均价只有8000多一平且还在降！山大路板块从1万7降到了1万4

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◆经济先驱报记者刘墉

与蓬勃发展的住宅市场相比，济南的写字楼市场相当冷清。《经济导报》记者注意到，济南市部分地区的写字楼价格较去年有所下降，如乳山路。今年3月，最高价格约为17000元/平方米，7月，价格降至约14000元/平方米。

据业内人士透露，济南写字楼市场长期处于高库存状态。随着中央商务区的进入，未来写字楼供过于求的局面将进一步加剧，价格将继续下跌。

这在一定程度上对企业家有好处。然而，《经济导报》记者发现，虽然写字楼价格相对较低，但在许多企业家眼中，它仍然是“买比租好”。

空凝结率高

“目前能卖的东西不多，因为中信证券(600030，诊断)已经租了3000多平方米。”济南国际财富中心的工作人员说。

同样，在中海广场，工作人员告诉《经济导报》记者，入住率还不错，学习和思考教育租用了近5000平方米。

玉兰广场位于龙高北路，是一座单身业主的办公楼。工作人员告诉《经济导报》记者，“目前入住率超过97%，接近饱和。”

济南亚信房地产咨询有限公司总经理李龙告诉《经济导报》记者，这与区域板块有一定关系。“就商业区而言，商业区得益于其良好的配套条件，将吸引一些大公司落户，净化率也不差。”

据悉，今年4月，李龙参观了东部的一栋办公楼。“当时，这栋22层的办公楼有7层闲置着。其他楼层每层有15个房间，基本上有三到四个房间没有使用。空最多的楼层只有一个企业，使用五个房间。”

“2014年，我接到了来自高新区一栋办公楼的升职电话。当时，我想买一整层楼，但我没有买，因为其他东西占用了资金。今年6月，我去办公楼时，发现它还在打折，而且价格也没高多少。”济南科迪纳贸易有限公司负责人李志峰说。

如何解决去除率的问题？济南一家房地产公司的项目经理郭冀涛表示:“我们正在研究是否通过自我维持的外部租赁来降低空的购房率。”据了解，郭的公司有两个商业项目在运营，一个在西站附近，另一个在高新区。“这个项目开始了大约2年，但净化率不高，在高新区约为70%，在西站约为45%。”

《经济导报》记者发现，“整层还是整幢销售”已经成为济南写字楼市场的一个规律，尤其是甲级纯写字楼。面向大客户的定向开发是一种普遍现象，一些高端写字楼已经成为世界500强企业的“俱乐部”。

中影地产山东办事处总经理贾毅表示:“在大多数甲级写字楼中，散户投资者的购买往往受制于整体销售，他们中的大多数人都扮演着‘空'.补货’的角色对于大的办公空间，许多中小企业只能“望楼而叹”。济南市许多写字楼之所以频繁出现大额订单，是因为有实力的大企业考虑将资金转化为资产，而购买写字楼是实现资产保值的重要途径。位置优越、高度配置的办公楼更受欢迎。”

不久前，戴德梁行发布了今年上半年济南市写字楼市场数据，显示今年上半年济南市单产权甲级写字楼存量为50.9万平方米，其中市区甲级写字楼46.2万平方米，奥体区甲级写字楼4.6万平方米。从空的入住率来看，截至6月底，济南市单套甲级写字楼的空整体入住率为42.2%，市区部分受湘衡广场的进入影响。/きだ

更重要的是，今年下半年，济南甲级写字楼市场将有近84万平方米的新供应量进入市场。这些项目主要集中在奥运体育区，市场竞争将会更加激烈。在业主的压力下，租金报价可能会降低以吸引客户，而市场的空购买率会进一步提高。

企业家不买它

据世界联合高益的月度报告，7月份，济南写字楼市场的平均成交价为8548元/平方米，同比下降14.9%，环比下降8.9%。平均成交价连续两个月大幅下跌，主要是受高科技行业个别项目成交额大的影响。该行业7月份的平均交易价格为7545元/平方米，较上月下降15.9%。

调查发现，从去年1月至今，济南市写字楼整体价格已经从去年年初的10192元/平方米下降到目前的8548元/平方米，降幅超过15%。

根据高益世界联盟提供的数据，奥运体育板块附近写字楼的平均价格从去年初的11903元/平方米上涨到14421元/平方米，涨幅超过20%。一些零散地块的办公价格从去年初的8925元/平方米上涨到11388元/平方米。价格有涨有跌——今年3月，盛大路板块的最高价格约为1.7万元/平方米，但7月份跌至1.4万元/平方米左右，跌幅约为20%。西站板块也从年初的8956元/平方米下滑至现在的8216元/平方米。

值得注意的是，许多公司宁愿租办公室也不愿买。

一家小微企业的创始人李明告诉《经济导报》记者，对于初创企业来说，不要说租下整栋办公楼，甚至是整栋办公楼，就“绰绰有余”。

李明的企业有两个办公室，一个在华能路，另一个在高新区。“高新区的办公室是孵化器免费提供的，而华能路的办公室是租来的站。租了8个站，一个站每月租金500元，这对刚起步的人来说非常划算。”

李明认为，小微企业对工作站或小写字间的需求很大，而写字楼大多是整层出售或出租，供需不匹配。许多房东购买办公楼，等待升值，宁愿让房子闲置，也不愿分割小房子，因为分割成本更高。

“我的一个客户在高新区有一个600多平方米的写字间。它挂在这里快一年了，还没有租出去。”李龙说。

据介绍，二手写字楼的交易也不景气。"国家对二手房交易的税收政策仍然相当优惠。"李龙表示，相比之下，二手写字楼的交易税要高得多，需要缴纳营业税、土地增值税和契税。营业税为交易差额的20%，土地增值税由税务部门计算，增值税为30%-60%。

换句话说，办公楼的附加值越高，他们缴纳的税就越多。在很多因素下，写字楼高库存的情况在短期内可能难以缓解。