你家乡新区必定会成为鬼城吗？什么样城市有升值潜力

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在你的家乡和你奋斗的城市里，一定有几个新区。他们站在城市的边缘，高楼从地上拔地而起，或者他们在全力以赴，或者没有动静…

渝新，一座高铁新城

嘉兴位于上海、苏州和杭州之间，是无数人向往的房地产投机圣地。无数人只是看了地图，就敢冲到销售部去买房子。这个曾经以粽子而闻名的小镇，又一次因为一个会飞的马甲的土制照片而闻名全国。在过去的五六年里，房价没有上涨太多，在火箭的带动下，房价轻松地从7000英镑翻了一番，达到了8000英镑。

但当你真正来到这座城市时，你会发现它是一个典型的三线城市，站在市中心最繁华的商业区的最高点，环顾四周，即马平川。城里的小摊上有很多蛋糕。在之前的扩张中，留下了大量的空白人区，而这些空白人区留下了大量待开发的存量土地。

嘉兴市街景

因此，这是一个陌生的城市。穿过几条路，你就能迎来繁荣，穿过几条路，你就能感受到身处乡村的感觉。即便如此，我们也很难在这个城市的二环路的某个地方找到一家像样的酒店。

嘉兴的主要发展方向也相当模糊，每个城区都有新区和新城需要开发。每个新城镇都在全力以赴，盖楼。例如，南面的万达广场国际商务区仍在建设中，南面的渝新镇利用嘉兴南站至上海的高速铁路通车，新建的渝新高速铁路城已经建成，距嘉兴市中心直线距离为10公里。嘉兴没有连接地铁，所以坐公交车需要一个小时。

渝新高铁新城▼

这个高速铁路新城镇是在镇一级装备的。一座新的办公服务大楼孤零零地矗立在嘉兴南站不远处，路上有零星车辆经过。

这里的大多数建筑都依靠蜜蜂来吸引顾客。一些刚从嘉兴南站下来的投资者被带到最近的嘉兴南站营业部。那些争先恐后地占据他们的位置去抢客户的蜜蜂甚至都不记得项目的区域。不过，没关系。甚至在产品定位方面，这一领域也有直接为投资者服务的项目。他们努力使产品面积小，总价低，以满足投资者低首付和高杠杆的需求。

这是一个新的高速铁路城市，被老嘉兴人称为农村。在这个空荒芜的地区，高层建筑特别孤独。填充这个区域需要多长时间，需要多少人？

现实情况是，浙江省人口流入率最低的城市嘉兴被夹在杭州、上海和苏州之间。有了高铁，劳动生产率更容易被吸走。

在当地，一个做生意多年的老板每年年底都要去嘉兴火车站拉人。每年，他工厂的许多工人都回家，再也没有回来。

每个人都期待着嘉兴与上海的连接，接管上海的产业，并带来人口红利。但是上海周围的所有城市都很期待。还有多少人去嘉兴？

无锡太湖新城

与嘉兴高铁新城相比，无锡太湖新城要好得多，毕竟它已经发展了10年。在这里，我们可以完全看到建设一个典型新区的内在规律。

在新区修建公路、道路和四通八达的道路网。如果可能的话，最好开车去新区的地铁站。因此，无锡的第一条地铁，地铁1号线，只有24个车站，太湖新城有7个车站。

道路修好后，新区应该会更受欢迎，更能吸引人。那个政府机构带头搬进了新区。2010年，太湖新城实际上转移了无锡市政府。不仅可以建办公楼，还可以在核心区建市民中心、金融街(000402、诊所)、体育馆、大剧院和文化宫。无锡市政府的支持是许多新无锡人去太湖新城买房的主要原因。

太湖新城街景

这仍然是一个由著名学校驱动的新城镇。在无锡全市的调查中，其他地区的房产顾问谈到了太湖新城，他们对在这个地区购买房产的看法不一，但他们都认识到这个地区存在着优质的学校资源。无锡市第一西施小学在太湖新城建了一所新学校。金桥双语实验学校是一所很受欢迎的私立学校，它在太湖新城也有一个校区，还有一所即将招生的国际学校......

不仅如此，该地区的大多数建筑都是由品牌房地产企业开发的。万科、融创和绿城很早就进入太湖新城；它还包括敏捷、施琅、中海、R&F和万达......

写在这里，在2015年底以低于10，000的平均价格在太湖新城购买自己也是一个真实的价格。

但是，太湖新城的房子卖给了谁？老无锡人不喜欢位于城市一角的太湖新城。当地代理人告诉我们，在这里购物的顾客一般有四种类型:在市中心工作的公务员；在附近买房的当地拆迁户；买入并升值的投资者；定居无锡的新无锡人。

第三类人过去是这个地区的主要买家。2016年初，苏州的投资者组织了一个团队来到太湖新城(距离高铁只有15分钟的路程)来打扫房子。苏州游客离开后，整个太湖新城的价格普遍提高到18000-20000元。有60户人家住在沿海城市旁边的一栋楼里，有30多户人家。一楼到五楼基本上都是苏州投资者买的。

如今，这些投资者正试图转手逃离。二手房商店已经占据了太湖新城的街道商店。环顾四周，80%以上的门面都是二手房中介，所以我们在这一带找不到一家街边午餐店。

太湖新城常住人口计划达到100万，无锡现有常住人口652万。虽然截至2016年底，无锡的人口流入量为170万，在江苏排名第二，但在过去的四五年里，无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人，实际流入速度正在放缓。

虽然，我不认为太湖新城会成为一个“鬼城”。然而，如果苏州溢出到无锡这个后花园，将需要更长的时间来填补100万的人口缺口。

郑东新区

从鬼城看郑东新区。

始于2003年的郑东新区，实际上与金水老城区只有中州大道之隔，通勤距离短，这使得这个新区在发展之初就已经具备了其固有的优势。

郑东新区建设十年来，一直受到质疑。郑州有普通人(603883，诊断股)，没人敢买3000元以上的房子。因为它太野了，“脸”不会到这个区域来；郑州有本地开发商，没人敢进入这个区域。即使他们进来了，他们也很害怕，不敢种植；有来自郑州的本地单位，他们宁愿挤在拥挤的老城区也不愿搬家，生活太不方便了……

即使在怀疑的高峰期，它也被一些媒体称为中国最大的鬼城。

然而，这一切在2014年发生了变化。自2014年以来，郑东新区商品房库存基本没有严重积压。

这个拐点主要是由于人口的流入。

据统计，自2010年以来，郑州常住人口已从老城区流向郑东新区。但现实不仅仅是老城和新城之间的人口流入。

扩大这种情况，郑州是2010-2015年五年间全省唯一的人口净流入地区，全省流动人口的60%流入郑州。这些数据被扩大到全国。郑州五年内净流入185万人，居全国第七位。

这意味着郑州每年净流入人口超过30万。

包括河南省大部分农村人口在内的30多万人搬到了郑州，包括大部分城市的城市人口，以及从一线城市回到郑州定居的河南人。这些人已经成为郑州购房的主力军，这一度导致郑州购房比例占到80%以上。

背面写着:

有人做过调查。平均而言，每个城市都有近两个新区。即使在一些小县，新区也得到广泛发展。

这些新县城将来会成为真正的鬼城吗？

城市新区和新市镇能否成为“鬼城”，很大程度上取决于城市的经济发展、工业落地和人口流入。

如果这个城市全年都有持续的人口净流入，就有可能发展成为一个大城市或特大城市。显然，这个新城区不太可能成为一个鬼城。

然而，如果城市是在三线甚至是四线，随着人口净流出，没有人愿意购买或住在新区空的房间。在这里购买只能是填坑的炮灰。