新存量时代 住房租赁市场“群雄逐鹿”

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每一个记者程程每一个编辑杨军

中国房地产市场经过20年的快速发展，现已形成规模超过200万亿元的股票市场。虽然租赁住房市场仍处于探索阶段，但各种资本已经嗅到了商机，并渴望尝试。在新的股票时代，股票资产的经营、交易、租赁和金融化将是未来房地产业最重要的市场。

9月26日，在《全国商报》主办的“第七届中国价值地产年会”上，青科公寓副总裁瞿、世界银行副总经理兼秘书长袁宏昌(002285)、镇联合创始人兼首席运营官杨、首创董事长、百时地产董事长姚伟时、友+青年社区首席执行官兼执行董事俞轩、城市发展与环境研究所所长助理李雪峰， 中国社会科学院等行业精英和专家就“租购平等”原则下的房地产价值链重构和大规模整合背后的资本驱动力交换了意见。

目前，行业利润非常微薄

曲说，在各种优惠政策的影响下，目前，住房租赁市场受到了前所未有的关注，住房企业、经营机构和“国家队”纷纷涌入，已进入竞争上岗阶段。最近，住房和城乡发展部制定了租赁立法，以澄清房东和房客的权利、责任和利益；实施房屋租赁网络备案，如阿里巴巴、京东等正在做房屋租赁的数据库；以及资本涌入公寓市场，这些市场特征表明公寓市场已经从萌芽阶段进入发展阶段，并将进入快速发展阶段。以北京和上海为例，前100家品牌公寓企业只占住房租赁市场不到3%，而住房租赁或公寓行业仍然是一个利润非常微薄的行业，如何生存仍然是每个人面临的共同问题。

沈雨用“螳螂捕蝉，黄雀在后”来描述目前长期租赁公寓的市场格局。魏昱认为，长期租赁公寓市场的“玩家”主要是传统的住房企业和中介机构，他们是长期租赁公寓市场的“枷锁”；目前，阿里巴巴和其他大型互联网公司也在规划长期租赁公寓市场。这些是“黄色的鸟”。

沈雨说，你应该尽快与“黄鸟”搞好关系，在市场规模无限的长期租赁公寓市场占据重要地位。友+不是公寓企业，也不想做“二房东”，而是一个青年文化平台。友+不仅注重住房规模，更注重有效租户，未来将有效租户增加5万人。

世界银行(World Bank)早些时候曾涉足中国的长期租赁公寓，目前已在全国20多个城市推出其长期租赁公寓品牌“红浦”，并计划在今年年底前签约10万套住房。

袁宏昌认为，发展房屋租赁市场对城市发展和青少年成长具有重要意义。未来，一线和二线城市40%的人口将需要租房。虽然“红浦”还没有盈利，但世界银行会坚持下去。

有待测试的市场盈利能力

“方糖将公布公司今年的整体利润，这是所有中创空客房中第一个整体盈利的企业。”杨在对话会上说。

事实上，在过去的两年里，共享经济的快速发展催生了一个又一个新兴产业。例如，共享自行车品牌mobike和ofo正在引领共享经济的发展。然而，对于这些企业来说，短期内如何实现利润仍然是一个难题。

杨认为，传统的办公方式为您提供了简单的租赁，没有任何其他服务业务，也没有相关资源的对接。联合办公的基础是解决传统办公租赁行业的痛点，为租户提供空客房、服务和社区服务，并有效振兴现有的商业和其他住房。联合办公模式是租赁期较长的商场中最好、最稳定的模式之一，可以很好地解决一些商业物业入住率高的问题。未来，方糖城将由社区经营，2-3年内非租金收入比例将达到30%以上。

在李雪峰看来，像汤芳这样的共享办公企业的发展为存量房屋的利用提供了一个很好的方向。目前，一方面，住房空住房，特别是商品房空住房，出现在一些城市。另一方面，这些城市，尤其是一线城市的建设用地极其稀缺。共享办公企业模式为旧房改造提供了良好的探索经验；随着房地产市场进入新股票时代，价值链将被重构，未来房地产公司可能成为租赁公司、平台公司、数据公司或服务公司；企业必须正确处理与政府和社会的关系，坚持以人为本，为人民服务，这也是城市发展的趋势，也是行业发展的趋势。

事实上，在最近出台了一系列鼓励住房租赁市场发展的政策后，一些资本对这个市场表现出浓厚的兴趣，并希望通过提前布局，在未来市场爆发时获得可观的利润。然而，在姚伟时看来，尽管长期出租公寓和联合办公处于风口浪尖，投资风险仍相对较大。

姚伟士认为，在目前的市场结构下，打造品牌比打造规模更重要。目前，市场上一些优秀的长期租赁公寓或联合办公企业通过精心打造一两个项目，已经形成了品牌和行业影响力。然而，在未来，一旦大量资本涌入，这些企业可能会考虑更快的发展速度，并倾向于忽视品牌建设。未来，在长期租赁公寓或共用办公室领域将会出现两种商业模式。一是以线下为主要特征的个人客户模式；一是价值重塑模式。前者竞争激烈，空增长有限；后者在原有财产的基础上，通过注入文化、内涵和服务，重塑和最大化财产价值，提高租金水平。就这两种商业模式而言，后者能更好地经受住时间和市场的考验。

编辑朱昱