为什么北京房贷这么难贷到？ 银行之间搞了个“公约”

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去年9月30日新政后，北京房地产市场出现了分裂。

银行收紧抵押贷款的消息非常普遍。在过去的几天里，甚至连“20家银行停止抵押贷款”的消息都在网上传出。此外，在高频控制下，该行业面临着谁在市场上买房、资金从何而来等问题。

据了解，总体而言，在高频调控下，银行放贷难度加大，贷款发放时间延长，而市场上的买家却悄然发生了变化。

收紧配额

这是北京大部分商业银行正在实施的原则:第一套房实行基准利率，第二套房在基准利率的基础上最低提高20%。

根据荣360的数据，5月份北京第一套房的平均利率为4.86%。5月份，全国二手房平均利率为5.40%，较上月上升0.01%。与去年同期相比，第二套房的利率从5.39%提高了0.01%。

肖恩(化名)是北京海淀区青龙桥中国银行(601988)营业部的业务经理，他告诉《中国房地产报》，银行贷款现在比以前更困难了，至少需要三个月才能发放。

为了得到同样的答案，北京海淀区中国建设银行(601939)账户经理吴越(化名)也告诉记者，国家正在控制银行，控制信贷规模是必要的。与以往的业绩目标不同，现在银行的额度很小，银行业务中按揭贷款的比例应该控制。目前，北京的大多数银行都处于类似的情况，它们正在执行银行惯例。

吴越提到的惯例是:北京大多数银行对第一套房实行基准利率，而第二套房在基准利率的基础上至少上调20%。这些银行包括中国银行、农业银行、工业银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行和北京银行(601169)，它们都发布了最新的住房贷款利率通知。

值得注意的是，三年后，北京的首次住房抵押贷款政策回到了基准利率。据业内人士透露，信贷已经得到控制，总额已经下降。今年，房地产信贷总额直线下降，甚至只有平时的1/10。

长期以来，对于银行来说，住房贷款在信贷业务中占有重要地位，其中一些上市银行的住房贷款占比已经超过30%。

"后续银行将继续收紧房地产配额，提高房地产贷款价格."一位业内人士直截了当地表示，贷款利率已大幅上升，贷款发行量已开始萎缩，这意味着金融去杠杆化的影响将从金融市场传递到实体经济。

抵押贷款客户减少了70%

事实上，在房地产调控出台后，许多购房者面临着失去资格、首付增加的局面。

“目前，抵押贷款客户减少了约70%。现在银行贷款比以前困难多了。即使符合条件，也只能在一个月内批准，一个星期内可以下来。”吴越说。

数据显示，5月居民部门贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，但与去年同期相比减少近1000亿元。

正是由于该行贷款有限或配额紧张，小额贷款公司和担保公司抓住了市场的痛点。

「在批出贷款后，你需要到房屋委员会以物业作按揭，通常需时一个月。事实上，现在银行的额度很紧，所以很多人选择外部小额贷款公司和担保公司进行房地产抵押贷款。现在小额贷款公司越来越多，规模越来越大，说明还有需求。”曾在中国建设银行总行工作的王晓曦(化名)告诉记者，银行无疑是整个抵押贷款市场的大玩家，但小额贷款公司和担保公司可以弥补银行无法满足的需求。

随着传统金融机构为实体经济发展服务的弊端越来越明显，小额、灵活、跨地区、便捷的网上贷款也在升温。

但是，由于我国信用信息系统的不完善，小额信贷公司很难充分获取借款人的信用信息和资金使用情况，存在很高的潜在坏账风险。即使是因为一些小额贷款公司不规范，也经常发生强迫客户还债的情况。

此外，小额贷款公司缺乏政策控制方面的经验。“在高频监管下，类似提高首付的政策将抑制许多改善和投资投机需求。”一位业内资深人士表示，实际上，我们也应该警惕现行政策的漏洞，即我们仍然可以以第一套的名义买房。资金与第一套房子的销售有关，通过销售可以更好地回收资金。

无利可图吗？

今年以来，监管政策变得更加严格，银行抵押贷款的数量受到限制，抵押贷款的速度也有所放缓。去年11月初，银监会发布了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，计划在北京、上海、深圳等16个热点城市开展银行业金融机构专项检查。

此外，一位业内人士分析称，银行间存款利率今年已升至4.5%。为了弥补成本上升，大多数银行的抵押贷款利率开始分别达到10%和95%。去年，银行可以通过银行间存款证在金融市场以2.8%的利率筹集资金。在4.9%的基准贷款利率下，将抵押贷款利率折让20%仍然有利可图。

当然，银行按揭利率的提高和贷款额度的收紧，不仅是由于国家对房地产的宏观调控和银行融资利润的增加，也是由于更严格的评估体系。

“对于银行贷款来说，紧缩是一个大趋势。另一个值得关注的重要问题是，商业银行自身正面临着更严峻的评估。2016年，央行正式实施宏观审慎评估制度，即mpa评估。这种评估的内容之一与广义信用的评估有关。”一位研究金融的业内人士告诉记者。

此外，中小银行的各种金融服务都将纳入此类评估范围，因此压力会更大。这也将反映在贷款方面。例如，过去一个月可以完成的审批现在可能需要两个月或更长时间。