A股“物业第一股”将诞生 差异化竞争成行业趋势

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每一个记者吴若凡每一个编辑姚志宇

12月5日，中国证监会网站显示，杜南物业服务有限公司(以下简称杜南物业)首次获批。

根据杜南地产10月31日的最新招股说明书(申报稿)，该公司计划公开发行不超过1984.1270万股股票，并计划为智能物业管理系统和公寓租赁服务等项目筹集4.11亿元。

并非所有公司都适合上市

“第一次会议后，由发行审查委员会批准。按照一般流程，初步审批后，将等待证监会的最终审批批准。”12月6日，国际房地产资产管理有限公司的联合创始人黄立冲告诉《国家商报》。

杜南地产的成功上市标志着它将成为首家成功登陆a股的地产公司。此前，许多国内房地产公司已登陆香港股市。自2015年以来，中海地产和中国奥运已成功登陆香港股市，绿城服务也于2016年7月登陆香港股市。

根据中国指数研究院的数据，截至2017年6月31日，mainland China已有5家地产公司登陆香港主板，52家在新三板上市，至少有3家计划冲刺a股，5家将登陆香港主板，还有10多家正在等待新三板的审核。

上市显然提振了房地产公司。以幻想曲的房地产行业为例，自2014年6月30日彩生活上市以来，其市值一度超过母公司幻想曲。

"拆分房产独立上市已经成为大型开发商的标准."业内人士告诉记者，物业管理行业作为轻资产战略的新业务模式，收入结构简单，利润水平稳定。但是，由于资产规模的限制，物业管理公司很难满足主板的上市要求，因此新三板成为物业管理行业发展的主要资本驱动力。

“但没有哪家公司不想在主板上市，尤其是房地产公司。选择上市的目的不仅限于融资。”安居客房地产研究所首席分析师张博认为，大多数房地产公司选择借用新三板的原因是因为直接寻求在主板上市的成功率非常低。

然而，一些券商分析师告诉《国家商报》，并非所有企业都适合上市。

对许多社区服务公司来说，如果它们在上市前不是上市公司，可能在财务标准和公司治理方面存在缺陷。一旦成为上市公司，所有的财务信息都需要公开，这对公司的运营是一个巨大的挑战。

“因此，上市有利也有弊，必须根据不同公司和企业所处的阶段来看待。此外，目前港股估值偏低，a股排长队。资本市场可能不适合所有企业。”

差异化竞争成为一种趋势

从行业角度来看，目前房地产市场的发展已经进入了“转型期”，一线城市已经进入了存量房时代；许多新的一线城市将在未来3~5年内逐步向股票市场过渡，物业管理服务品牌房地产企业的布局是基于股票市场的竞争。

根据广发证券(000776)的研究报告，“在新技术的推动下，物业管理公司可以凭借自身的港口粘性优势进入社区o2o市场，拓展横向附加服务，将各种服务业务叠加在物业管理基础收入上。随着社区o2o市场逐渐成熟，普及率不断提高，物业管理公司的业绩提升潜力巨大。”

张博表示，房地产开发主营业务的净利润比率已逐渐降至个位数，这是主要开发商纷纷留出自己的物业公司的一个重要原因。

据安居客房地产研究所统计，约78%的物业公司有开发商背景，约22%是独立的物业管理公司。

根据广发证券的研究，预计到2020年左右纯物业管理市场将达到万亿，增量市场相对较高的基本增长率将为行业带来空的广泛增长。

然而，随着行业的快速发展，基本物业服务的同质化加剧了企业之间的竞争。因此，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务，在特定领域寻求更多更好的具有服务优势的市场资源。

根据《2017年中国物业服务百强企业研究报告》，百强企业作为行业领军企业，已经踏上差异化发展之路。根据城市发展阶段的差异、不同的业务特点和业主年龄，百强企业从高端服务业、商务办公、养老、旅游、教育、卫生、工业新城等入手，制定差异化发展战略，打造特色服务品牌，提升物业服务附加值，抢占先机。

张博说，今后，“不能做品牌地产的房地产企业就不是好的开发商”。“互联网+”和人工智能将在未来与物业管理行业深度融合，强势恒强的“马太效应”将出现在物业增值中。未来，品牌资产将通过并购迅速扩大市场份额，迅速淘汰落后企业，实现跨越式发展。

编辑朱昱