物业企业“逐鹿”资本市场 分拆上市为何仅是开始？

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[编者按]房地产行业一直是远离精英阶层的行业，这是艰难和肮脏的代名词。过去，它一直是一个附属于房地产开发的商业部门，很难赚钱。然而，在房地产新股票时代，由于其巨大的发展，开发商分割物业服务，通过资本市场创造新的商业模式，大规模或赚取更多的利润。

品牌住宅企业在物业管理服务中的布局正在上升，许多物业公司选择在资本市场上登陆。但是，分拆和上市只是开始，物业公司应该遵循最初的意图，而基本的物业服务是物业公司的最初意图。然而，房地产公司和资本市场是相互冲突的。上市决定了企业是逐利的，首要目的是维护股东利益而不是所有者利益。然而，物业管理本身需要不断的投资，专门为业主服务，没有利润。那么，物业公司如何处理上市与“初衷”之间的矛盾呢？

每个记者吴若凡每个编辑魏

随着房地产市场进入存量房屋时代，品牌房地产企业在物业管理服务中的布局有所上升，许多物业公司选择在资本市场登陆。

截至目前，绿城服务、中海地产、彩生活等6家物业服务公司已在香港主板上市。以香港六家上市地产公司为例，截至2月1日，绿城服务的市盈率为47.56倍，而彩生活的市盈率为23.06倍。绿城服务和色彩生活的股票价格和流动性已经在目前上市的房地产公司中名列前茅。随着杜南地产(603506)在a股成功上市，成为a股的“第一地产股”，a股主板也成为物业服务企业的关键资本市场。

业内人士向《国家商报》指出，相比之下，在香港上市更容易，但香港市场对企业市值维护和股票流动性管理的要求更高。物业公司上市后，如果运作得当，将为公司的市场价格和品牌溢价创造更多想象的空空间。但是对于那些想拆分房产并上市的公司来说，“别人的房子”的出色表现是一种诱惑和压力，上市只是一个开始。

从融资到大规模上市的诱惑无法阻止它

上市对房地产公司有足够的诱惑力。

安居客地产分析师张博在接受《国家商报》采访时表示，房地产公司上市不仅能促进融资，还能帮助企业获得品牌知名度，并有助于迅速形成规模效应。

规模对房地产公司同样重要。张博指出，现在是房地产公司“抢占地盘”的阶段，也是它们对资本需求最大的时候。只有那些未来能够上市的公司才能高概率生存，然后才有资格瓜分市场。

“此外，上市将促进企业的规范化、公开化和透明化，这虽然有一定的难度，但对于规范和完善企业的组织结构和内外部流程具有重要的作用。”张博指出，在日益成熟的市场中，拥有完善系统和完整商业模式的公司将拥有更多竞争优势。

具体来说，张博认为，这将体现在企业的盈利能力差距上。一家拥有自己产品线的物业公司可以提供物业管理服务和许多延伸服务，这使得它每平方米产生更多的溢价。

绿城服务执行董事兼执行副总裁吴志华在接受《商业日报》采访时表示，从行业发展的角度来看，将有更多的公司上市，更多的资金和人才进入房地产行业，这将促进行业的共同进步，激发更多的商业模式和服务内容。

从规模和实力来看，并非所有公司都适合上市

然而，目前房地产公司的上市模式中有两个现象值得关注。

根据安居客房地产研究所的跟踪统计，前十大房地产企业无一例外都在房地产方面取得了成绩。因此，目前约有78%的房地产公司有开发商背景，如万科地产、彩生活、中海地产等。，只有大约22%的独立物业管理公司。

与此同时，房地产行业的集中度正在加剧。根据中央参考研究院的数据，2016年百强企业的总管理面积达到54.5亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，而这一数字在2017年上升到33%，并且这种强劲的趋势还在继续加剧。

这意味着不是所有的平台都是合适和可用的。格林兰集团相关负责人向《国家商报》表示，一些小而漂亮的公司不具备规模化上市的条件。在集中化趋势下，“上述公司可能被有实力上市的公司收购，它们也是非常好的目标资产。”

上述负责人表示，绿地的做法并不局限于房地产开发链中的物业服务企业，也不直接使物业公司成为上市平台，因此成为上市平台的另一个重要组成部分是唯一的选择。例如，格陵兰在亚人寿的股份就是这样一个例子。

吴志华也直言不讳地表示，要上市，目前的地产公司“要么靠自己做大做强，要么把自己的地产注入其他平台寻求合作。”这是未来房地产企业中物业公司发展的两大趋势。”

然而，一些业内人士认为，纯粹以市场为导向的房地产公司更容易上市。对于像杜南地产这样纯粹以市场为导向的业务，完全可以根据自己公司的实际情况来制定策略，而房地产企业下的地产公司会涉及关联方交易，而这些地产公司的原有策略实际上是为房地产企业的母公司服务。如果物业公司为了影响上市而迅速扩张和扩大规模，导致质量下降，就会影响到母公司。

列表只是起点。如何规划长期发展

但总体来看，在房地产行业集中升级的格局下，无论是直接上市、在上市平台上收购股份还是分拆上市，吴志华认为，前提仍然是基本面坚实、商业模式清晰，这样的企业才会受到资本市场的欢迎。

业内人士告诉《国家商报》，当业绩与所描述的策略不一致时，估值将大幅下降，最终被投资者放弃。数据显示，2017年，绿城服务全年增长132%，而色彩生活全年下降约8%。

以雅生活为例，它被定义为一个生活方式服务提供者(即不仅仅是做物业服务)，具有清晰的商业逻辑和良好的市场条件。背后的两个股东(格陵兰和敏捷)的支持也非常强，这是其上市的重要原因，也是其高市盈率的支持。

上述绿地的负责人表示，企业希望通过上市扩大市场份额，但也应该打造自己的品牌。例如，敏捷对绿地地产的收购需要品牌的支持和资本市场的支持。

“品牌代言后，上市公司需要留住人才，完善内部机制，确保战略的推广和实施。这就是绿城服务的经验。”吴志华告诉记者，从细节上看，上市后，可能还会给业主带来阻力。方法是以物业管理为平台，引入优质资源，提升业主的服务，一切着眼于提高业主的满意度，最终提升公司的竞争力。

张博还认为，房地产业的马太效应将会越来越明显。未来，品牌资产将通过并购扩大市场份额，迅速淘汰落后企业，实现行业的跨越式发展。

编辑朱昱