境外投资管理办法推多项改革 房地产恐难逃敏感行业

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为了进一步加强对中国企业海外投资的管理，国家发展和改革委员会于本月初公布了《企业海外投资管理办法(征求意见稿)》。本《征求意见稿》主要根据《境外投资项目核准和备案管理办法》(国家发展和改革委员会令第9号)进行修订。从公布的内容来看，国家发改委计划在“配送服务”三个方面进行八项改革，包括取消项目信息报告；简化申请审批和备案程序；放宽审批底线和备案时间，支持企业创新海外投资。

值得注意的是，《征求意见稿》规定，中资企业在境外投资“敏感”项目(包括涉及敏感国家和地区的项目、涉及敏感行业的项目)，无论是境内企业直接投资还是通过其控制的境外企业投资，都必须经过国家发展和改革委员会的审批。

同时，《征求意见稿》中对“非敏感”项目的监管方法也避免了一刀切的做法，而是根据不同的投资方式和金额区分监管强度。值得注意的是，新规定没有提及任何形式的对中国投资低于3亿美元的海外企业进行非敏感投资的预先批准程序。此外，协商还提到建立一个全国性的海外投资在线管理和服务平台，简化审批程序和其他便利措施。

据报道，该咨询草案没有明确包括敏感行业的房地产。但是，由于今年8月四部委发布的《关于进一步指导和规范境外投资方向的指导意见》将房地产列为限制类行业，业界普遍认为房地产实际上已经被列为敏感行业。

对此，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在研究报告中认为，新规定和敏感行业目录正式发布后，房地产行业的分类是否会出现变数，将取决于中国金融和外汇形势的发展趋势。短期内，监管机构不太可能放松对海外房地产投资的态度。“新规定明确了不同国家、地区和行业的海外投资政策方向，将为中资企业海外投资提供更加清晰、透明、高效的监管环境，帮助企业制定海外投资战略发挥积极作用。”

莱坊董事、上海研究咨询部主任杨表示:“本意见草案未提及2014年生效的《境外投资项目核准备案管理办法》中涉及房地产的敏感行业和大规模土地开发。目前，国内企业更多的海外投资主要集中在购买现有房产上。意见稿中没有具体的敏感行业目录，之前热门的房地产行业是否会进入这一目录还有待确认。然而，我们认为，近年来，许多房地产企业为国内企业积累了大量的海外房地产投资经验，尤其是在伦敦、纽约等门户城市，海外房地产投资已经成为一种非常成熟的投资行为。此次征求意见稿更侧重于总结国内企业近年来在海外投资过程中遇到的问题，旨在帮助企业在未来的海外投资事务中更加成熟和规范，投资态度更加理性。”

莱坊高级董事、中国国际金融部市场总监王璐也表示:“征求意见稿旨在简化境内企业境外投资的操作流程，在政策层面上规范和帮助境内企业境外投资。从房地产行业的角度来看，权力下放和分散化对投资者和房地产开发公司都是积极的，减少了投资过程中不确定性的可能性。”