房价的最大杀器是利率

本篇文章1262字，读完约3分钟

最近，北京许多银行相继提高了首笔住房贷款的利率。调整后，首笔住房贷款的利率比基准利率提高了5%-10%，有些银行甚至提高了20%。更有意思的是，央行业务管理部明确表示支持调整北京按揭利率。

不仅在北京，在上海、深圳、南京等地区，近期商业银行纷纷上调首套住房贷款利率，首套住房贷款利率较基准利率提高了5%-10%，这已成为全国房地产市场重点城市的普遍现象。由此可见，从利率角度对房地产进行监管已经成为高层管理人员的共识。利率被用来控制房价，在某些地区，房价是由银行主导的。政府鼓励的方式是这一轮监管的主要特征。今年北京按揭利率的调整经历了几个阶段:年初，北京首套住房按揭利率从15%上调至10%；“3·17”新政后，首套住房抵押贷款利率从10%攀升至9.5%；5月初，许多银行的首套住房抵押贷款利率回到了基准利率；6月5日，民生银行(600016)将首套住房抵押贷款利率上调至基准利率的1.1倍。

抵押贷款利率从8.5%的基准利率上调了10%，这是不可低估的。一些媒体已经计算出一个账户。按照首套住房30年期抵押贷款，利率为25%，每100万元贷款的月还款额为4872元。如果首套住房的抵押期限为25年，利率为1.1倍，买方每月需要偿还6075元。第一笔住房贷款的期限为25年，每100万笔贷款，利率上升1.1倍，每月抵押贷款额比上一笔利率为8.5%的贷款增加1203元。这种成本上升对那些需要它的人和投机者来说都是一个非常沉重的负担，抑制购房需求的效果肯定是显而易见的。

由于各种复杂的原因，中国的房地产调整很难在土地制度和货币政策上取得实质性突破。对于飞涨的房价，政府基本上采取行政抑制措施，如提高购房资格、提高首付比例、增加福利房供应等。然而，这些措施在短期内是有效的，从长期来看很容易压低房价，为投资者提供了逢低买入的机会。有时，过度的行政抑制房价会导致经济下滑。政府不得不取消限购政策，甚至恢复各种优惠政策。最终，房价爆炸，导致投机者利用空，使那些谁遵循政策遭受损失，政府的权威也受到损害。原因实际上是货币。

利率是资本的价格，是投资者购买产品或资产的首要考虑因素。特别是对于投机者来说，当他们购买一项资产时，他们必须考虑资产的未来收益和资本成本之间的关系，而利率是这种考虑的最重要的权重。一旦利率上升，不仅购房成本会上升，而且由于对房价的需求下降，房价也会缓慢上升或下降，这将导致利润或损失的减少；低利润会迫使普通人(603883，股票市场)从银行取出资金投资房地产市场，因为银行里的钱在缩水，而飞涨的房价会让投机者赚很多钱。近年来房地产的发展历史充分证明了这一点。

然而，由于资产价格波动过大，货币政策是否应该参照资产价格仍是学术界争论的焦点。目前，由于中国实体经济疲软，央行不会大规模上调基准利率。同时，由于三、四线城市的房地产存量过高，有必要刺激三、四线城市的需求，因此只能提高房价上涨过快的城市的购房利率。中国目前在某些领域提高利率的做法是一个很好的尝试，也可以说是通过货币政策抑制资产价格的一种尝试。