想知道一个城市的房子到底能不能买？教你三招！

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长期以来，很多朋友都在后台给荣360房代军(fangdai123)留言。xx市能买房子吗？

对于这样的问题，你真的无能为力，因为你是否能买房子是一个太大的宏观问题，而买房子实际上是一个非常微观的问题，所以你必须明确你的要求。

例如，下面这位女士:

虽然你在大庆，一个套房很少的城市，没有什么投资价值，但我还是建议你买一套。原因如下:

1.你住在大庆，属于工作场所和居住场所的统一体。

2.虽然大庆的房地产没有什么投资价值，但你真的需要一套房子。

3.你认为房子的价值是多少？现在你结婚了，一个三口之家和老人挤在一起，你买了一栋房子自己住。它是否值得似乎不能仅仅根据房子的市场价值的变化来计算。舒适的生活不是一种“价值”吗？

4.最后，应该提醒的是，在像大庆这样的城市，很难战胜通货膨胀，所以如果你不是一个人住，就不要买房子。

以上是对这位网友的回答。

今天，我们要讨论的话题是“一个城市的房价怎么样？你能买房子吗？”。

我们认为，一个城市的房价走势既受所在城市的一些共性因素的影响，也受其个性因素的影响。

具体来说，有三个要点，即货币、房地产市场政策和经济基本面。

首先，钱

金钱最大的优点是它的流动完全不受限制，它可以去任何它想去的地方。因此，通过考察货币走势，我们可以对当前的房地产市场有一个大致的把握。

买房子需要钱。当每个人都没钱时，房子会卖得更便宜；当你手里有更多的钱时，房子会卖得更贵，当你的收入增加得更快时，房价会上涨得更快。

这是一个理想的状态。房子与收入有关，但是房地产有它自己的使命。有时需要刺激它，让经济数据看起来更好。因此，在特定时期内，市场上更多的货币和更少的货币都与货币政策有关。

2014-2016年是我们房地产的第三个短期的上半年。当时，增长目标和大量库存商品房带来的双重压力导致购房门槛降低。最直接的表现是购房首付减少，贷款难度降低，贷款折扣不低，部分房屋降低了契税。

这背后是一系列源自货币宽松的具体措施。

但是到了2017年，这个周期已经进入了下半年，货币开始收紧，市场上的钱越来越少。今年5月，m2增速首次低于10%，为9.6%。m2增速下降表明商业银行贷款规模正在缩小，尤其是房地产开发贷款和个人住房贷款。买房的钱越来越少，开发商无法从银行获得贷款，房地产行业的流通资金也越来越少，所以房子自然会降价出售。

几天前，郑州融创的一个项目以备案价格开盘，这个价格比去年的许多项目都要便宜，而且没有配套的精装修和停车位，因为开发商把钱退了回来。备案价格限制了开发商的利润，但只要你想提取资金，你就必须以低价出售房屋。深圳有一个开发商，这很艰难。最后，资本链被打破，老板走了。

二、楼市政策

本地物业市场的调控方案是本地物业市场冷热不均的直接原因。

一些城市希望卖出更多的房子，自然规模更宽松。有些地方根本卖不了多少房子，这只能暂时抑制需求。通过政策在供给和需求之间建立平衡是城市的普遍做法。

然而，政策适用的利弊是不同的。最后，一些城市可以平稳过渡，一些城市可能不得不经历挤压泡沫的痛苦过程。

上图显示了七个有代表性的城市。可以看出，厦门居民资金杠杆率排名第一，房价赶上北方，但居民存款在七个城市中最低。去年第四季度，新住房售出309万平方米，而今年第一季度，只有57万平方米。这直接反映了普通人(603883，诊断股)购房能力的下降。需求长期透支，又一波购买限制，没有新鲜血液进来；今年3月，厦门加入了限制销售的行列。

方大123认为，对于像厦门这样的海岛城市来说，供应潜力是有限的，本来应该有远见地限制房地产市场的流动，但最终却是事后诸葛亮。调控的时机和力度使厦门成为中国房地产泡沫最大的城市。

其余三个四线城市基本上不愿意从房地产开始。一方面，他们鼓励那些在外工作的人在家乡买房子，另一方面，他们通过棚改和货币化安置来激活存量需求。火热的房地产市场吸引了许多房地产投机者进入。因此，许多小城市的房价已经与当地居民的收入完全脱钩。

第三，经济的基本面

在经济良好的城市，没有理由认为房地产不好。在经济不景气的城市，房价非常好，这是一个问题。

在这方面，东北是相当明显的，因为它是老工业基地，增长率最低，人口净流出。然而，一些城市的房价正逆着市场上涨，幅度不小，与经济基本面极不相称。除了炒作，还有什么？

沈阳和东戴河是两个明显的城市。虽然沈阳是中国东北的中心城市，但传统产业与新兴产业的比例高达9: 1。这种产业结构决定了沈阳的房地产市场缺乏足够的想象空的空间。至于东戴河，它完全是由所谓的旅游房地产提出来的，但现在同类人购买旅游房地产，二次销售是最大的问题。

一座城市的房子能否买到，是否值得舒适地生活是非常重要的，但能否实现也很重要。前者是使用价值，后者是财务价值。

影响一个城市房价走势的因素很多，比如商品房的库存状况和土地供应计划等。然而，根据以上总结的三大因素，如货币、调控方案和经济基本面，足以判断如果房价表现与上述三点相反，那么买房实际上可以推迟。

现在房地产市场已经告别了原来单边上涨的市场，城市之间的差异非常明显。一些城市希望拉高库存，而另一些城市则担心房价会迅速下跌，并出台限售令。这些临时措施干预了房价，但它们无法影响房价的基本趋势。