高杠杆炒房风险高

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国家统计局发布的70个大中城市房价最新走势显示，在限购、限售、限贷的严格政策下，近期房价涨幅回落，市场明显降温。

环境的变化使一些在去年下半年加入房地产投机者的房地产投机者开始担心。他们最初的如意算盘是最大化杠杆以获得高回报。如果购房首付不够，我们会从消费贷款和网络信用贷款中借钱来支付首付，这只是将自有资金的比例从30%改为10%甚至更低。虽然每月还款能力可能不足，但只要你手里留有几十万元来偿还每月的还款，两年后你就可以卖掉房产进行套利。

从表面上看，通过采用这种方案，购房者自己的资金(为数不多)几乎可以筹集到近10倍的资金，并最大限度地发挥杠杆作用。从过去两年的房价走势来看，两年后房价上涨后出售自然是一项有利可图的业务。然而，总会有例外。随着市场条件的变化，高杠杆投资的房地产投机也将面临高损失的风险。

首先是标的物价格下跌的风险。因为目前的房价处于高位，即使有10%左右的价格调整，对于那些高杠杆率超过10倍的投资者来说，这意味着他们自己的资金已经流失。与此同时，许多房地产投机者抵押尽可能多的财产从银行筹集资金。如果抵押品价格下跌，银行可能会要求贷款人为贷款安全增加抵押品，否则他们会考虑提前收回贷款。但是，我们怎样才能为那些过度增加杠杆的房地产投机者提供新的抵押品呢？

第二，流动性风险。高杠杆意味着高负债，高偿债压力可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。由于许多房地产投机者自己的收入不足以支付每月偿还的本金和利息，一些聪明的房地产投机者认为两年的“弹药”支持足以保持数十万元每月偿还。事实上，这个计划有很多漏洞。该计划的前提是投资物业两年后可以更高的价格出售。然而，随着监管力度的加大，许多城市都设定了销售期限，从两年到三年甚至更长。即使在两年内，如果我们考虑出售房地产和转让所有权的时间，一旦我们用完了钱，房地产投机者不仅会留下不良信用记录，而且抵押品可能被银行拍卖。被银行拍卖的房子的价格肯定会大大降低。结果，房地产投机者不仅失去了他们的本金，还依赖于银行债务。

第三，高财务成本的风险。高负债意味着高财务成本。尽管银行愿意为抵押贷款提供长期贷款，但房地产投机者在偿还贷款时需要先扣除利息。利息约占前两年房地产投机者每月付款的80%。根据目前长期贷款的基准利率，600万元的25年期贷款每月还款的利息支出约为2.8万元，两年约为70万元。如果有利率较高的资金，如消费贷款和信贷贷款，前两年的利息支出将达到近100万元。值得注意的是，这只是在目前整体贷款利率较低的情况下计算出来的。一旦银行提高利率，利息支出无疑会继续增加。与此同时，房屋销售还需要支付中介费、税费，这意味着高杠杆率的房地产投机者需要满足未来两年房价每年10%的涨幅才能获利，否则他们将在销售中赔钱。随着当前房价开始波动和调整，这自然让高杠杆房地产投机者感到不安。

杠杆是一把双刃剑。高杠杆可以带来高利润，但也可能导致高损失。期货账户被平准的例子很多，股市匹配账户被平准，房地产投机也不例外。一旦投资者失去空，甚至背负高额债务，就很难再翻身。要利用杠杆投资房地产，我们必须尽我们所能。(原文来源:《经济日报》作者:梁瑞)

(编者:梁