深圳推进棚改：城市更新模式受冲击？

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在深圳，棚改和旧城改造再次被推到了风口浪尖，这激起了许多旧住宅区业主的心。通过棚户区改造解决公共住房供应问题似乎与大力发展住房租赁市场相适应。未来会否借鉴香港公屋和商品房并重的模式，或新加坡政府集中发展住宅市场的模式？

虽然深圳是一个“没有农村的城市”，但以二线花卉种植地为代表的改造工程给深圳带来了“棚改”之风。然而，深圳市出台的《关于加快棚户区改造的若干措施(征求意见稿)》在业内引起了热烈的讨论，瞬间掀起了数千次波澜，将棚改和旧城改造再次推到了风口浪尖。

租赁再次成为焦点

在租购并举的政策引导下，一线城市大力发展公共住房和租赁市场，而深圳则以棚改为重点，计划通过棚户区改造解决公共住房供应问题，这似乎是大力发展住房租赁市场的“窗口”。

棚户区改造于2005年在东北率先实施，真正在深圳兴起的“脚步”是去年罗湖“二线花卉种植地”棚子改造项目的成功启动。目前，罗湖区玉龙、木棉岭、补心工棚改造进展顺利。在业内人士看来，罗湖二线棚改的有序实施表明，与城市更新相比，棚改的进度将会更快。

城市更新是“政府主导、市场主导”的主线。开发商作为城市更新的主体，主要是按照市场规律从事商品开发。与普通的旧城改造项目不同，罗湖棚户区改造是以“政府主导、政府投资、政府规划”为基础，将分流的土地资源用于建设拆迁房、社会资源公共设施和经济适用房项目，不建设商品房。

在租购并举的政策指导下，一线城市在公租房和租赁市场上做出了巨大努力。广州倡导“租售平等权”，北京提出“共有产权”，深圳则注重棚改，试图重建公共住房供应体系，并提出通过棚户区改造解决公共住房供应问题，这似乎是大力发展住房租赁市场的“窗口”。

事实上，这份新公布的征求意见稿非常强调“租赁”。《征求意见稿》提出，服务年限超过20年、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的深圳旧住宅项目应纳入棚户区改造政策的适用范围，不再采用旧城改造方式进行改造。棚户区改造项目的住宅部分应当作为人才住房和经济适用住房，但动迁安置住房除外。福田区、罗湖区、南山区和盐田区棚户区改造项目建设的人才房和经济适用房只出租不出售。此外，征求意见稿还明确了棚户区改造项目的实施模式，并根据深圳的实际情况，提出了“政府主导一家国有企业实施一套公有住房”的棚户区改造项目实施模式。原则上，棚户区改造项目只能通过拆除旧建筑和建造新建筑来实施。

对租赁市场的强调也让人想起香港模式，即同等重视公共住房和商品房，或者新加坡模式，即侧重于政府公寓市场。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于这种棚改项目，后续将积极引进租赁住房，这也将有助于培育新型租赁社区。然而，工房改革后，人才房和出租屋的运营情况仍不明朗。

过去，“强制征收”和“强制出售”这两个核心条款被许多实践者视为城市更新中的“钉子户安置机制”。然而，由于合法性、合理性和可操作性，这两个条款从未真正落地。根据协商草案，棚户区改造项目的实施受到少数业主和住户在签约期间拒绝签约和搬迁的阻碍，这损害了大多数业主的利益。实施主体可以向项目所在地区政府主管部门提交书面报告。经区主管部门核实后，报区指挥部审议。经审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

对此，深圳市旧城改造开发企业协会会长耿彦良表示，认为“棚户区改造违反物权法”是不准确的。除了《物权法》第97条的明确规定外，棚户区改造首先需要征求业主或物业业主对旧房改造的意愿，至少要超过《物权法》规定的数量比例，才能纳入政府改造计划，这不是违背业主意愿的强制改造。棚户区改造的成功更有利于开发商和业主理性看待城市更新市场。

装修不为所动房价先动

在工棚改革和城市更新之间，这似乎是一个多项选择的问题。政府主导的棚改可能是解决深圳旧住宅区改造中“顽疾”的良方，但仍十分困难。然而，当转型之窗到来时，第一反应是房价。

如今，深圳的城市更新已经进入了“深水地带”:全国各地的房地产开发商云集深圳，项目推进速度不一，但拆迁成本比以前高，开发难度也越来越大。

与城市村庄的城市更新不同，旧住宅区的改造是困难的。木头龙、金祖安豪园、南苑新村、汤和社区、华泰社区、龙溪花园、海涛花园和桥东区被纳入深圳市旧城改造单位2010年规划的第一批旧住宅区改造项目。七年过去了，除了汤和社区，其他项目仍然停滞不前。这场旷日持久的“拉锯战”使政府、开发商和业主陷入了“损失更多”的两难境地。

可以说，在深圳开始大规模旧城改造多年后，棚改模式开始显露出它的锋芒。由于征求意见稿提到合格的旧住宅区，政府会否将符合棚改标准的项目纳入未来的棚改计划内，因为有些市区重建项目会因种种原因而不能拆卸？这不是没有想象力的空.

然而，在工棚改革和城市更新之间，这似乎是一个多重选择的问题。当转变之窗到来时，第一反应是房价。

记者在深圳福田区梅林区中康生活区调研时发现，中康生活区旧改联办贴出了一篇题为“我们不想要‘棚改’，我们要‘旧城改造’——抓住最后一次旧改机会”的文章。文章中提到的建议:“现在政府正在大张旗鼓地推行棚改政策。如果签合同的业主数量在短期内仍达不到90%，中康社区旧房改造工程，其实早在2012年，中康生活区就被列入深圳市旧城改造单元计划，但仅仅过了五年。除了越来越斑驳的建筑，中康生活区似乎没有什么变化。几位业主告诉记者，签署同意旧城改造的业主数量没有达到标准，工程不得不搁浅。

不时传出的装修消息让中康居住区的房价飙升。虽然已经是旧住宅区，但目前二手房价格超过每平方米6万元，明显高于同一地区旧住宅区的房价，且上市数量不多。中介机构表示，最近，许多投资者对中康居住区感兴趣，他们想利用旧的变化，但他们仍然需要谨慎。

罗湖区的松泉公寓和危楼等问题受到了社会各界的关注。松泉公寓仅使用了20多年，但建筑存在严重的安全隐患，基础设施和公共设施严重不足。近年来，虽然边坡问题得到了一定程度的整治，但安全隐患依然存在。加上危险建筑物的问题，许多业主告诉记者，他们希望社区可以尽快装修，无论是棚子装修或市区重建，从而彻底消除潜在的消防安全隐患。然而，仍然没有关于翻修的确切信息。

一方被卷入城市更新或棚子改革，而另一方则希望被纳入棚子改革。事实上，早在征求意见稿公布之前，福田区就根据相关政策开始了对福田区许多旧住宅小区的改造。今年6月底，园岭街道办事处开始征集八卦岭宿舍区改造意愿。据悉，八卦岭宿舍区创建于1983年，由彭几集团开发。竣工后，彭几预留一小部分自用，其余部分用作怡化、中信等公司员工的配套宿舍。后来，一些房屋以非常低的价格转让给员工，宿舍区有近2000名实际业主。记者发现，一些热心业主自发组成志愿者小组，利用晚上等闲暇时间，配合街道办事处开展建筑大清扫宣传，促进收集改造意愿。装修办公室的工作人员告诉记者，目前还处于征集意愿阶段，工作人员没有明确回答是否要进行棚改。至于赔偿标准，“政府不会亏待每一个人”。

然而，“准拆迁房”的概念已经成为八卦岭宿舍区高房价的支撑。目前，二手房的要价已经超过了每平方米7万元。“不管是棚改还是旧城改造，有些资金都是赌博。就在去年，这里的房价还只有每平方米4万元左右，而且因为这栋楼太破旧了，很难卖掉。”中介说。

记者在福田区黄木岗区华富村看到，关于宣传福田区华富村旧住宅区改造工程中住宅房屋补偿奖励标准的通知已经在社区张贴，目前正在征求业主意见阶段。记者获得了《华富村旧住宅区改造工程住宅建筑补偿奖励标准》，该标准显示补偿标准包括按建筑面积1: 1的住宅房屋产权调换；在房屋许可的条件下，被拆迁人可以购买不超过25平方米的附加建筑面积。其中，由套内建筑面积10平方米换算成相应建筑面积(含本数)内的部分，拆迁人应按每平方米9000元的优惠基价支付房价款。然而，华富村业主对业主向记者提供的这一补偿和奖励标准的反馈，对许多补偿条款仍有保留。除了补偿标准，一些业主还担心改造后社区的整体质量。

由此可见，政府主导的棚改可能是解决深圳旧住宅区改造中“顽症”的良方，但仍十分困难。在墙上写一个“拆迁”字最多几分钟，但最难确定的是旧住宅区更新的“时间表”。

棚改与城市更新

鲶鱼效应

棚改和旧城改造都要面对资金来源的问题，但是棚改的东风已经吹起来了，它会冲击深圳的市场化的旧城改造模式，还是会成为一朵璀璨的“双生花”？

然而，棚改和市区重建都要面对资金来源的问题。根据Monita的研究数据，目前地方棚改资金有四个来源，中央专项补助和地方政府配套资金约占10%，用于解决项目资金；政策性银行贷款约占80%，其融资期限长达25年；商业银行贷款的资金期限很短，只有3至5年；社会资本很少。在融资紧张的背景下，商业银行的贷款政策趋于保守，棚改也将面临更大的金融压力。

严跃进认为，应该鼓励社会资本介入优质棚改项目。深圳职业学院房地产研究所所长邓认为，未来民营企业可以通过与国有企业合作“分享一块”。国有企业和民营企业各有优势。国有企业可能更便于与政府沟通和与业主谈判，而民营企业在专业化、市场化和成本控制方面具有优势。

除了财政问题，棚改的东风已经吹起，会否冲击深圳巿场主导的市区重建模式，抑或是“两个学生的花”，各放异彩？

邓王智用“鲶鱼效应”来描述棚改的影响:棚改迫使城市更新加速。他说，市场认为，开发商在深圳进行城市改造是没有前途的，政府已经在这一领域伸出了手。对于投资者来说，旧房改造的"博"小区就更不值钱了，而且空房没有地价，政府直接收取。然而，这只是一个非常肤浅的观点。事实上，棚改会迫使市区重建加快，而棚改本身也是一项民生工程，造福市民。那么，政府会怎么做？主要是那些在商业上无利可图的老社区和开发商无意进入的社区。仅从空的财产保护和增长的角度来看，毫无疑问，市场化的开发商似乎更值得信赖。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，既然房改的方向是政策性住房，而城市更新的方向是商品房，这两种政策的不同是正常的。在谘询稿公布后，政府应尽快在市区重建的大框架下，对棚改与市区重建的差异作出准确的政策诠释，以稳定旧的改革市场，促进棚改的发展。他认为棚改和旧城改造的合理比例应该分别为30%和70%，更符合深圳供需关系的实际。舍改革的引入绝不是也不应该冲击旧的改革，而是应该取长补短，共同推进。