现金流负债率双承压 房企急谋ABS融资

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机构消息人士认为，信用债券的发行越来越严格。对于房地产企业来说，资产证券化产品如reits将成为帮助房地产企业降低杠杆率的有效融资工具。经纪人和其他机构在内部成立了专门的商业团体，雇佣高薪人才，并在这一领域积极部署。

自2017年以来，住房企业的债务水平已攀升至近年来的高位。此外，银行融资收紧，信用债券变冷，许多大型房地产企业转向资产支持型证券融资。机构消息人士认为，信用债券的发行越来越严格。对于房地产企业来说，资产证券化产品如reits将成为帮助房地产企业降低杠杆率的有效融资工具。经纪人和其他机构在内部成立了专门的商业团体，雇佣高薪人才，并在这一领域积极部署。

a股住房企业平均资产负债率超过60%

2017年，中国商品房销售面积和销售量均创下新纪录，碧桂园、万科和恒大的销售规模均超过5000亿元。在销售额创新高的同时，上市房地产企业的负债率持续上升，达到近年来的最高点。风数据显示，2017年，128家a股上市房地产企业负债总额达到6.51万亿元，平均资产负债率达到64.56%，其中63家房地产企业负债超过100亿元，占一半以上；34家房地产企业的资产负债率已经超过80%，占26.56%。今年一季度，128家a股上市房地产企业负债总额达到6.86万亿元，平均资产负债率为64.13%，67家房地产企业负债超过100亿元，35家房地产企业资产负债率超过80%。

在香港上市的内地房地产企业负债也处于较高水平。碧桂园、恒大、融创去年的负债总额分别为9330.57亿元、15195.44亿元和5624.44亿元，资产负债率分别为88.89%、86.25%和90.27%。

虽然住房企业的债务很高，但住房企业用于偿还债务的现金流也不容乐观。风数据显示，在128家a股上市房地产企业中，72家一季度现金及现金等价物净增加为负的房地产企业占一半以上，万科a股(000002，诊断股)为-803.64亿元，华夏幸福(600340，诊断股)为-197.15亿元，绿地控股(600606，诊断股，

转向abs融资

随着房地产市场监管的深化，房地产行业的信贷环境持续收紧，2017年房地产企业融资结构开始发生重大变化。中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心近日发布的《2018年中国房地产上市公司评估研究报告》显示，去年房地产上市企业的公司债券比例迅速下降，而海外融资、股权融资和资产证券化的比例大幅上升。住房企业的融资方式越来越多样化，私募股权基金、资产支持证券、房地产投资信托基金和永久债券等创新融资方式不断涌现。2017年，许多房企成功发行资产证券化产品，融资金额达到492亿元，同比大幅增长86%。

今年以来，住房企业的abs融资并没有减少。据华创证券统计，截至今年4月底，中国已成功发行56种商业房地产资产证券化产品，总发行规模约为1509亿元。产品类型包括reits、商业房地产抵押贷款支持证券(CMB)和cmbn。其中，类reits发行规模为687亿元，CMB为667亿元，CMB为144亿元。就发行利率而言，CMB的发行利率普遍低于reits。自2017年以来，商业房地产资产证券化的发行利率有所提高，CMB的增速更加明显。

近日，由碧桂园和中联基金共同设立的“中联前海开元-碧桂园一号出租屋”一期专项资产支持计划在深圳证券交易所正式上市流通。这是租赁住房领域首个数百亿元的资产证券化项目，第一阶段规模为17.17亿元。

碧桂园相关负责人表示，从宏观角度来看，整体融资环境的收紧确实给房地产行业带来了一定的压力，一些公司确实在资金方面面临更大的困难。然而，目前碧桂园已经畅通了各种融资渠道，积极尝试各种创新的融资方式，其中此次发行的租赁房reits产品就是其中之一。碧桂园在资产证券化产品方面有很多经验。在此之前，它已经发行了资产证券化、酒店房地产投资信托基金和租赁住房房地产投资信托基金。后续公司将积极参与各种资产证券化业务，并基于各种可用资产(包括但不限于长期租赁公寓、酒店、应收账款和各种收益权等)发行reits、cmbs/cmbn和abs/abn产品。)当公司需要资金时。

积极部署房地产投资信托业务

在接受《中国证券报》采访时，一家券商的abs员工表示，银行贷款已经收紧，房地产企业发行的信用债券最近遭遇困难，许多机构投资者对信用债券的偏好已经下降。

他表示:“与发行信用债券相比，房地产公司更热衷于发行房地产投资信托基金。”首先，企业发行reits在一定程度上降低了其杠杆率，这意味着企业可以获得更高的资本周转率，减少对银行贷款的依赖。其次，投资者在购买reits产品时，会关注产品本身是否有足够的资产以及未来产生现金流偿还的能力，这意味着只要标的资产足够高，发行人自身的评级对产品发行的影响就不是最重要的问题。最后，对于房地产企业来说，发行房地产投资信托产品可以优化他们的财务报表，而不会改变他们的资产负债表。主要的逻辑是reits产品具有分散项目风险的能力。

长城证券分析师表示，房地产投资信托基金将成为房地产企业有效的融资工具，有助于企业盘活存量，加快资本流通，改善资本结构，使房地产企业在开发运营商和资产服务提供商之间实现良好的转换。另一方面，reits可以为投资者提供风险较低、回报稳定的投资产品，进一步拓展投资渠道，加快金融市场发展。

对于未来房地产投资信托产品的发展，华创证券表示，由于法律和税收制度等问题，中国尚未迎来真正意义上的房地产投资信托。但是，目前，国家已经加快出台相关政策，要求发展reits试点项目，房地产reits产品可能即将问世。

据上述券商人士称，reits现已成为证券业务中的“净红”，许多实力雄厚的券商正在这一领域积极部署。他透露，一些券商已经在内部成立了房地产投资信托业务特别团队，成立了人才团队，并开展培训以提高其业务能力。与此同时，一些实力雄厚的券商也聘请了高薪的房地产投资信托业务人才，并积极部署相关业务。