实地探访海南楼市“整改”：让钱袋小一点，换生态好一点

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每一位记者吴海南摄影报道，每一位编辑宋思珍

用几句话形容美丽的海南:“千帆在天堂，南海是新的航向。”但现在岛上的房地产从业者可能对欣赏美丽的风景不感兴趣，因为中央环保督察团2017年12月23日的声明仍在耳边:“房地产企业指的是哪里，政府打算跟着去哪里，鼓钱包，破坏生态？”

2018年1月，《国家商报》记者赴海南实地考察，注意到全国第二大岛的整改风起云涌，房地产从业人员已做好了“守望风景”的准备。

从文昌到三亚的整改正在全面展开

“这个蔬菜市场是开发商给我们的业主带来的便利。你为什么说它会被拆除？”2018年1月下旬的一天，在清澜半岛将要拆迁的菜市场前，一位业主正在询问文昌环保工作组的工作人员。工作人员回答说:“被拆除的菜市场原规划属于绿地，我们已经依法实施。如有其他问题，请到开发商处协调。”

清澜半岛位于海南省文昌市清澜开发区。根据环保检查员的意见，青兰半岛渔人码头项目是一个未申报的项目，非法占用公共绿地。根据中央环保监察局反馈的整改意见，文昌市共拆除渔人码头违法建设项目7个，总面积5229平方米。据海南广播电视总台报道，文昌市综合行政执法局执法监督办公室主任云海波指出，该项目将在拆迁后恢复绿地。

文昌市宣布的另一个整改项目是鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天会展中心。1月21日，记者在鲁能山海天项目现场看到，该项目已经关闭，正在拆除和整改，项目本身并未得到销售人员的认可。《国家商报》记者作为买家，通过一位渠道人士邀请销售人员参观样板房。项目销售人员表示，目前项目正在整改，不方便接待。

沿着海南东海岸往南几百公里，你将到达万宁，海南的一个冲浪胜地，日月岛填海工程就坐落在这里。根据环保检查组的意见，填海面积为49.1公顷的粤岛项目并未获得批准先行施工。目前，月岛已经竖起了停车标志，记者进入销售中心的企图也遭到了拒绝。项目工作人员说，“销售中心目前还没有开门。”当被问及具体的开放时间和其他信息时，工作人员保持警惕:“我不知道，我不知道，我不明白。”

据《海南日报》报道，省市两级海监执法部门正在督促项目业主开展整改工作，日道围填海工程的海洋环境影响后评价、生态补偿方案和海滩整治修复方案正在根据专家评审意见进行修订和完善。

三亚以南，整改工作也在进行中，包括三亚凤凰岛、周晓岛度假酒店项目、鹿回头半岛一号项目等。，该公司已暂停了一些非法项目的建设和业务运营。“过去，管制很松，回收成本很低。一亩地可以填350万元。从海上拆块填海造地并不少见。但现在中央政府如此严格，这种情况不能再出现了。”海南当地的一个小开发商告诉记者。

政策越来越严格，并坚持土地的底线

环保督察风暴的到来将房地产开发与生态保护的矛盾推到了风口浪尖。但实际上，自2017年以来，中央政府甚至海南都有意识地降低了gdp对房地产的依赖，并出台了一系列政策和文件来规范房地产市场的发展。

2017年9月29日，海南省住房和城乡建设厅发布通知，要求各市县自本通知发布之日起停止批准建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品房建设。这一规定很快出台，一些已经在建的项目不得不改变计划。

2018年1月22日，在文昌市的一个海景楼盘，销售人员指着几栋在建的建筑，对《商业日报》记者说:“这块地原本是一个小公寓，所以新规定下来后你就拿不到预售许可证了。公司应该改成大公寓，但卖起来不太好。”

2018年1月，海南发布《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提高土地效益的意见》，提出坚持“总量锁定、增量下降、存量优化、效益提升”的基本要求，确保坚持。土地利用底线，严格坚持生态保护红线和耕地保护红线，包括禁止将其他类型的土地改为商品住宅用地；禁止各类投资项目中的配套商品住宅；商品房和其他工业项目禁止捆绑供应。

在过去的2017年，海南的住宅用地供应明显下降。根据海南省国土资源工作会议发布的数据，2017年海南商品房用地面积为2165.55亩，同比下降62.91%，平均成交价格为436.52万元/亩，同比上升89.86%。

海南各市县土地流转步伐明显放缓。在海南东部的一个沿海城镇，一位接近政府部门的人士指着柏油路两边未开发的林地说，“这些土地原本计划由政府公开出售。新规定颁布后，他们不能这么做。一些市县取消了国内生产总值评估。政府是有决心的。”

今年1月下旬召开的海南省住房和城乡建设电视会议还要求，海南所有市县都要利用闲置的农村宅基地和农舍，支持乡村旅游的适度发展，但绝不允许在农村地区变相开发房地产。

海南省不会放松对土地开发的控制。在1月26日召开的海南省第六届全国人民代表大会第一次会议上，海南省省长沈晓明也明确表示，2018年海南将降低房地产投资比重，继续深化“两个暂停”，永久停止中部生态核心区新出口房地产开发，严格执行预售许可、价格备案、公共建设配套制度，妥善处理历史遗留问题，科学规范房地产开发规模、结构、布局和节奏。

房地产从业者开始寻找“下一站”

“公司还有一百多亩的别墅用地，但现在绝对不可能建起别墅。我只能等着看能否改变计划。现在我只能先把它放在那里，我不知道该怎么办。”老林告诉记者，他在海南有两个正在开发的项目。

老林很久没有在海南从事房地产开发，2015年才进入这个行业。自2003年以来，他一直在海南从事酒店管理，但后来这项业务“很难做”，所以他把酒店变成了一个复杂的项目。上面提到的别墅用地是他和朋友合伙的公司从公开市场上获得的一块土地。“它们以前被人拿走过，而海南以前的土地也不是很值钱。国际旅游岛的概念一提出，海南的房地产开发又热起来了。”

老林计划在完成他的项目后回他的家乡养老。他很难在海南赢得新项目。“你现在能在哪里买地？好土地和沿海土地也在大开发商手中，这与我们无关。我们的小开发商就是这样。独自做每件事都太难了。钱赚得再多，也不够。”

小张也在默默地计划着“下一站”。小张是一名从事房地产交易的中介，从事业务还不到两年。他通常的主要工作是带潜在客户参观岛上的各种房地产。他提供交通工具，不向顾客收取任何费用；如果能够达成最终交易，开发商将收取一定的佣金。他们相当于分销商，是开发商的“客户访问渠道”之一。

小张说，2017年全年，他签了10多张账单，拿到了10多万元的佣金。他觉得自己收入不高，竞争激烈。“从去年开始，很多人开始这样做，不是说市场不好，而是说有更多的人。许多以前没有这样做过或在其他地方没有这样做过的人去年进入了这个行业。”

海南从事房地产中介业务的机构不少。根据海南省住房和城乡建设厅发布的数据，截至2017年12月15日，全省共有3092家房地产中介机构。2017年11月，北京有3038家备案机构，海南的备案机构数量与北京相当。

小张已经看到了这个行业中不断被挤压的市场——空房。“现在很多客户自己直接去房地产，一些大开发商不愿意和我们合作。他们更喜欢放很多广告，所以给的佣金也很低，只有2到3分。有些佣金高的项目可以给5分。”

“海南的土地(住宅用地)正在枯竭，也许几年后就不会有商品房出售了。到那个时候，我就做不到了，我应该做点别的。”小张说。

编辑朱昱