引战投等系列举措助恒大净负债率降六成

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每个记者魏琼每个编辑魏

日益集中是房地产业加速优胜劣汰的必然结果。在这个过程中，大型住宅企业的优势被进一步凸显。随着规模的扩大，房地产企业的负债率居高不下。

在房地产行业去杠杆化的背景下，高负债率水平为住宅企业的发展埋下了隐患。为了防范风险，恒大在2017年初宣布了“规模+效益”的转型。在保持规模优势的前提下，通过赎回永久债务、引入三轮战争投资等一系列措施，大幅降低了债务水平，加快了“高负债”问题的解决。

多项措施帮助净负债率下降了60%

2016年之前，恒大始终将规模扩张作为首要发展战略。通过“三高一低”的发展战略，恒大抓住机遇，以3733亿元的销售额成为2016年房企规模之王。

恒大相关负责人在接受《全国商报》采访时指出，2016年，恒大的销售额成为行业第一，规模目标基本实现。

随着快速的发展和规模的扩大，恒大的负债率已经达到了行业内的高水平。2017年初，恒大提出改变低负债、低杠杆、低成本、高周转率的“规模+效益”发展战略和“三低一高”发展模式，旨在大幅降低负债率，加强风险管控。

据了解，许多住房企业的扩张都伴随着永久债务的阴影，这是住房企业青睐的，因为其前期成本低。然而，随着年限的增加，永久债务的偿还成本逐渐增加，吞噬了大量的利润。

2017年上半年，恒大提前赎回全部1129.4亿元永久债券，释放近100亿股东利润。通过一系列减债措施，2017年上半年恒大的净负债率比2016年底下降了192个百分点。

海通证券(600837)预计，永久债务的偿还将使恒大在2017年和2018年的净利润分别增加40.6亿元和89.3亿元。恒大发布的2017年中期业绩报告显示，2017年上半年，恒大实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%；股东应占净利润188.3亿元，同比增长832.2%。

11月23日，恒大推出第三轮600亿元战争投资，获得股东大会一致通过。第三轮战争投资成功为恒大筹集了1300亿元人民币，大大增加了恒大的资本，获得了大量发展资金。今年以来，恒大的净负债率比2016年底下降了60%以上。

未来三年，净负债率将降至70%

2017年的一系列举措是恒大减债的开始。恒大相关负责人在接受采访时指出，恒大将采取多项措施进一步降低负债率。同时，恒大未来将继续扩大盈利规模，增加权益。

恒大将在拥有巨额土地储备的基础上，通过实现每年5%-10%的土地储备负增长，减少土地收购资金，保持较高的现金水平，降低负债率。

据《国家商报》编制的恒大年报显示，截至2017年6月30日，恒大土地储备达到历史最高水平，建筑面积2.76亿平方米。

恒大还创新了融资方式，优质的土地储备也为其融资提供了便利。恒大与中信银行基金(601998)签署协议，在深圳等地联合开发10个项目，获得200多亿元股权融资。

随着国内融资的收紧，恒大将注意力转向海外，成功发行38亿美元债券，并将一至三年到期的多张优先票据换成4年期、6年期和8年期优先票据，金额达28.24亿美元。

发行美元债券，将短期债券转换为中长期债券，将进一步优化恒大的债务结构，降低融资成本。截至今年上半年，恒大的平均最终融资成本已降至7.69%。

国泰君安(601211)的研究报告指出，债券互换和永久债务工具的偿还将显著提高恒大的盈利能力，恒大2017年至2019年的毛利率将保持在28.3%左右。

对于未来的负债率水平，恒大提出了明确的要求。就资产负债率而言，目标是到2017年底降至67%左右，到2018年底降至60%，到2019年底降至55%。就净负债比率而言，目标是到2020年6月底降至70%左右，并在未来很长一段时间内保持在这一水平。

根据恒大发布的最新公告，随着第三轮战争投资的引入，恒大的净利润水平大幅提升至1650亿元，2018年至2020年分别为500亿元、550亿元和600亿元，此前承诺的888亿元利润增长近一倍。

从减债目标和利润承诺来看，恒大决心强势转型，但同时也承受着巨大的业绩压力和风险。恒大能否实现目标，将受到时间的考验。

编辑朱昱