消费贷购房成社会乱象 银行直感叹“难管”

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随着房地产销售的增长和银行抵押贷款的逐渐限制，许多居民用消费贷款如信用贷款和抵押贷款来填补缺口。消费贷款已逐渐异化为购房的主要资金来源。

自9月初以来，中国人民银行和银监会在北京、深圳、广州、浙江、江西等地相继下发文件，要求加强个人消费贷款管理，严格查处消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。虽然地方银行已经展开了“重围”，如库存检查，“有政策在上面，有对策在下面”，但避免银行审查的手段已经应运而生。通过详细的多方调查，《证券时报》记者试图揭露消费者贷款用于购房的各种“伎俩”。我期待着进一步纠正这一广泛关注的社会混乱。

今年前八个月，短期新消费贷款增长了25.68%，这些异常变化引起了监管者的警惕——钱去哪里了？

根据易居房地产研究所发布的报告，自今年3月以来，至少有3000亿元新的异常短期消费贷款流向了房地产市场。市场普遍认为，今年消费贷款的激增是大量资本流入房地产市场造成的。

据《证券时报》记者报道，该行已加大对已发放和未发放消费贷款的审查力度。大额贷款和小额贷款的再审核方法略有不同，但主要是基于消费凭证的审核和贷后回访。一旦发现可疑贷款，借款人无法证明真正的消费目的，银行将立即收回贷款并收取罚息。对于已经偿还的消费贷款，银行还将对可疑贷款的借款人进行复核并给出风险警告。

然而，考试中难免会有盲点和难点，如虚假消费、多次转账或提现……各种各样的小把戏“野火燎原”。正如一位城市商业银行消费金融部门的负责人所说，“银行有手段，但还不够。并不是银行不想管理它们，而是它们真的很难管理。”

抵押贷款不够吗？消费贷款收集！

据央行数据显示，今年前8个月，居民短期消费贷款增加1.27万亿元，同比增长25.68%，远高于中长期消费贷款(16.19%)和家庭贷款总额(15.01%)的增幅。

短期新消费贷款大幅增加。钱去哪里了？中信证券(600030)(香港股票06030)的研究团队明确认为，居民短期贷款的增长率偏离了消费统计数据，可能会流入房地产。“自3月份以来，中长期贷款大幅下降，而短期贷款飙升。这种趋势逆转的时机与房地产市场的“3.17新政”是一致的。”

海通证券(600837)(港股06837)首席宏观分析师蒋超也在研究报告中表示，房地产销售仍在增长，但自去年下半年以来，银行按揭额度逐渐受限，部分居民已完成住房贷款或借入短期消费贷款，导致居民短期贷款高增长。

记者的实际调查发现，目前，许多银行的抵押贷款额度处于紧张状态。此时，申请抵押贷款，要么积极提高利率，要么等待，有许多银行停止贷款，直接在一些地区分行。

一家华南股份公司深圳分公司的个人贷款经理告诉记者，自6月份以来，额度一直很紧，按揭贷款按利率排队。现在，抵押贷款基本上还没有完成，给的佣金很低，贷款很慢，年底也没有配额。

某大银行深圳分行资产负债部的一位人士表示:“我上半年做得比较多，但第三季度基本没有按揭，没有额度，资金成本比较高。”

还有几家银行有足够的配额。中部地区一家城市商业银行的零售部门的一位人士告诉记者:“抵押贷款的数额取决于整个银行的资本状况。总的来说，它比年初更重要一点，但也很好。大多数业务需求都能得到满足。当然，每个分支的金额是不同的。”

为了筹集足够的资金购买房屋，许多居民用消费贷款来填补缺口，如信用贷款和抵押贷款。这既与借款人购房的冲动有关，也与个别银行消费贷款的制度、内容和规范不够审慎、贷前贷后检查失职、员工行为管理不严有关。

因此，部分银行发放的消费贷款数额大、期限长，不符合中国居民的日常消费特点和一般消费观念，贷款资金很有可能流入房地产市场。

如何做银行审查？

银行应该如何检查消费者贷款流入房地产市场？事实上，购房者从银行获得消费贷款，从银行按揭贷款买房，双方对资金的使用和来源都有相应的审查。其中，检查购房资金来源的手段主要是查看购房前期购房者的贷款记录和转账记录。

“对于消费贷款，贷前审查基本上是相似的，主要是对贷款用途和还款能力的审查，比如装修贷款，那么至少先拿购房合同。这是正常的贷前审查。”中国城市商业银行零售信贷部的一位人士表示。

然而，在买家获得消费贷款后，他们有不同的贷款方法和贷后管理，因为他们包括信用贷款和抵押贷款。

前述零售信贷部人员表示:对于额度相对较小(30万元以下)、用途不确定或分散使用的贷款资金，借款人可以自主取款、提取现金和支付。虽然银行也要求提供后续消费凭证，但只要借款人有足够的还款能力，贷后监控就不那么严格了。

对于超过30万元的贷款，我行在放款时只要求信用卡或委托付款，即在我行支付给借款人的交易对手账户中，我行自身系统严格监控卡内交易趋势，一旦资金可疑或流向房地产市场，我行将立即收回贷款。

在许多地方相继出台了严格检查消费贷款的要求后，记者发现，商业银行主要对存量和增量消费贷款进行了如下的审核和调整——对于已经发放、尚未还清、且金额相对较小的消费贷款，向客户发送通知(包括短信和电话)，要求支付消费证明(发票、发票、转账凭证等)。)，并进行贷后回访；对于已发放、未支付和金额较大的消费贷款，除了提供消费凭证和贷后审查外，还要求客户经理与借款人预约，逐一重新检查真实的贷款意向。

在对发放的贷款进行审查时，一旦发现任何可疑贷款，银行将立即进行清理，并要求收回贷款和罚息。一家股份制银行收到了一份关于现有信用卡用户的通知，要求他在9月底之前将之前在银行办理的信用卡现金分期付款的有效消费凭证上传到指定系统，并告诉他如果发现该笔贷款被用于购房等投资领域， 或未能及时提供或相关资料不能有效证明用于消费，银行将一次性将现金分期付款余额记入信用卡账户。

值得注意的是，记者了解到，一些银行已经重新检查了已还清的消费贷款，如果有迹象表明之前有非法资金流入楼市和股市，他们会给出风险警告。

在审查新的消费贷款时，除了严格审查真正的贷款意向外，许多银行还通过缩短消费贷款期限、减少贷款金额甚至暂停贷款金额来实施监管政策。

以平安银行(000001)抵押产品“翟逸通”为例。目前，该产品的贷款期限不超过10年，受薪人员的单笔业务金额不超过500万元。此前，该产品的贷款期限长达30年。该行客服向记者透露，目前，深圳分行客户的翟怡通产品基准利率至少高出40%，而其他分行的基准利率主要高出20%。

值得注意的是，许多银行都推出了自己的网上个人消费贷款产品。这些产品不需要提供任何材料，申请、审批、签字、发放等所有环节都可以在网上一步完成，这也对贷款使用审核和贷后监管提出了更高的要求。

审查制度的盲点很难消除

虽然银行已尽可能严格执行消费贷款监管政策，但检查中仍存在盲点和难点。

“事实上，对于银行来说，如果买家直接将资金从贷款账户转移到开发商手中，成为购买价格，这无疑是最好的审查。贷款后，对资金的监控一目了然。”前述城市商业银行消费金融部负责人表示。

但是，如果客户故意用消费贷款买房，银行很难完全阻止。根据他的总结，在获得消费贷款后，购房者仍然有几种方法可以避免银行审查，包括"蚂蚁搬家"和"虚假消费"。

前者是指借款人获得小额信贷消费贷款后，在多次银行间转账或提现后，贷款银行难以控制其去向；对于“虚假消费”，虽然我行要求消费贷款借款人提供相关消费凭证，但并不是借款人与交易对手串通伪造消费合同和发票而不操作。

其中，银行对通过“虚假消费”方式向银行提交的消费凭证的审核尤为困难。例如，前述城市商业银行消费金融部负责人表示，一名借款人与一家装修公司签订了一份金额超过30万元的虚假装修合同，并将其贷给了高级装修公司的账户，然后将其倒出来供借款人购房。装修公司收取一定的手续费，帮助客户出具消费证明，通过审核。

“像这种操作，银行更难监控。只能通过贷后管理，比如到门口看看借款人有没有装修，但这种审查程序滞后。”他说。

除了借款人和交易对手之间的串通，市场上还有一些中介公司联系借款人，帮助他们获得消费券，甚至直接帮助他们申请消费贷款。此外，许多公司最近生意都很好。

“真的没有办法这样做。对于贷款的客户来说，银行必须上门应对过去。我们在中间收取4到5个积分，然后分发给特定的运营公司。他们正在付税。转让费后还有一点利润。”之前经营过类似“业务”的担保公司人士表示。

不过，他也表示，目前还不知道这一严格调查将持续多久，但至少新的非法消费贷款的情况将会减少。“整体成本上升了，对于那些用消费贷款买房的人来说，银行贷款利息加上我们这边的手续费，年化资本成本超过10%是正常的，不容易躲过审查，所以我们会赚一段时间的快钱。”