“新存量”时代已来 房地产业将如何“被重构”

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每一个记者吴若凡成城每一个编辑姚志宇

自2016年以来，一系列房地产调控政策相继出台。2017年，调控政策不断升级，调控方向也发生了重大变化。土地拍卖政策是历史上最严格的，包括出租和出售，户籍制度改革进一步深化...

“新股票”的时代已经到来。在新的股票环境中，新的困难和新的问题接踵而来。房地产业将如何重建？引起了业界的广泛关注。

●股票时代已经悄然到来

房地产市场已经从“黄金时代”走向“白银时代”，这是业内公认的行业趋势。然而，当行业从快速发展阶段进入稳定增长期时，另一个重要的变化逐渐出现，即从“增量时代”向“存量时代”的过渡。

根据发达国家的经验，房地产行业进入成熟阶段后，股票市场的重要地位将继续显现，其存量房屋的销售规模甚至将远远超过新建房屋。

由于土地资源稀缺，需求将逐渐转向二手房市场。近年来，许多开发商和投资机构逐渐关注非新建住宅市场，导致存量房屋交易量不断扩大，存量时代已经悄然到来。

根据链家的数据，2016年中国二手房交易量超过6万亿元，占住房交易总量的41%。其中，北京和上海的二手房交易比例同期分别达到74%和72%。这一比例已经达到发达国家市场的水平，从这一关键指标来看，中国总体上处于从股票市场向股票市场的过渡时期。

值得一提的是，随着商业地产的兴起，大量存量房屋被制成品牌长期租赁公寓，这是当前存量房屋市场的一个显著特征。

根据链家的统计，目前有超过1.3亿的年轻人租房，但是这些人对传统的租房市场并不满意，品牌的长期租赁公寓受到年轻人的青睐。事实上，在这一现象背后，消费模式的反复催生了新的服务需求。

●市场需求推动股票供应

国家鼓励住房租赁市场的发展，城市中的大量"移民"也将面临未来的变化。最引人注目的是住房租赁市场的爆发。

比如，从外地来到上海工作的闫先生，曾经搬过四次家，也有一次因为租房而流浪。然而，在上海近七年，他一直选择租房子。他和妻子刚刚结婚，目前在上海闵行区新庄地铁站附近租了一个住宅区。

颜先生租的房子原来是三室两厅，由房东把客厅改成卧室，四户合租。目前，整栋房子的月租金约为1万元。严先生租了一间带独立浴室的主卧室，面积约20平方米，月租金3200元。加上水、电、煤、宽带、房产等费用，严先生每个月的租房费用约为3500元。相对于收入而言，它是负担得起的，并且有多余的能力过上好日子。

像严先生这样的人是大城市租赁市场爆炸的最大力量。

然而，对于在上海工作了很长时间的严先生来说，上海户口始终是一个不可回避的障碍。如果股票时代真的到来，他最关心的是诸如“租售平等权”等政策的实施。

事实上，中国很多城市，如无锡、广州等，都提出了租房安家的政策，而北京、上海等很多城市也提出要大力发展房屋租赁市场。这些被视为租房者的“福音”。

●价值地产聚焦“新股票时代”

行业的发展趋势、市场需求的增加和城市的发展共同将房地产推向了一个新的股票时代。

事实上，在目前的政策层面上，国家鼓励租赁市场的发展，土地招标、拍卖和挂牌政策正在逐步改革，这意味着行业的发展思路将从源头上改变。因为自持率越高，租金要求越严格，普通开发商获得土地越困难，这也对他们的交易和经营能力提出了前所未有的新要求。

随着市场结构的变化，开发商必须改变。

越来越多的房企转向股票市场，自持租赁房的开发商被称为“资产经营者”或更合适，而资产运营模式的核心是投资回报，所以对企业来说，精细化运营的要求越来越高。

新城控股股份有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰认为，国内开发商迟早要改变传统的高周转率模式，无论是做住宅、商业地产、养老、文化旅游地产，都要放慢脚步，降低增长率，改变逻辑，学会从冲刺增量到挖掘存量，从开发模式到运营模式的转变，这也是未来房企的生存法则。

不可忽视的是，向股票市场的过渡是一个更为根本性和深刻的变化，“主轨道”的转换也将对中国房地产业的发展产生重要影响。

在新的股票时代，租售并举的制度建设和方向在哪里？房地产企业是继续出售房子，还是值得空？在同等租购权下的房地产价值链重构，大整合背后的资本驱动力是什么？由《商业日报》主办的第七届中国价值地产年会将于9月26日在上海召开，此次会议将为当前的房地产行业改革带来重要的探索和启示。

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编辑朱昱