大型案例频发试水多元化 房地产行业并购规模有望创纪录

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房地产调控期往往是房地产企业与联恒结合的时期。数据显示，自2017年以来，房地产企业已发起162起并购，涉及金额超过2240亿元，并购规模居各行业之首。据相关机构报道，M&A在第二季度和7月份出现了一些重大交易，预计2017年M&A房地产行业交易总量将创下纪录。

从房屋企业收购的目标资产来看，中小房屋企业的资产是收购的主要对象。有许多涉及数百亿元人民币的并购，如万科收购广信资产。随着这些M&A案件尘埃落定，住宅企业的产业结构将被重塑，产业集中度将进一步提高。此外，一些住房企业试图通过并购实现业务多元化。

数百亿的并购是经常发生的

近两年来，M&A房地产企业发起的规模位居前列。数据显示，2016年，房地产行业并购数量为217宗，涉及金额为4012.5亿元，同比增长44%，仅次于材料行业；2015年，M&A病例数为341例，M&A目标值为2853亿元，同比增长12%。

分析师指出，今年以来，房地产并购“一枝独秀”主要有两个原因。首先，自去年下半年以来，M&A市场环境发生了重大变化，基于估值套利的海外资产向a股市场的回归已基本中止；在供应方改革的推动下，煤炭和钢铁等周期性行业大面积扭亏为盈。通过资本市场的并购和整合，提高相关企业盈利能力的紧迫性有所下降。上述两类并购的规模往往超过数百亿元。这两类M&A案例今年明显减少，从侧面凸显了M&A房企的规模。另外，从房地产行业的发展来看，调控周期往往是房地产企业并购重组的好时机。财务实力雄厚的大中型房地产企业通常会抓住机会，通过收购扩大土地储备和市场份额。

从目前的案例来看，第二季度末，特别是7月份，M&A的几个数百亿案例，明显增加了M&A在行业中的规模。第二季度M&A最大的案例是万科a(000002)斥资约551亿元人民币收购广东国际信托投资公司的部分房地产资产及其附属权益。资产包主要包括三笔债权和利息，共计38.58亿元；广信地产拥有100%的投资利息，预计价值404.41亿元；此外，广东SDIC持有广州分行100%的投资权益，估计价值为3.78亿元。质量最好的资产属于广信地产的资产，包括广州的16块可开发土地，相应权益的建筑面积至少为150万平方米。其中，约98%位于荔湾和越秀，地理位置优越。这意味着，在赢得资产包后，今年上半年万科的土地收购金额将达到约1463亿元，居行业首位。

7月份的大规模案例还包括万达商业打算向融创中国和R&F地产出售资产，总对价约为637亿元人民币。万达商业以199.06亿元的价格将包括北京万达嘉华在内的77家酒店转让给R&F地产；西双版纳万达文化旅游、南昌万达文化旅游等13个文化旅游项目91%的股权以438.44亿元的价格转让给融创中国，交易总额为637.5亿元。此外，8月9日，万达酒店发展集团宣布已签署涉及公司关联人的资产重组意向书，其股份暂时停牌。

海外收购中也有一些大额交易。7月14日，由万科A等机构组成的中国财团计划以约116亿美元(约790亿元人民币)的价格整体收购全球物流地产巨头普洛斯有限公司。据数据显示，ProLogis是亚洲第一家物流地产企业，也是全球第二大物流地产企业。在中国拥有总面积超过1500万平方米的仓储物流用地和物流工业园区。根据戴德梁行发布的《2015年中国高端物流市场回顾》报告，普洛斯在国内物流地产中占据第一市场份额，达到55%。今年6月，ProLogis与中国东方航空集团下属的中国东方航空(空(600115)物流有限公司签署了战略投资协议。普洛斯将投资4.1亿元人民币收购东航物流10%的股权。万科董事会主席兼首席执行官于亮表示，如果交易完成，这将是万科城市支持服务提供商战略的重要举措，将有助于万科改善物流和房地产领域的布局。与此同时，万科和普洛斯的联盟有望在全球范围内创造一种全新的业务发展模式。

融创中国是另一家M&A大公司。自去年下半年以来，该公司主要通过并购增加了土地储备。据《中国证券报》记者的不完全统计，融创中国自今年以来已经发起了至少7起同行业的资产并购。在万达13个文化旅游项目的收购完成后，融创中国在2017年总共花费了866亿元人民币进行并购。根据第一上海证券的研究报告，截至2017年7月，融创在中国的土地储备超过1.5亿平方米，跃居行业前三名，仅次于中国恒大和碧桂园。

高力国际(Colliers International)中国资本市场与投资服务部主管王贝最近接受媒体采访时表示，对于大型房地产企业来说，股权交易和项目并购不仅是扩大规模的重要途径，也是扩大房地产和上下游布局的重要途径。

除了攻击城市的大型房企之外，以太和集团(000732，咨询股)、阳光城(000671，咨询股)和蓝光发展(600466，咨询股)为代表的中型房企为了获得更高的地位，也频频进行并购。泰和集团最近以42.5元的价格转让了增城增江街的4块地进入广州市场；以人民币7.34亿元等方式收购北京桥西49%的股权。太和集团通过收购北京桥西股份及相关债权，得以介入丰台王新宫项目。今年上半年，阳光城先后收购了北京汇成房地产公司100%的股权及其债务、上海新业100%的股权等银行间资产，以扩大其市场话语权。此外，蓝光发展还先后收购了成都海润项目的部分股权和扬州雨润100%的股权等银行间资产。

穆迪分析师黄哲表示:“M&A房地产行业活动的激增，主要是由开发商实现更大规模经济、争夺更大市场份额和补充土地储备的意图推动的。与参与公开拍卖相比，通过M&A交易补充土地储备的成本相对较低。"

“在良好的合同销售支持下，开发商拥有强大的流动性。与此同时，地方政府在转让土地时设置了更多限制。这些因素鼓励开发商实施并购。预计并购趋势将持续，这将导致行业进一步整合。”黄哲指出。

积极测试水资源多样化

近年来，在高土地成本和行业利润率下降的压力下，资金、品牌和规模不占优势的中小住宅企业面临生存压力。随着2016年第三季度调控周期的到来，房地产企业的业绩再次出现分化。跨国并购资产、寻找业绩增长点或通过并购进行转型已成为中小房企的选择。

以目前处于并购前沿的伊尹股份(000981，咨询股)为例，公司计划向宁波嵊州发行股份，购买东方益胜100%的股权。本次交易完成后，公司将通过东方易生持有邦奇集团的相关资产。东方易生100%股权的交易价格为798，058.63万元。邦奇集团是世界著名的汽车自动变速器制造商，专注于汽车变速器的研究、开发、生产和销售。其产品主要是无级变速器，致力于开发动力换挡、混合动力系统和纯电动动力系统。伊尹股份有限公司表示，通过此次重组，上市公司将布局汽车动力总成核心零部件和变速器的生产和销售业务领域。此次合并目前正处于中国证监会的反馈阶段。

然而，卧龙地产(600173)计划以53.56亿元人民币收购游戏资产天津羽衣的100%股权，该计划最近被终止。值得注意的是，这是卧龙地产第二次购买游戏资产，并宣布失败。2016年，卧龙地产计划以40.15亿元人民币收购页面旅游公司莫林100%的股权，但未获成功。卧龙地产的反复转型可能主要是由于其主营业务的压力。根据财务数据，从2010年到2016年，卧龙地产的营业收入从21.99亿元下降到14.03亿元，净利润从2.7亿元下降到8100万元。

除了制造资产和游戏资产之外，金融资产因其稳定的利润规模也吸引了住宅企业的关注。华业资本(600240)计划今年3月投资8.09亿元人民币，收购长城人寿11.51%的股权。转让完成后，华业资本将成为长城人寿保险的第三大股东。华业资本表示，希望参与保险公司，整合资源，提高资产利用效率，拓展企业金融业务，加快金融投资领域的布局。万通地产(600246)拟参与中融丁鑫持有的中融郭芙80%股权的竞价，挂牌价格约为4亿元人民币，并准备接受中融郭芙自然人股东滕胜春持有的中融郭芙20%的股权。在未来规划中，万通地产将以中融郭芙为平台，开展基金投资和资产管理业务，进一步转型为“轻资产”地产新模式。

面对资本和一体化的挑战

在住房企业大规模并购的背后，他们面临着资金和经营的双重压力。

据丁统计，截至今年一季度末，在深湾一级产业的129家房地产上市企业中，有101家企业的资产负债率超过50%。其中，61人超过70%。

同创咨询研究部主任张宏伟表示，虽然去年相对宽松的融资环境给企业提供了以长债换短债、优化债务结构的机会，但无形的债务压力和布局区域受政策影响的风险将导致不利的去转换，这将为大规模并购和负债累累的房企投下隐患。更重要的是，虽然大规模的并购带来了大量的土地储备，但从明年开始，房企将进入偿还贷款的高峰期。一些房地产企业的现金流可能面临挑战。

融创中国宣布收购万达旅游相关资产后，开始了一系列融资活动，并积极降低杠杆率，包括发行不超过40.32亿港元的配股融资和发行10亿元人民币的海外优先票据。其中，海外优先票据平均成本达到8.03%。这从侧面显示了其对资金的需求。此外，融创中国最近加大了回笼资金的力度。

此外，行业下半年的经营环境也备受关注。穆迪认为，尽管6月份房地产销售增长略有反弹，但下半年销售增速将放缓。然而，在未来12个月内，一线和二线城市的价格大幅调整的风险将微乎其微。穆迪预测，未来6-12个月，房地产行业的经营环境仍将面临挑战。严格的控制措施将影响2017年下半年的住宅销售，并导致销售增长放缓。

截至发稿时，已有20家上市房地产企业发布了7月份的销售数据。数据显示，7月份20家房地产企业的销售额均有所下降，总销售额近1700亿元，比上个月下降30%以上。中原地产首席分析师张大伟认为，环比下降主要是由于6月份房企的业绩效应和去年的结转已经基本结束，惯性在7月份有所下降。此外，受调控影响，房地产企业销售增长放缓。同时，张大伟指出，虽然7月份房地产企业的销售数据大幅下降，但与去年相比仍处于较高水平。

穆迪还指出，其追踪的一线城市和样本二线城市6月份的住宅库存(以商品房销售面积/商品房交易面积衡量)仍约为7-8个月。库存水平较低，上述城市房价大幅调整的风险将在未来12个月内降低。