和并购金额大大超出了市场预期，但万达与融创的此次合并仍是一种新的合作模式，一种强强联合下的新模式。过去，这种模式只限于企业的具体项目，现在则升级为企业间的股权收购。

“这样的并购是意料之外的。对万达而言，这反映了万达轻资产模式的特点，充分展示了万达目前的主动包袱和品牌定位。”严跃进告诉记者，对于融创来说，资本收购的力度非常强，超出了预期。当然，融创也有可能具有很强的杠杆收购能力，类似于杠杆收购的行为将有助于融创提升自身的收购能力，这不仅扩大了自身的资本收购能力，也有助于融创在文化旅游产业中积极发展和转型。

“总的来说，这将有助于万达减少其债务规模，另一方面，这将有助于万达继续推动新项目的扩张。万达保留了特定项目的一小部分股权，转让价格相对较低，即融创的收购成本实际上并不高。”严跃进还认为，万达的文化旅游产业处于投资的前沿，其财务状况可能相对较弱，即盈利能力不强。从财务报表本身来看，它也需要积极剥离，这也反映了万达强化轻资产模式的特点，有助于轻装上阵。最后，复制万达广场的成功模式将有助于万达不断提升全国文化旅游产业的规模和数量。

不过，严跃进也提醒，当前融资市场环境正在不断收紧，持续的增持并购也会带来很多成本，比如融资成本会增加，潜在的债务偿还压力会增加，销售退钱的步伐会放缓，这些都是融创需要警惕的因素。