专家：广州租购同权对楼市深远影响 深圳或将跟进

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近日，广州市政府办公厅发布了《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》，全力推进广州市房屋租赁市场发展。

根据规划，广州将积极支持租赁住房方式，加快建设租购结合的住房体系；鼓励发展现代房屋租赁业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长期发展的住房基础。

该计划提议，应给予符合条件的租户的子女获得公共服务的权利，如就近上学，并应保障租房和购房的权利。本市户籍的适龄儿童、少年、绿卡持有人及其他政策性照顾借款人的子女，以及来广州符合本市及本区整体入学安排学历要求的儿童，其监护人在本市无自有房产的，以监护人租住的房屋为唯一住所，房屋租赁合同已登记备案。 他们居住地区的教育行政部门将安排他们就读义务教育学校(包括政府资助的私立学校学位)，具体细节由该地区的教育行政部门制定。

专家指出，广州发展(600098)房屋租赁市场就像一个重磅炸弹，将对广州房地产市场产生深远的影响。目前，深圳跟进的可能性很大。

以下是专家意见:

邓浩志:我相信广州租赁市场的发展将会迎来新的机遇

方圆房地产首席市场分析师邓浩志认为，主要影响如下:

1.发展广州房屋租赁市场的工作计划今天公布。新政涉及面广，政策有力，就像一部大片将对广州房地产市场产生深远的影响。新政首次提出了“实现租房者幸福居住”的目标，这至少意味着管理政策将有意识地引导和引导租房成为未来重要的生活方式，租房者的权益支持也将向买房靠拢；

二、符合条件的承租人的子女享受就近入学的权益。第一项政策是解决租房的最大难点——孩子的入学问题。由于租房的学位保障不足，很多人因为入学而被迫买房。如果租房能保证一定程度，买房的压力和紧迫性就能得到缓解。但是，广州的优质学位资源稀缺，实际操作只能部分实现；

3.租房公积金的上限从30%提高到40%。该政策非常具体，允许更多资金进入，这肯定会释放更多的租赁需求。但是，必须提供房屋租赁备案证明和发票，这使得公积金租赁的实用性降低。目前，避税在市场上非常普遍，因此大量租户将无法使用公积金；

四、税率为5%减1.5%缴纳增值税。大幅度的税收优惠将促进出租人的主动登记，市场管理将更加规范和全面，新政的实施效果将更好。租房时偷税漏税的情况很多，主要是因为双方的守法成本太高，行政部门执法取证难度太大。税费降低后，如果你主动登记，就不用担心被调查，公积金的使用量可以增加，而租金的增加是有限的；

五、增加租赁住房用地供应。未来，土地将竞争建设，自给自足或成为新常态。这是一把双刃剑。一方面，它增加了出租房屋的总量，有利于稳定租金水平；另一方面，可供销售的房屋总数已经减少，未来住房销售的短缺将更加突出。相反，房价可能会进一步加速上涨。总的来说，租赁市场的发展不能解决高房价问题；

第六，再次提到了从企业到住宅的转变。这一表述与以前中央和省政府文件的精神是一致的，即只对企业开放，商业用水、电、气的价格改为民用，用于商业活动；它不涉及个人手中的商业地产(包括公寓)、出售和转让以及土地性质和年限的变化。因此，商品房项目的销售并不构成丝毫的利益，也打破了许多虚假的谣言之前；

七、允许改造房屋出租。你可以根据你的卧室转租，这是租一套大公寓的福音。目前，房客主要是单身和二人，对住房单元的一般需求相对较小。大型单位面临的市场相对狭窄，而出租市场小型单位供应严重短缺。“解放”大型单位有利于平衡市场供求矛盾。然而，如何实施转型监管是一个难题，如果做得不好，是一个重大的安全隐患；

八、拓展现代租赁业。巨大的困难！政府发展租赁住房是为了对高房价产生负面影响，因此稳定甚至降低租金是政策追求的主要目标之一，但企业不会愿意参与没有利润前景的市场；如果是社会福利，就违背了优化市场资源配置的基本理念。由于这两个目标之间的内在冲突，几乎不可能同时实现它们；

九、没有大型租赁企业，摆脱重资产运营模式非常重要。目前，住房租金收益率低于3%，而住房企业的融资成本高于6%。即使手术使收入翻倍，利息也无法支付。除非采用轻资产战略模式，否则资产证券化将被打包出售以降低财务成本。然而，国内房地产投资信托基金没有取得进展，因此租赁公司根本无法成长；

十、发展“城中村”现代租赁服务业。小房产被伪装起来。目前，许多小产权房都是“租卖”，通过长期租赁合同实现“产权转让”。新政等于把小产权房的长期租金纳入经营范围。优点是面对现实，客观地对待现实；可变因素是小产权会变得多么明显。这对商品房市场有多大影响？

概述。广州新的租赁政策有许多亮点，具体而具有可操作性。相信广州租赁市场的发展将迎来新的机遇。同时，新政也会带来一些新的问题和困难，后续还会有很多调整。应该强调的是，新的租赁政策是由于住宅的矛盾而产生的，但它对高房价问题没有根本的影响，因此它可能作为一个新的市场独立发展。

李:深圳可能会跟进

深圳市房地产研究中心高级研究员李博士认为，广州市出台这份文件，一方面是为了贯彻落实国务院39号通知，另一方面是为了落实住房和城乡建设部今年年初发布的文件。39号文件公布后，广东省率先出台了这一政策。目前，深圳跟进的可能性很大。

文件中还有许多值得注意的地方，如“租赁可以享受与住房同等的权利”、“支持中低收入家庭租房”、“增加公积金提取的额度和范围”、“对租赁企业征税”、“确保租赁企业享受较低的税收成本”、“将商业建筑改造为租赁住房，包括允许改造现有的租赁住房”等。可以说，对广州租赁市场的支持是非常强的。

在享受公共服务权利的同时，我们也应该承担相应的义务。文件中还有几个地方值得大家注意:

首先，租赁合同备案需要承担税费，承租人必须承担一定的税费才能得到备案。

第二，商品房改革和出租房屋必须符合规划。由于商业建筑的消防安全标准低于住宅建筑，原有的商业建筑必须达到消防安全标准，并在改造成房屋后达到建筑安全标准。

第三，为了缓解高租金的压力，今天的出租房屋已经形成了许多隔墙。如果不允许分割，租金收入将减少，实施难度将增加。这一点，根据深圳的人均住房标准不低于6平方米，深圳的细则更灵活。

在租金占全市80%左右的深圳，已经建立了以租金为基础的公共住房制度，但没有很好的租金管理规定。目前，在去行政化的背景下，广州新的租赁规定已经实施，深圳有可能跟进。

罗宇:深圳会跟进吗？置身事外

深圳市何仪旧城改造运营管理有限公司负责人罗宇表示，可以实施租房政策，这可以带来大量供应，降低脱销风险，降低租金。深圳从来没有盲目遵循省级政策，这需要因地制宜。深圳今后是跟进还是保持观望态度。