金融创新支撑租赁市场 建行率先入局广东

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[摘要]“现在银行信贷很紧，特别是审批住房贷款。”上述建行高管告诉《时代周刊》记者。

《时代周刊》记者王新宇来自广州和佛山

金融业正全面介入房屋租赁行业。

10月23日，中国第一个单一的中央企业租赁住房房地产投资信托基金——保利租赁住房房地产投资信托基金在上海证券交易所获得审批；10月30日，中信银行(601998)与碧桂园在北京举行300亿元长期租赁住房保障基金战略合作签约仪式；11月2日，广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作；11月3日，建行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业签署了住房租赁战略合作协议，推出首套个人住房租赁贷款产品；同一天，中国首个面向住房租赁的单一房地产投资信托产品——以股权为基础的住房信托资产支持新公寓专项计划在深圳证券交易所正式发行。

除建行外，中国银行(601988)和中信银行还为房屋租赁市场的所有参与者提供完整的金融产品和服务链。

中国建设银行总行的一位高管分析了《时代周刊》记者。上述事件表明，推动租赁市场发展的主要金融因素正在形成:企业的金融支持、个人的消费信贷支持、资产证券化和项目层面的退出机制等。预计将逐步建立一个贯穿租赁业务“发展-经营-消费-退出”全产业链的金融支持体系。

为什么银行热衷于进入房屋租赁市场？

中信银行相关负责人告诉《时代周刊》记者，目前所有银行都在研究租赁住房市场的相关政策，未来将有更多的银行加入租赁住房市场。对于已经进入市场的银行来说，虽然短期内很难从租赁住房市场获得更高的收益，但它们可以先在租赁住房领域进行金融创新，从而获得先发优势。

一些资深房地产业人士向《泰晤士报》记者指出，银行即将到来的房屋租赁不仅有利于那些符合国家政策要求的人，也是一条“自助”扩大利润的道路。“目前，房地产市场的上限已经逐渐显现，作为优质资产的抵押贷款规模正在缩小，培育了租赁贷款市场或成为未来新的利润点。”他说。

创新“银行管理”合作模式

30多年前，中国建设银行在深圳发行了首笔个人住房抵押贷款，拉开了中国个人住房抵押贷款发展的序幕。

30多年后，建行在深圳发行了全国首个个人住房租赁贷款产品“住宅贷款”，并宣布进入长期住房租赁市场。

11月2日，也就是“住房贷款”发放的前一天，广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府分别与建行广东省分行就住房租赁达成战略合作。除了3000亿元的信贷外，佛山市政府将借助建行的技术、资金优势和渠道资源，打造中国首个房屋租赁监管和交易平台。

与此同时，建行向佛山建新房屋租赁公司发放了首笔房屋租赁贷款，建行的子公司广东荣剑房屋租赁服务有限公司(以下简称“广东荣剑”)正式上市。

“我们采取了不同于以往的政府+银行合作模式。”佛山市住房和建设局的一位负责人告诉《时代周刊》，政府的“有形之手”在这一合作中发挥了重要作用。

目前，银行介入住房租赁市场主要有两种模式，一种是银企合作，另一种是银企合作。

第一种模式是银行与房地产企业合作，双方通过银行平台签订租赁权转让协议出租房屋。同时，银行还可以为租户提供包括抵押贷款在内的金融产品。

二是银行与政府合作，共同搭建房屋租赁管理平台，在整个租赁过程的各个环节提供相应的金融服务和产品，如房屋验证、交易匹配、信用评估和资本监管等。

在与佛山的合作中，建行创新性地采用了市场化运作、公司化运作和平台化管理的模式，并与政府进行了深度整合与合作。

据佛山市房屋建设局人士介绍，此次合作不仅完成了佛山市房屋租赁合同模式、佛山市房屋租赁合同登记规则等管理文件的起草，还开发了佛山市房屋租赁服务平台，该平台由房屋租赁监测分析平台、房屋租赁监管服务平台、政府公租房服务平台、房屋租赁服务共享平台和企业租赁服务管理平台五大平台组成。这五个平台均由建行广东省分行搭建，部署在建行房屋租赁服务的“公共云”平台上。

值得注意的是，新成立的广东荣剑除了提供信贷资金支持和政府搭建房屋租赁服务平台外，还自主经营房屋租赁业务。

根据双方战略合作协议，广东荣剑将通过参股和合资的方式，参与佛山国资子公司佛山建新房屋租赁公司，并参与当地重大房屋租赁项目的建设和运营。

同时，建行将为佛山国有房屋租赁企业提供全面的金融服务，包括股权投资基金的引进、增资扩股、并购等。，为租赁住房项目的建设、运营和资产振兴提供全方位的金融产品支持。目前，建行已向佛山建新提供了首笔6000万元的房屋租赁融资。

“银企合作推动房地产从开发向租赁和居住功能转变，是中国经济转型的缩影。”高河资本管理合伙人周宜生在接受采访时表示，租赁市场的金融创新不仅是房地产开发商商业模式转变的关键，也是政府发展模式转变的关键。

传统住房贷款的强大竞争产品

在银行争相进入住房租赁市场之前，住房相关贷款在各银行的贷款结构中占据了巨大的比例。

根据25家a股上市银行发布的2017年半年度报告，今年上半年的住房相关贷款总额为22.6万亿元，较去年底的20.47万亿元增加了2.13万亿元，增幅为10.4%。其中，发展贷款增速为8.33%；抵押贷款为10.89%。

其中，中国银行和中国建设银行(601939)占住房相关贷款总额的近35%。中国银行房地产行业公共贷款余额仍居上市银行之首，为8151.34亿元；建行抵押贷款规模接近4万亿元，达到3.96万亿元。

然而，随着住房租赁金融市场的不断完善，传统住房贷款的未来影响力将逐渐下降，其市场份额最终将稳定在合理水平。

以目前首笔个人住房租赁贷款——建行深圳分行推出的“住宅贷款”为例，只要出租人在签订租赁合同时选择一次性支付租金，承租人就可以申请“住宅贷款”。

在利率方面，深圳目前的按揭利率一般为基准利率的1.1倍(即5.39%)。基准利率为“住宅贷款”，即一年期贷款利率为4.35%，一至五年期贷款利率为4.75%。根据借款人的信用状况，最高贷款限额为10年，最高贷款限额为100万元，只需在线操作，当天受理，次日发放。

"现在银行信贷非常紧张，特别是对于住房贷款的审批."上述建行高管告诉《时代周刊》记者。

住房租赁贷款可以优先从银行信贷总额中削减份额，实现无抵押、利率更优惠的贷款。与抵押贷款相比，它具有明显的成本效益优势。另一方面，租赁贷款也可以为房东提前提取未来几年的租金，从而获得租金+投资收益。

随着大型国有企业和互联网巨头的介入，旧的租赁平台也走到了十字路口。

华南一家在线租赁平台的高管孙颖(化名)向《时代周刊》记者承认，目前，巨人已经大规模进入租赁市场，如何准确定位自己，确保自己的生存和发展，已经成为中小平台最关心的问题。

一些企业把利润点放在租赁后的生活服务上，希望提高目标市场的用户粘性。

例如，阳光公司提供的中高档公寓为入住的住户提供各种增值服务:“从分发日常菜品，到智能家电的维护，再到添置新家具和家电，住户可以通过app。联系我们的客户服务部，享受我们提供的终身服务，无需离开家。”

“我们非常愿意与大型组织合作。在数据可靠性和资源集成能力方面，大型组织拥有我们所没有的优势。”孙颖透露，他的公司目前正在与几家银行洽谈，希望凭借其在行业中的先发优势成为巨头们的“领头羊”。