探路“海南样本”：如何服务好100万“旅居人”

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从20世纪90年代房地产“下海”的浪潮到现在的“国际旅游岛”，海南样本一直被视为房地产行业的“窗口”。连锁住宅于去年年中正式启动住宅业务，并首次进入海南，随着住宅房地产环境的变化，连锁住宅的发展脉络也在不断变化和创新。

根据海南省政协研究小组发布的研究报告，每年有100多万只“候鸟”生活在海南。其中，高峰期为每年10月至次年4月，具有明显的季节性和流动性，主要集中在北方省市，尤其是东北三省。

随着国民消费水平的不断提高，选择在海南、云南等旅游目的地购房的人数不断增加。然而，随着旅居规模的扩大，如何为这些旅居者服务成为开发商和房地产服务商不得不思考的问题。

旅居者的肖像:“夹心层”买家的需求是多样化的

“诗与距离”的理想生活正逐渐成为现实。在大城市苦苦挣扎之后，在度假期间为自己和家人买房已经成为越来越受欢迎的选择。以海南为例，根据链家地产发布的《住宅与房地产白皮书》，2017年上半年海南的主要买家是岛外客户，占88%。其中，京津冀和东部三省买家最多，约占23%，北京约占13%，河北约占14%。另外，从居民消费者的购买行为来看，购买者在海南停留的时间越来越长。根据对连锁住宅居民的调查，2016年，超过50%的各年龄段买家每年在海南居住2至5个月。

根据顾客的年龄结构，30-50岁的顾客占48%，但超过了50岁以上的顾客。这意味着，虽然中年的“夹心阶层”压力很大，但作为社会的中坚力量，他们的购买力并不薄弱，大多数人希望在事业达到顶峰后提前为老年人购买自己的住房，或者为父母提供一个养老和放松的场所。此外，50-60岁的购房者比例也在增加，达到19.22%。养老问题日益突出，生活在目的地的养老产业配套需求也在不断上升。与老年人服务相关的老年人活动和体检的比例已达到44%。

对于选择在海南置业的旅居者来说，宜居的自然环境是基础，适合休闲度假的配套设施和服务是影响决策的关键。根据《住宅和购房白皮书》，咖啡馆和酒吧等休闲娱乐设施在住宅需求中占据首位，老年人对健康体育和活动的需求仍然很高。此外，由于买家考虑长期允许老人及其子女在海南居住，对儿童公园、社区儿童教室等设施的需求逐渐上升，健康体检、老人服务中心等配套设施也比小超市等生活服务需求高出13%。

除了对配套设施的要求之外，在“逗留+时代”中，配套服务将在买家的考虑方面发挥更重要的作用。在连锁住宅的客户调查中，34%的买家愿意支付清洁和通风服务费用。考虑到旅居的季节性，雨季房屋的通风和维护以及到达前的清洁一直是买家的痛点。此外，业主的班车和预订服务也是买家愿意支付的最前沿服务，分别占27%和18%。

这些痛点不仅让购房者头疼，也考验着服务提供商和开发商的运营能力和服务水平。

生活体验:政府、开发商和房地产服务提供商的探索

提交人认为，现实情况是，对逗留的需求不断增加，但与逗留目的地的基础设施和服务并不完全匹配。政府已经意识到这个问题。三亚市副市长吴鹏曾经说过，三亚养老产业的概念很多，但成功实施的相对较少。与硬件基础设施建设相比，服务是一个更重要的约束因素。

近年来，海南省政府加快基础设施建设，逐步建成“国际旅游岛”。2017年，海南的基础设施和其他民生进程也在加快，投资阶段也在不断增加。从海南的国有建设用地供应来看，海口、陵水、澄迈、五指山等住宅产业集中的主要市县在全市县土地供应计划中排名前两位。此外，三亚市引进了人大附中，琼海引进了北京海淀外国语学校，301医院也在海南设立了分院，基础设施不断完善。

在寄居的背景下，房子将成为一个载体，承载着远方美好的生活。住宅地产已经从单一的“自然景观+度假住宅”模式转变为“自然资源+城市景观+居住住宅+核心配套设施+目的地式主题体验”的永久居住价值。在一定程度上，丰富的生活设施已经成为住宅的迫切需求。

然而，传统的房地产开发相对简单。从野蛮开发到综合经营，开发商必须创新和改变开发模式和理念。事实上，开发商已经注意到了这一点，并通过全面的跨境运作，以“自然资源+城市景观+居住房屋+核心配套设施+目的地风格主题体验”为突破口，满足长期居住的旅居者的要素和关键需求。

事实上，作为开发商和买家之间的桥梁，房地产服务提供商在寄居时代扮演着更重要的角色。他们不仅可以提供双向精确对接，还可以通过熟悉旅居者提供有针对性的服务。

此前，北京链家公寓总经理胡峰提到了住宅的痛点:由于异地购房的住户的分离，如何通过房屋资产管理服务系统增加和保存资产的价值，以及如何改善客户入住后的体验，这无疑需要更专业的服务提供商来解决。

连锁住宅:搭建三个平台，提供住宅全程连锁服务

作为一家房地产服务提供商，连锁住宅显然希望为100万居民的生活服务提供更全面的解决问题的方案。对于连锁住宅来说，海南这个“试验场”的价值在于它的样本意义——相对成熟的住宅市场也有相对成熟的住宅消费者。通过探索这一群体的习惯、偏好和痛点，链家提出了一个多元化的服务闭环“三个平台，即住宅物业购买、住宅资产管理和住宅服务”。

连锁住宅相关负责人解释称，住宅物业平台承担前端服务，住宅资产管理平台和住宅服务平台提供住宅后服务。笔者了解到，旅居资产管理平台为置业者提供了资产沉淀的全过程解决方案，包括房屋维护和管理托管，使旅居置业者更加无忧。目前，旅居者对房屋维修和托管管理有着强烈的需求。链家住宿目前正在建设一个管理平台，帮助业主解决房屋维修、管理托管和收益分享的需求，使旅居者拥有相应的完善的房屋维修和管理托管服务体系。

寄居服务平台旨在实现寄居房屋所有权的联动增值，这只是寄居资产管理发展的延伸。通过社区运作，为居民提供个性化旅游、养老服务、家政服务等个性化服务的连锁式家居，让居民顾客享受到多彩的生活方式，真正体会到购买该住宅前梦想的美好生活体验。

对于链家提出的三大平台，链家集团高级副总裁陶曾经总结道:“在购房前帮你筛选，在购房中给你方便，在购房后为你提供服务，帮你管理和租赁房产，同时组织一些运营。内容，享受生活的内容，我们其实是一座桥。”

一个人一生中一个城市和一个家庭的生活正在逐渐成为历史，在大城市挣扎的同时在另一个城市过正常生活的愿望可以实现。越来越丰富的旅居产品和类似购房者的增长，以及政府、开发商和服务提供商的共同努力，将推动整个行业迅速转型到“旅居+时代”。

编辑朱昱