房贷利率一再上浮 调控政策将持续发挥作用

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我们的见习记者卢雨航

上周，中国人民银行业务管理部明确表态“积极支持”，引起了社会的广泛关注。中国人民银行管理部表示，抵押贷款利率调整是银行在北京房地产市场严格监管、市场利率全面上调的背景下，根据市场资本水平的变化和自身资产负债管理的需要而采取的自主行为，符合政策要求和导向。

不仅仅是北京。通过调查和采访，记者发现，最近，在全国各大城市，也出现了新一轮的抵押贷款利率上升。

那么，抵押贷款利率的调整通过什么机制来引导房地产市场的发展呢？在调控过程中，我们应该如何避免损害居民的购房需求？带着这些问题，记者近日采访了相关银行机构和市场利益相关者。

利率上升不再是新闻

"从9月14日起，如果没有网上签约，就需要按照新的利率执行."一位房地产经纪人告诉记者。记者通过采访发现，从9月14日开始，工、农、中、建四大银行的首套房贷最低利率都在基准利率的基础上上调了5%。同时，民生银行、广发银行等股份制银行首笔房贷利率在基准利率的基础上上调了10%。

然而，对于首次置业者来说，提高贷款利率不是最大的问题，但更重要的是，需要多长时间才能获得贷款。在采访中，许多中介告诉记者，目前很难估计各银行的审批时间，还有许多买家已经等了几个月，但仍未获得贷款。此外，银行对审批的要求越来越严格。在全国范围内，提高抵押贷款利率不再是一个“新”消息。与加息释放的收紧信号同步，获得抵押贷款更加困难。荣360发布的最新数据显示，8月份，中国首笔房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，较上月上涨2.47%，并连续8个月上涨；与去年8月的4.44%相比，增长了15.35%。广州、深圳、南京、杭州、厦门以及许多其他一线和二线城市都在近期上调了抵押贷款利率。

厦门一位银行家告诉记者，自今年年初以来，厦门已三次加息，一些银行已在本月或更早些时候停止发放个人抵押贷款。同样，昆明和其他西部内陆城市最近也经历了一波加息浪潮。据一家大型银行西部分行的人士透露，今年，总行对新的抵押贷款额度要求严格。一般来说，当月的配额在头十天就已经发放了，后续的申请只能排队等待。“许多房产开业后都在等待贷款，有些还得等到上半年。”

抵押贷款的规模大幅下降

根据银监会的数据，今年上半年新增个人住房抵押贷款占新增贷款的25.1%，比去年全年下降10.9个百分点，比去年下半年的高峰期下降19.9个百分点。工行行长顾舒表示，工行新增个人住房贷款中，一、二线城市与三、四线城市的比例约为1:1；16个热点城市新发放的个人住房贷款比去年底下降了13个百分点。

根据上市银行半年度报告数据，今年上半年，26家上市银行(包括h股邮政储蓄银行)个人住房抵押贷款增加19，123.21亿元，占新增贷款总额的35.84%，明显低于去年20，029.03亿元的总规模和15家a股上市银行46.58%的比重。同时，与去年上半年91.43%的比例相比，今年新增个人住房抵押贷款的比例仅为51.40%。可以看出，在国家加大对房地产市场的调控力度，引导金融服务向实体经济倾斜的背景下，住房抵押贷款的飙升态势有所回落。在这种背景下，提高抵押贷款利率成为房地产调控的起点就不足为奇了。

此外，市场因素也影响抵押贷款利率。一些业内人士认为，今年银行间业务收缩和储蓄业务受挫增加了银行的资本成本。据中国人民银行管理部相关人士介绍，自2017年3月以来，北京出台了一系列政策措施来规范房地产市场，并取得了初步成效。银行作为房地产信贷政策的执行机构，积极配合房地产市场监管，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长，有利于进一步巩固北京房地产调控成果。

降价和只需携手并进

加息对房价会有什么样的引导？一些分析人士认为，购房者的资本成本不断上升，并已逐步完成了从量变到质变的过程，因此贷款压力越来越大。目前，市场成交量全面降温，降价开始出现。值得注意的是，国家统计局8月份公布的中国70个大中城市房价最新变化中，“降还是平”首次出现。从目前一线城市房价指数的上涨来看，这是自2015年3月以来房价首次逐月下跌。

这也表明，自今年3月以来，在全国范围内大力推行的房地产调控政策已逐步生效。最近，国家统计局还公开表示，房地产调控政策根据当地情况和城市政策继续发挥作用。业内人士预计，如果房价逐步调整，银行将继续收紧房地产额度，提高房地产贷款价格。

然而，面对不断上升的抵押贷款利率，那些只需要购买第一套房的人显然不高兴。来到北京工作并准备买房的小江(音译)担心不断上涨的抵押贷款价格。经过这轮加息，估计她的还款总额增加了近20万元。对此，中国社会科学院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，即使是第一套住房也应该按照市场化原则定价。在金融去杠杆化和资本相对紧张的背景下，首笔住房贷款利率上升是必然的结果。“虽然个人住房抵押贷款的风险较低，但收入水平不高。因此，对于实体来说，适度减少抵押贷款投资是一件好事。”

一些专家认为，目前，对急需购房者的保护主要体现在贷款规模的供给上。收紧住房信贷政策可以抑制投资和投机需求，同时也会对刚性需求和改善需求产生一定的影响。“对于热点城市居民的合理购房需求，特别是首套住房的购买，我们应该支持差别化的住房信贷政策。”专家表示，在优先考虑首套住房抵押贷款额度的同时，监管机构还应进行差异化监管，并在评估中采取一定的差异化措施，帮助购房者控制杠杆率。