李宇嘉：为什么楼市调控“不能喘气歇脚”

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李玉佳

房地产市场监管最关键的三个部门——住房和城乡建设部、国土资源部和中央银行——最近在武汉一些省市召开了房地产工作座谈会，强调调控应该“不喘不歇”。这次会议不仅是为明年的楼市调控定下基调，也是对之前“下一步如何走”问题的澄清和回答。

19大后，管理层传达了一个信号，即房地产市场的长期机制正在逐步释放。短期行政干预，尤其是2016年10月以来密集出台的“五大限制”措施，会被取消吗？从这次会议来看，“稳定房地产市场，化解泡沫风险”仍然是调控的重中之重，并提出了六项措施的“组合拳”。

一是坚持调控目标，不放松，不要有任何“喘息和休息”的想法，保持调控政策的连续性和稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止大起大落。二是加强财务管理，平衡房地产业与其他行业的资金配置，防止资金非法流入房地产。第三，改善土地供应管理，提高出租住房和共有产权住房的土地供应比例，防止高房价推高房价。四是引导住房需求合理布局，加快缓解人口过剩、房价高的特大城市的部分城市功能，促进大中小城市互联互通，促进周边中小城市、县城和小城镇发展。第五，大力整顿和规范市场秩序，坚决打击投机，净化市场环境。第六，研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方房地产市场稳定性的评估和访谈问责。

遏制资金监管是关键。例如，在第19次全国代表大会前后，地方政府开始严格阻止消费贷款进入房地产市场；9月30日，住房和城乡建设部等三部委联合下发了《关于规范住房融资和加强反洗钱工作的通知》，规范住房融资行为，加强房地产行业反洗钱工作，促进房地产市场稳定健康发展。

武汉三部门召开的座谈会再次明确提出:“房地产业与其他行业之间的资金配置要平衡，防止资金非法流入房地产。”

11月17日，央行等五部委发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，其核心内容是打破刚性赎回、规范资金池和期限结构、“去套”和“去渠道”、风险分散和准备金计提、限制杠杆等。，旨在完全阻断监管和杠杆套利，防范包括房地产市场在内的系统性风险。事实上，在2016年底的中央经济工作会议上，首次提出了“住房是为了生活，而不是为了投机”，这意味着“旧式的调控”——“需求侧限制，防止房价过度上涨”已经成为历史。

房地产繁荣引发了“金融加速器”效应。此外，近年来所谓的金融创新如火如荼，房地产市场繁荣的负面问题更加严重。

首先，城市的生产和生活成本上升，劳动力成本被迫上升，然后债务利息叠加。不仅实体经济的利润吞噬了空，而且传统经济创造的附加值也开始分配到房地产和金融部门。

由于近年来土地价格上涨，房地产行业60%~70%的经济活动属于非生产性要素交易。当面粉比面包更贵时，非生产性交易甚至超过生产性交易。因此，房地产繁荣正在削弱上游大宗原材料生产、采矿业、中游制造业、建筑业、下游消费和服务业的拉动能力。

其次，房地产市场的繁荣增强了对系统性风险的预期。正如中国央行行长周小川在中国共产党第十九次全国代表大会中央金融系统代表团开幕当天所说，如果经济中存在太多的顺周期因素，这种周期性波动将会大大放大，如果在繁荣时期过于乐观，也会导致矛盾的积累。在某个时候，会有一个所谓的“明斯基时刻”，这是应该防止激烈的调整。

这里的“明斯基时刻”和央行之前提出的“灰犀牛”风险，都意味着房地产市场将借助金融加速器效应引发系统性风险。美国次贷危机和欧洲债务危机就是如此。无论是“明斯基时刻”还是“灰犀牛”风险，基于顺周期性，中短期内都会形成一个自我强化的闭环。在中国国有金融占主导地位、外汇和资本流动受到监管的体制下，如果没有自上而下的强有力的国家干预，这种封闭的循环很难打破。

房地产市场和金融周期是顺周期的，其特征是高杠杆。周小川在《人民日报》上发表了一篇名为《保持底线不存在系统性金融风险》的文章，文章称高杠杆率是宏观金融脆弱性的总根源，这反映在实体部门的过度负债和金融部门的过度信贷扩张上。

近两年来，房地产和僵尸企业是资本流入的主要领域，无论是不同行业上市公司的负债水平、信贷供给还是隐性担保的规模，都造成了结构性扭曲，严重挤压了实体经济。

最后，房价的上涨和由此引发的货币扩张扩大了收入差距。从2012年到2015年，随着最低工资标准的提高和企业劳动力成本的上升，基尼系数连续三年下降。自2016年以来，房价上涨导致拥有房地产的中高收入群体的房产收入大幅增加。

根据中泰证券的统计，基尼系数从2012年的0.474下降到2015年的0.462，然后在2016年反弹到0.465。光大证券全球首席经济学家彭文生(601788)估计了不同行业实际收入增长对m2增长的弹性系数，发现第一和第二位分别是银行保险和房地产。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出了“扩大中等收入群体，增加低收入人群的收入”和“增强消费在经济发展中的基础性作用”。事实上，从2015年到今年上半年，居民人均消费增长率已经连续三年下降。更重要的是，第十九次全国代表大会重新定义了主要的社会矛盾，追求更高质量的增长而不仅仅是追求速度已经成为新时代的共识。基于这个背景，并考虑到上述由物业市场引起的整体问题，我们可以看到监管的出发点已经不同。

房地产调控思想发生了巨大变化。只有在调控中不留缝隙，不放过精神，才能彻底摧毁过去十年来“反复调整和增加”形成的顽固预期，才能使房屋租赁市场疲软、无利可图，实现多主体供给和多渠道保障，构建“租购并举”的新型住房制度。

只有这样，住房才能真正回归住宅和公共物品的属性。这是武汉三部门论坛强调“不喘不歇”的主要原因。

房地产市场收紧资金的趋势更加明显。今年7月召开全国金融工作会议后，金融监管的方向已经明确。m2、新增信贷和社会融资的近期趋势表明，信贷紧缩是显而易见的，这是去杠杆化的唯一途径。

虽然基准利率没有提高，但资金漏洞被堵塞，实际融资成本明显增加。所有的限制性措施都造成了巨大的交易摩擦，而房产税和租购等长期机制正在形成。房地产市场的预期收入前景不再乐观，但交易损失正在增加。

与此同时，在今年的前三个季度，三驾马车很少同时发挥力量。此外，房地产市场供应方面的结构性改革正在好转，租赁的兴起、集体土地进入市场、棚改的持续进行、存量的恢复和农村地区危房的翻新也缓解了对商品房交易下降的担忧。因此，毫无疑问，房地产市场的监管将继续发挥其力量。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱