泰禾并购提速首跨千亿 第二阵营房企全力冲刺

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【摘要】据了解，本次交易标的胡因梦地产和安盛地产在南昌县银三角(胡因梦项目)拥有12块土地，总用地面积70.52万平方米，总规划建筑面积76.94万平方米。

《时代周刊》特约记者王来自广州

位于南昌县银三角的未完工项目在经历了七年的沉寂之后迎来了复兴的机遇，开发商泰和集团(000732，诊断单元)也放弃了南昌的第二个庭院部门项目。

1月22日，泰和集团有限公司宣布其全资子公司福州泰和房地产开发有限公司与义乌中国小商品城(600415)房地产开发有限公司签订《国有产权交易合同》，并以18.98亿元的上市底价获得南昌胡因梦房地产有限公司75%的股权和南昌安盛房地产有限公司100%的股权及相关债权。

太和的M&A合作开始加速，也在2017年迎来了爆发年。

根据广发证券(000776)的调研报告，截至2017年第三季度，泰和通过4个招标、拍卖和29个收购项目补充了土地资源，新增土地储备683.9万平方米，建筑面积938.3万平方米，总投资444.1亿元。同时，在嘉里发布的2017年房地产企业销售排行榜中，泰和以1007.2亿元的成绩排名第17位，首次超过了1000亿房地产企业的门槛。

年销售额增长600亿元，泰和的业绩辉煌。然而，在业绩、土地储备和扩张能力方面，像横壁湾这样的第一批住房企业遥遥领先。第二阵营的房企如何找到自己的突破口？

接管尹萌湖项目

据了解，尹萌湖项目位于南昌县银三角。由于依山傍水，初步规划建设成为集主题娱乐、旅游度假、休闲娱乐为一体的国家5a级景区。2011年8月，江西康庄投资控股有限公司投资建设，计划2012年底正式对外开放。

2013年9月，康庄投资一家上市公司义乌小商品城，后者投资10.9亿元共同成立南昌胡因梦房地产有限公司..虽然在2014年初，一些单位确保了项目的第一阶段将在年底完成和开放，但接下来是无限延迟的开放时间和两年的关闭。

最后，2017年11月29日，商品城通过义乌产权交易所以不低于18.98亿元的挂牌价格，公开挂牌转让南昌尹萌湖项目的产权，打破了7年的沉寂。

泰和的收购意味着这个崎岖不平的项目迎来了复兴的曙光。合肥研究院市场分析师展告诉《时代周刊》记者，湖如此大的规模是一个很难在今天重现的项目，按照容积率计算，土地成本只有2466元/平方米。与每平方米10000多元的平均售价相比，考虑到泰和产品的溢价能力，该项目未来将会有较好的利润

据了解，本次交易标的胡因梦地产和安盛地产在南昌县银三角(胡因梦项目)拥有12块土地，总用地面积705，200平方米，总规划建筑面积769，400平方米。其中住宅用地11处，商业用地1处，总容量63，100平方米。泰和宣布:“由于尹萌湖项目的低容积率，它适合在院子里开发高档产品。”

根据詹的分析，根据南昌仓北泰和收购的第一个项目的销售情况，湖项目未来的销售价格可能超过2万元/平方米。但是，由于项目量大，如果全部开发成高端庭院产品，销售情况将留待市场后观察。

南昌当地一位业内人士告诉《时代周刊》记者，泰和在收购尹萌湖项目时可能有些无奈。面对像新利地产、万科这样已经在南昌扎根多年的房地产企业，在当地定居并不是什么大问题。此外，新力地产和万科都将收购合作作为在当地扩张的主要方式。

M&A扩张和新十亿

作为福建省的一家房屋公司，泰和因其大规模的并购和土地收购在近两年成为业内关注的焦点。接管尹萌湖项目是对其2000亿元的新目标发起冲击的新举措，也是其收购战略的最新样本。

自2003年加快全国布局以来，泰和在福建、上海和北京频繁收购土地。任志强有“老黄有点疯狂”的感觉，太和的总资产从2010年的51.81亿元增加到2017年第三季度的1835.87亿元，项目地图也扩展到福建、一线和二线核心城市以及二线省会城市。

据了解，2016年，当泰和的土地收购重点从公开招标、拍卖、拍卖转向M&A合作时，企业的土地储备迅速增加。仅在2017年，太和就进入了郑州、济南、南昌、合肥、太原、武汉等热门二线省会城市，还赢得了北京华侨城等轰动性项目。

通过合作并购，泰和集团在大幅增加土地储备的同时，逐步完善了国家布局战略。太和董事长黄启森表示，自2016年以来，太和90%的土地都是通过并购合作获得的。“因此，平均来说，太和的土地成本在过去两年里只有公开市场的一半左右”。

事实上，由于泰和在土地市场的扩张，泰和早在2016年就已经经历了业绩的爆炸式增长。2016年，太和实现营业总收入207.28亿元，实现上市公司股东应占净利润17.07亿元，同比分别增长39.93%和28.84%。

此外，泰和2016年年报还显示，除了房地产领域日益完善的布局外，文化旅游、金融、文化电影等新业务板块的多元化发展也备受关注。在柯睿公布的2017年房地产企业销售额排行榜中，泰和以1007.2亿元的成绩排名第17位，首次突破1000亿房地产企业的门槛。

住房企业第二阵营冲刺

进入快速发展通道的泰和，无疑是2017年房地产企业中的一匹黑马，但在2018年第二阵营房地产企业的突围竞争中，它将面临更加激烈的竞争。

根据嘉里2017年发布的房地产企业销售排名，在171000亿的房地产企业中，有5000亿的房地产企业“碧万恒”处于领先地位，其次是融创、保利和绿地，销售额超过3000亿元，而只有一家2000亿元的房地产企业是中国海外。如果把剩下的10家房地产企业视为第二阵营的房地产企业，那就有很多跑者“全速前进”。

例如，2017年，同样突破1000亿元规模的新城控股(601155，诊断学)对资本市场在足够的销量下持乐观态度，并预测其在2018年很有可能与中海、绿地等品牌相媲美。住房企业，晋升为住房企业第一营；此外，招商局、龙湖、阳光城(000671)、中南地产等没有超过1000亿元的企业，也有不可低估的增长目标和实现能力。

可以看出，经过1000亿阶段后，第二阵营的房企将进入更激烈的竞争日程。上述证券分析师告诉《泰晤士报》记者，目前的第二阵营房企正处于关键节点，如果在规模竞争中跑不完，将面临被淘汰的结局。

在这场竞争中，获得土地的能力将成为关键因素。

据分析人士称，M&A合作仍是房地产企业实现规模快速增长的主要途径。但是，在与已经实现全国布局的领先房地产企业的竞争中，第二阵营的房地产企业在品牌意识、土地收购能力、融资能力、项目风险识别和控制能力等方面并不具备优势。

“2018年仍是并购之年，但在一线和二线城市的低库存下，高价值资产往往意味着高价格，而低价格资产或多或少面临着隐性风险，因此它们被留给了住房企业的第二阵营。”M&A的机会并不像想象的那么多。”分析师说。

此外，虽然第一阵营是“在夹缝中寻找机会”，但如果第二阵营的住房企业想避免“突然死亡”，就必须应对企业的财务风险。由此可见，第二阵营的房企普遍具有高负债、高融资成本的特点。

以泰和为例，像所有快速成长的第二阵营房地产企业一样，泰和的规模和资产在快速增长的同时，负债水平明显上升。2017年第三季度，太和的净负债率为403%，16年间大幅增长104.7个百分点，融资成本也较2016年有所增加。

虽然通过高杠杆刺激规模增长是第二阵营住宅企业的共同特征，但这种积极的扩张显示了这些企业在现阶段的快速冲刺战略。广发证券的分析报告还指出，鉴于泰和积极的规模扩张计划，其销售额大幅增长，土壤储量大幅增加。但是，在监管周期下，有必要关注公司已出售项目的未来结算以及公司资本方短期负债的偿还压力。