北京二手房再降温 换房业主急售旧房

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“在看到一些二手房后，我们发现市场上的好房子不多，但有更多的上市和非质量的房子急需出售，价格继续下降。”一位打算近期换房的购房者在北京北部看到大量二手房后告诉《证券日报》记者。

值得注意的是，《证券日报》记者近日走访通州二手房市场，发现业主报价再次下跌，成交价格继续下跌。中间商店被遗弃，不加班。当一个单一的企业来了，几乎所有的工作人员在商店被派去跟随买家看房子。记者在通州梨园某小区遇到一位看房者。中介服务人员比看房人多，他们边走边推荐了许多套房，并直言不讳地说几乎所有的人都能谈价格。只要他们与业主面对面，就有谈判的余地。

“天气冷，市场冷。前一时期的交易量显示出一点复苏的迹象，现在还不明显。”在通州果园附近的一家中介店，一位经纪人告诉记者，目前，在第19次全国代表大会后，业主的报价略有下降，但对房改的需求开始进入市场。

对此，麦田地产表示，最近，北京二手房市场的特点仍然是低温。10月份，网上签约数量仅为6371套，再次创下今年以来的新低，交易价格也连续6个月略有下降。

然而，据麦田地产报道，许多市场参与者都表示，低温市场出现了一些新的迹象，如新上市的房屋数量大幅增加，10月份增加了30%，这在一定程度上反映了市场供求矛盾的持续缓解。在整体成交量偏低的背景下，一些对改善有刚性需求的业主成为近期成交量的主力军。

房子的主人急着卖掉了旧房子

据麦田里的房产介绍，被采访的房主王女士说:“我想买的房子已经定下来了，是同一小区的一套三居室。”我想在这两天内迅速卖掉原来的房子，以腾出购买目标”。

据了解，王女士在呼家楼的房子是一套两居室，建筑面积为106平方米，价格为980万元。前两周，小区内同一户型的房屋成交价格为976万元，比今年3月的高价低了近20%。王女士说，因为她想尽快卖掉它，所以报价非常现实。如果买方条件合适，价格可以再讨论，也可以卖出950万元。

无独有偶，房主刘先生最近在酒仙桥盖了一套三居室，售价870万元，比市场价格低了近100万元。他低价挂线的原因是他对望京的房子很乐观，希望尽快完成换房。

不少业主与王女士和刘先生有着同样的心态。他们中的大多数人都强烈要求换房子。当他们对自己想买的房子持乐观态度时，他们想尽快卖掉旧房子，一方面是为了腾出地方购买，另一方面是为了筹集资金换房子。

"最近，我遇到了几个处于这种情况的新东家."梅田地产百子湾区的一位业务经理表示，这类置换业主通常更注重住房质量，如果他们决定购买自己想要的房子，旧房的价格会更低。

与此同时，市场前景的变化也使得越来越多的业主更愿意将他们的房子挂牌出售。据麦田房产统计，10月份平均成交价格较上月下降1.5%，这是自5月份价格下跌以来连续6个月的下降趋势。在这种背景下，业主的价格预期正在逐渐逆转，担心价格会继续下跌，更多的业主将把他们的房子上市。

根据麦田房地产的统计，10月份新上市的数量比9月份增加了30%，创下今年3月以来的新高。在业主的价格调整房中，降价房的比例达到92%，略低于上月，但仍处于近几个月的高位。

买家的观望情绪仍然很强烈

据《证券日报》记者报道，即使二手房价格仍在下跌，上述管家尚未做出紧急决定。一方面，原来的旧房子周期已经延长，资金还没有完全到位；另一方面，房产检查员认为空在今年年底甚至明年第一季度的房价还会下降，所以他并不着急。

对此，麦田地产也认为，尽管住房量大幅增加，但新的需求仍然相对较低，二手房市场的整体表现仍然疲软。10月份，北京有6371套二手房在网上签约，同比下降31%，同比下降73%，创下今年的新低。展望未来，第三季度(7月至9月)，北京二手房交易量也同比下降了70%。自6月份以来，网上签约单位的数量基本上只在7000-9300个的低区间徘徊。

有鉴于此，麦田地产认为，虽然网上签约滞后于实际交易，但从一线券商的反馈来看，整体市场仍处于胶着状态，除了一些比较容易成交的急售和优质房子外，大部分客户仍在观望，真正愿意出售的客户仍然不多。造成这一现象的原因既有政策因素，如持续的购买限制和较高的信贷门槛，也有实际因素，如业主的价格低于客户的期望。

麦田地产丽都区的一位业务经理说:“通常双方谈价格的时候，业主会愿意出一些价格，但如果总价只降5万元和10万元，就达不到客户的心理价位，所以很难成交。”所以现在看房的人不少，但能真正签合同的人却很少。

事实上，在访问通州期间，《证券日报》记者还发现，许多住宅区的成交价格在高价时高达6万元/平方米，但现在成交价格已降至4.8万元/平方米，这是过去五年来罕见的下降。在北京的二手房市场，包括北京周边地区，二手房数量以20%的速度下降，仍在增加。

根据麦田地产的分析，鉴于二手房整体市场的预期稳定下降趋势和楼市调控政策的持续影响，市场需求的下一次增长可能仍然疲软。在这种情况下，预计二手房价格在未来将继续小幅下降，但不同房产之间的下降幅度会有所不同。

许多房地产企业的交易员也告诉《证券日报》记者，从目前的市场情况来看，“限购、限贷、限价令”等政策抑制了北京楼市的住房需求，预计在明年第一季度之前，北京楼市仍将处于低水平，这是一个相对较好的购房时机。