从三千亿冲到五千亿只用一年 龙头房企的天花板在哪

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2017年，房企规模加速集中，“万宝招聘”四强格局正式被新的“毕横万荣”四强所取代。与此同时，1000亿住房企业的阵营继续扩大。截至11月底，14家房企的签约销售额已超过1000亿元，而世茂、徐汇、万达和鲁能等其他房企仅差一步之遥。

克里预测，2017年碧桂园(02007港股)、恒大和万科的签约销售额都将超过5000亿元。2016年，碧桂园的销售额刚刚超过3000亿元，达到3088亿元。仅仅一年之后，房地产巨头们就从“3000亿”时代进入了“5000亿”时代。房地产销售的上限在哪里？据业内人士透露，一家房地产企业未来的销售规模也有可能达到1万元。与国外相比，中国领先房地产企业的规模在一定程度上增加了空的空间。

2018年房地产行业将呈现什么样的格局？房地产企业并购浪潮会频繁上演吗？陈蓉1000亿住房企业将达到什么规模？中小住宅企业的出路和对策是什么？一系列问题已经成为业界关注的焦点。

房地产已经进入“5000亿”时代

今年前11个月，碧桂园签约销售额突破5000亿元，达到5342.7亿元，提前完成年度销售目标，12月继续冲刺至6000亿元。恒大和万科的签约销售额分别为4704亿元和4676.5亿元，争夺行业第二名。融创以黑马趋势突破3000亿元大关，同比增长132%。毫无疑问，它在整个行业中排名第四。

保利和绿地在头11个月分别实现销售额2678亿元和2464亿元，预计全年将进入3000亿元的房企阵营。此外，龙湖和中海的规模都将达到2000亿元。值得注意的是，在1000亿规模的房企中，华润和华夏幸福(600340)目前排名前十，与绿城和金地的差距在340亿以内。今年最后一个月，这四家房地产企业将争夺前十名的最后两个席位。

根据嘉里的数据，在排名前11~20位的保障房企业中，绿城、金地、新城和招商都超过了1000亿元的门槛。此外，徐汇和世茂目前的规模约为800-900亿元，全年有机会达到1000亿元。R&F、中南、阳光城(000671)也在争取1000亿元，预计到年底将达到900-1000亿元。目前，1000亿住房企业已达14家，全年可能达到16~18家。即使有些企业今年达不到1000亿元的目标，明年突破1000亿元也不成问题。

尽管马修效应每年都被强调，但今年房地产企业集中度的提高速度已经成为一个亮点。根据嘉里2017年前11个月的数据，前50家房企的市场份额达到46.3%，比2016年高出11个百分点，前10家房企的市场份额增长了6.5个百分点，达到25.2%。领先房地产企业的集中度将达到多高？根据《中国证券研究报告》，国际经验表明，中国的住宅企业集中度已大幅提高了/0/，未来前3名、前10名和前50名住宅企业的集中度将逐步向20%、40%和60%靠拢。

为了获得规模优势，住宅企业在土地市场上积极攻击城市。据嘉里数据，2017年1月至11月，前100家房地产企业新增土地价值为10.47万亿元，是同期前100家房地产企业销售额的1.7倍。未来，这些项目进入市场后将产生溢价，未来百强公司的销售门槛将继续提高。

其中，融创中国(港股01918)11月新增土地价值14352.6亿元，位居行业第一，其次是碧桂园、恒大、万科，新增土地价值分别为9943.7亿元、8411.5亿元和5637.8亿元，均高于同期合同销售额。崛起中的福建房地产企业也表现出了规模扩张的强烈愿望，其中傅生集团前11个月新增土地价值达到2980.9亿元，约为同期销售额的8.6倍。

领先的房地产企业仍然有增加空的余地

易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱认为，房地产下半年最激烈的战斗是规模战。目前，房地产行业仍在经历剧烈变化，新的四大房地产格局似乎并不稳定。无论谁上上下下都在为远见和勇气而奋斗。

据嘉里数据，2017年1月至11月，商品房销售面积为146568万平方米，同比增长7.9%；商品房销售115481亿元，增长12.7%。从目前的数据来看，2017年商品房的销售面积和数量将继续创新高，这已成定局。

行业销售的上限在哪里？丁祖昱认为，16亿平方米的销售面积和13万亿元的销售金额可能是中国房地产的真正上限。一旦销售额达到16亿平方米，空的房间将变得越来越拥挤。2018年，受政策和市场因素的影响，“小年”将是一个高概率事件，市场压力会更大。

通策集团副总经理张仁元告诉《商业日报》，整个房地产行业5000亿元的销售额也是个位数，约为3.8%。这个比例将来也有可能达到10%，一万亿元的销售规模也有可能。

目前，约3.8%的行业比重仍低于美国和日本，美国处于成熟阶段的市场份额为6%~8%。与国外相比，中国领先房地产企业的规模在一定程度上增加了空的空间。

为了获得加速规模扩张的砝码，除了在公开招标、拍卖和拍卖市场积极收购土地外，大规模并购也是加速行业规模集中的重要原因。如中国海外地产、保利地产(600048)、中国交通地产(000736)等房地产企业通过大规模并购实现了规模的跨越式发展。不具备中央企业与国有企业资源整合优势的民营企业将通过公开招标、拍卖、二级市场并购、股权合作等方式扩大布局，增加市场份额。张仁远表示，2018年M&A房企的趋势将继续。

在并购浪潮下，中小住宅企业的生存空间逐渐被压缩。小型住宅企业会坚持什么样的生存法则？

张仁远告诉记者，任何行业的发展都有两个维度，一个是越来越大，另一个是越来越丰富，越来越有特色。中小企业也可以发展，如果他们找到自己的核心竞争力。房地产企业的核心竞争力不一定是大规模的。一些经营能力强的房地产企业规模虽小，但通过商业运作可以获得丰厚的利润，也具有发展优势和竞争力。当然，运营能力只是一个方面，还有其他方法来构建核心竞争力。