去库存进入收尾期 三四线城市楼市会降温吗？

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几个月前，作为去库存的主要三、四线城市，房地产市场的火爆一度让许多一、二线城市羡慕不已。然而，在调控政策的持续影响下，三、四线城市的房地产市场已经出现降温迹象。

宜居研究所研究员赖勤告诉《国家商报》，“三、四线城市的房价上涨主要受整体宽松政策和去库存政策的影响。”目前，去库存政策已经到了最后阶段。一些三线城市前期房价过高，超出基本面，未来将面临房价下跌的风险。”

“房子终于卖完了”

"房子终于卖完了。"章宗是河南省一个地级市的开发商，在接受《商业日报》采访时，他松了一口气。“年初的时候，房子怕卖不出去，半年就卖完了。”

在过去的15年里，张一共做了4个房地产项目，前3个项目是在县城，现在的项目是在市里。他在10年前获得了土地证书，并在2010年开业时以每平方米2000元的价格售出。目前，上一期有150套待售房屋，价格为4800元/平方米，7年间增长了2.4倍。根据当地房管局官方网站的数据，在过去的10个月里已经售出了137套房子。

“我担心房子不容易卖，所以申报价定得很低。”在谈到这个疲软的三线城市的“火热”房地产市场时，张宗廉说他“看错了市场”。今年7月和8月，张所在城市的楼市逐渐回暖。以恒大在本市待售的房地产为例，其最新的精装公寓已经涨到7700元/平方米，比之前的6400元/平方米高出20%。

记者注意到，自2015年底以来，三、四线城市的房地产市场已逐步复苏。在房价方面，在连续19个月负增长后，2016年4月，三线城市新建商品房价格同比增幅由负转正。国家统计局的数据显示，自今年年初以来，三线城市新建商品房的价格从1月份的6.7%上升到7月份的最高值9.3%。

三线城市房价的下行压力凸显出来

今年5月，一家排名前30位的浙江房地产公司以5.96亿元的总价和2377元/平方米的底价赢得了该市的一片商业和住宅用地后，当地开发商隐约感觉到了市场风险。

“地价涨得太高了。一个月前，我看中了土地市场上的一块土地，每亩350万元，为了保护首都，我把它以每平方米6000元的价格卖掉了。价格确实有点高。”张先生告诉记者。最后，张先生没有得到上面的情节。

张将军的担心不是没有道理的。根据国家统计局的最新数据，11月份，一线和三线城市的房价同比增幅继续下降，三线城市新建商品房和二手房价格同比增幅连续4个月下降。

《全国商报》记者注意到，易居研究所发布的《全国房地产板块轮换现象研究》报告认为，本轮房价上涨呈现出明显的板块轮换特征。也就是说，当一个板块上涨过快时，另一个板块将成为价格下跌，资本将流入，从而推动该板块上涨。据易居研究所介绍，本轮房价上涨周期是由以深圳为代表的华南板块和以上海为代表的华东板块发起的。

“在这一轮房价上涨中，深圳和上海在一线城市中率先上涨，然后四条小龙在二线城市(合肥、南京、苏州、厦门)转战而上。此后，一、二线城市收紧政策，三线城市成为房价上涨的主要力量。”赖琴相信。

赖勤认为，目前的去库存政策即将结束，特别是刚刚结束的中央经济工作会议进一步明确了明年房地产市场的发展方向。“明年的房地产市场不容乐观。一些没有经济、人口和收入支持的三线城市可能会在紧缩政策环境和信贷环境的双重影响下进一步降温。”赖琴相信。

据记者观察，目前，除了恒大，张先生所在的城市还拥有中铁建设(601186)(港股01186)、绿城、中梁、建业、正尚等多家知名房企。他们以专业的团队、成熟的产品和雄厚的资金实力挤压着当地中小房企的生存空间。