房企实际在做最后挣扎？不拿地马上死 拿了地慢慢死

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“最近很疯狂，而且拍起来太贵了！”一位房地产开发商投资部的人告诉记者。

这个人的描述不是这样。在最近的热点城市，房价逐月下跌，而土地市场继续其先前的热趋势，与升水率上升。

今年5月，全国100个大中城市土地上市均价同比上涨111%，其中一线、二线和三线城市分别上涨46%、81.85%和122%，均处于历史高位。三线城市的土地交易溢价已连续三个月接近60%。

财政部发布的最新数据也从侧面证实了上述现象。今年1-5月，国有土地使用权出让收入15251亿元，同比增长32.8%。

高地价背后的原因是什么？它能代表房地产企业对未来的期望吗？

“我觉得房地产企业实际上正在进行最后的斗争。事实上，现在小开发商生存越来越困难，但他们还是要扩大规模，因为有时规模比利润更重要。如果你不拿走土地，你会立即死亡。”上面提到的人说。

5月份，住房企业征地速度放缓

在房地产行业，数据偏差现象并不仅限于此。例如，一方面，商品房销售的增长率持续下降，另一方面，房地产开发投资的增长率持续上升。

自2016年10月实施新一轮房地产调控以来，中国商品房销售增速已连续7个月下降，今年4月已降至20.1%，为去年9月的一半。在此期间，房地产开发投资增速连续五个月持续上升，今年4月已升至9.3%。

然而，最新的数据发生了微妙的变化。国家统计局公布，1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，1-4月增速下降0.5个百分点。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，近几个月来，一些房企积极进行各种土地储备，征地和投资步伐相对较快，投资数据良好，5月份适当放缓是正常的。

投资步伐缓慢与住房企业融资渠道收紧有关。自去年10月以来，房地产融资全面收紧。除了以银行贷款和公司债券为主要融资渠道外，房地产企业的股权融资、资产支持证券发行、房地产基金和资产管理融资等多种渠道也在收紧。

随着房地产主要融资渠道的收紧，房地产信托的发行有所增加。据统计，今年以来，68家信托公司共发行了326种房地产信托产品，为房企筹集资金1005.5亿元。

然而，据媒体报道，银监会此前已于2017年发布了《信托公司现场检查要点》，2017年将非法开发房地产信托业务纳入信托公司现场检查要点。

数据显示，1-5月，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月下降1.5个百分点。其中，国内贷款10497亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金18008亿元，下降3.4%。

一些房地产公司可能面临利润问题

“在过去的两年里，没有人购买四线城市的土地。最近，由于一线和二线城市的房地产市场的管制，四线城市的土地价格已经上升。”上述业内人士用“玩仓鼠”来形容房地产企业的近期行为。“抓住这个头，它就会爬起来。”

这一趋势与四线城市近期房价的大幅上涨是一致的。根据中国科学院发布的报告，在热点地区的严格政策控制下，5月份热点城市的房价整体涨幅有所下降。受被认可房屋贷款认可、多校分册政策试行、北京周边城市联合出台严格调控政策等因素影响，北京房价环比首次下跌，北京周边房价大幅下跌。然而，5月份，重庆、广州、青岛、成都和济南的房价仍然偏高。

“事实上，在这个时候拿土地是很不舒服的，而且政策风险很高。政府一直在调整政策，以限制房价和土地价格。”据上述知情人士透露，如果价格下调，大量房地产企业将面临压力，因为许多企业的负债率过高。

据统计，2015年至2016年两年间，107家上市房地产企业新增生息债务高达8520亿元，而2010年至2014年五年间新增生息债务总额为8200亿元。房地产上市企业整体资产负债率从2010年的70%左右上升至2017年3月底的78.52%，净负债率从2010年的63%上升至2017年3月底的132%。

中原地产首席分析师张大伟表示，事实上，近年来房地产企业的平均利润率一直在下降。尽管去年融资成本下降，房价明显上涨，但112家企业的净利润仍从2015年的8.3%降至2016年的8.2%。在这种情况下，中小区域性住宅企业面临着越来越困难的利润问题。

“小开发商越来越难做了。从2011年到2013年，当市场相对低迷时，情况就是如此。有些小企业拿了土地，直接卖给大开发商，最后被收购，就不发展了。”上述知情人士表示。

张大伟认为，房地产行业合并和整合的大趋势是不可避免的。今年以来，随着当地房地产市场的过度监管，企业将面临销售不佳、土地成本上升和融资压力加大等问题。不排除越来越多的中小住宅企业会遇到类似的问题。对于已经陷入困境的企业来说，自救并不难。