调控从减法转做加法 中国大城市开启大规模供地计划

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上海、北京、深圳、福州等中国大城市最近都制定了大规模的土地供应计划。在房地产调控从“减法”到“加法”的过程中，中国大城市会不会开始新一轮大规模的土地供应时代？

根据上海市最近发布的上海市住宅发展第十三个五年计划，在第十三个五年计划期间(2016 -2020年)，上海计划提供5500公顷住宅用地，提供约170万套住房，比第十二个五年计划期间高出约60%。

北京方面显然已经提高了未来几年的住宅用地供应计划。北京官员上月透露，北京将在未来五年内新建150万套住房。这与北京早些时候发布的五年土地供应计划是一致的。在该计划中，北京计划在未来五年内提供6000公顷的住宅用地。

深圳市近日在2017年住房建设规划实施方案中提出，深圳今年将安排168公顷土地用于商品房建设，计划新建商品房8万套，建筑面积720万平方米。去年，深圳售出了大约4万套新商品房。

福州市今年确定的住宅用地供应计划比去年增加了一倍以上，未来两年计划将继续增加；根据广州市2017年建设用地供应计划，今年广州新增住宅用地约为5.7平方公里，同比增长19.1%。

尽管许多地方的宅基地供应计划大幅增加，但包括一线城市在内的许多热点城市的土地交易规模自今年以来也大幅增加。在该研究所监测的中国50个典型城市中，今年上半年的土地交易面积为8750万平方米，同比增长20%。该土地交易水平弱于2010 -2014年同期(上述四年同期土地交易面积为负增长)，但好于2015年和2016年。

一线城市的土地供应增加最为明显。根据公布的数据，2017年上半年，一线城市土地供应明显增加，土地供应步伐加快，供应同比增长42%。

中原地产首席分析师指出，2017年是房地产调控年。去年，由于房地产市场的高成交量，去库存化的结果是显而易见的，库存数据创下了21个月以来的新低。许多一线和二线城市已经完成了去库存化的任务。在这种背景下，许多一、二线城市开始实施增加土地供应的政策，以抑制房地产市场的上涨。

自2016年9月底以来，中国房地产市场经历了几轮监管。政策中不断引入需求方的“减法”，如限购、限贷、限价、限售、限购等。然而，在新一轮调控政策中，从供给方增加土地供给的“附加”越来越受到各地的青睐。

波士顿咨询集团(Boston Consulting Group)全球合伙人兼董事总经理周元指出，中国房地产的症结在于供需不匹配、土地转让的“唯价格论”以及房地产直接融资比例低。目前，由购买限制、贷款限制、价格限制和销售限制等短期监管政策导致的交易冷却无法解决这些根本问题。一旦政策放开，一线和二线城市的房价上涨趋势可能会继续。交通银行(601328)首席经济学家连平也认为，各种房地产调控政策几乎已经被使用到了极致。从长远来看，收紧监管不可能无限期持续下去，建立长期机制迫在眉睫。

许多专家建议，从供应方即土地入手，监管是建立长期机制的方向。中国发展研究基金会副会长刘世锦指出，今后应适当提高住宅用地在整个城市建设用地中的比重。

在大城市，尤其是北京、上海和其他特大城市，增加土地供应无疑有利于稳定房价。然而，这些城市大多土地资源稀缺，土地供应能力不足。例如，北京的土地供应近年来逐渐减少，多年来未能完成其年度土地供应计划。2016年，北京的实际住宅用地供应下降到469公顷，其中不到40%已经完成。

如何实施大规模的土地供应计划？根据土地利用规划，国土资源部规划司司长庄绍勤指出，要注意存量，严格控制增量，放开流量。一是注重挖掘现有建设用地潜力，提高土地利用效率；增量建设用地必须严格控制，逐步减少。此外，包括建设用地流转带来的城乡建设用地增减挂钩等政策，它将释放出发挥区域空优化的作用。旧城改造、闲置土地回收、挖潜和土地低效利用将成为大城市土地供应的重要来源。