“二次房改”下的深圳城中村

本篇文章4391字，读完约11分钟

近日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多代理供应、多渠道担保的住房供应和保障体系的意见》(征求意见稿)，确定了支持社区股份合作公司和原村民、通过城中村综合改造提供符合要求的各类租赁住房等8大供应商。

从严格监管到房改，深圳出台了一项名为“二手房改革”的长期机制，希望从根本上缓解城市居民的住房压力。在这种背景下，市场在变化，开发商也在变化。作为深圳的一个租赁市场和一个潜在的人才住房和商品住房的大供应商，城市中的村庄也在经历着巨大的变化，当然也有一些波折。可以说，城市中的村庄不是深圳独有的，但却是深圳独有的景观。

城中村改造的困境

深圳正努力通过振兴现有资源(如城中村)来增加住房供应。然而，深圳许多城中村改造的道路并不平坦。

自今年以来，当局多次提到“土地供应实体多样化”的提法。对于土地资源稀缺的深圳来说，增加住房供应的土地从何而来？

最近，深圳市规划和土地委员会发布了《深圳市2018年住房建设规划实施方案》和《深圳市2018年城市建设和土地利用实施方案》，这两个文件描述了城市未来的住房变化，并提供了一个参考改革样本:深圳正在通过振兴城中村等现有资源来大力增加住房供应，这些供应主要以住房、人才和租赁的形式引入市场。与此同时，深圳市政府近日发布了《关于加强棚户区改造的实施意见》，提出除拆迁安置房外，住宅部分应作为人才住房和经济适用房。因此，与棚改不同，城中村改造自然成为商品房供应的主要力量之一。

如今，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高:城中村背后的财富故事，在深圳的第一落脚点，以及房企眼中的“甜蜜点”——城市更新也成为大多数房企进入和立足深圳的重要法宝。如今，水北、岗厦、大冲、白石洲、罗坊……一个接一个的村庄已经消失，正在消失或将消失在深圳的地图上。

然而，深圳许多城中村改造的道路并不平坦。

在深圳坂田核心区，中铁一局北厦项目一期开发后，中铁地产选择放弃该项目的后续开发。近日，中铁房地产集团在上海联合产权交易所上市，以6.71亿元的底价转让深圳中铁悦丰房地产有限公司(以下简称中铁悦丰)80%的股权。根据上市信息披露，诺德大厦项目一期已售罄，二期已完成主体建设出售，三、四期有望开发。由于旧房拆迁，中铁还没有与居民达成协议，在拆迁补偿方面也存在一些法律纠纷。此外，还有不同数额的债务。

据悉，二期工程拆迁补偿安置存在争议，已进入司法程序和仲裁程序，对工程发展产生一定影响。在项目的第三阶段，由于拆迁范围是多个村庄和房屋，且权利主体分散，很难协商拆迁。到目前为止，还没有形成统一的拆迁补偿方案，双方也没有签订拆迁补偿协议。企业尚未进行拆迁，未取得项目批准文件，也未编制项目可行性研究报告。据《证券时报》记者调查，项目三期用地为坂田新围仔村，与整个坂田项目同时纳入城市更新规划。

《证券时报》记者在新圩仔村发现，北宅项目与新圩仔村只有“一墙之隔”。目前，新围子村的市政设施改造正在进行中，这似乎离大规模的城市更新拆迁和重建还很远。一些当地村民告诉记者，拆迁谈判至今没有实质性进展。记者发现，目前诺德大厦一期工程二手房价格约为每平方米5.5万元，这一直是坂田楼市的热点。项目周围还有很多住宅小区，包括万科第五花园、碧桂园(港股02007)容晖等。

一些市场人士认为，中铁放弃北厦项目也在一定程度上反映了深圳城市更新的缓慢进展。就在不久前，市场再次报道罗湖武斗龙城更新项目的“钉子户”谈判进展顺利，但记者在现场发现，危房中仍有居住痕迹。一位开发商的工作人员在现场表示，如果有任何重大节点进展，将通过正式渠道宣布。据悉，伊田集团于2010年3月申报并成功列入首批城市更新单元计划的木头龙社区，一直被视为深圳更新改造的先锋社区。只是现在已经八年了。

谁在煽动城市里的村庄

尽管翻修的成本很高，但开发商仍“领先”。谁拥有更多的资源，谁就有更多的机会在未来创造利润，开发商将从开发模式转变为商业模式。

事实上，深圳的城中村已经成为大多数房企进入深圳并立足的重要法宝。据悉，深圳市国土资源局已发出通知，要求各区在6月7日前完成城中村改造模式的分区，明确将城中村58平方公里的居住用地划为综合整治用地，占55%，即不到一半的土地可以拆迁重建。如果这一通知属实，可能意味着政府主导的棚改将成为深圳城市更新的主流，也意味着城中村的城市更新将越来越困难，旧城改造中的土地交易将频繁发生。

例如，在新围子村，这个项目已经被纳入城市更新计划。即使不包括在棚子改造中，也有可能成为综合改造。打算接管的房屋企业需要有很强的谈判能力和拆迁改造经验。

何仪旧城改造集团董事总经理罗瑜认为，对于开发商来说，城中村拆迁改造成土地后的土地成本比土地拍卖市场便宜1/3以上，而且有空房的巨大好处。然而，开发商通常需要3 ~ 5年才能收回资金，而且收益相对较低。此外，运营期无法控制，更多情况下，运营商参与了综合改造。对于开发商来说，参与综合整治更多的是为了拆迁重建的长远利益。

事实上，《深圳市城市更新“十三五”规划通知》显示，深圳已由过去的“拆迁改造”发展模式转变为“综合整治”，该规划强调提高综合整治的比重，而不是采取大规模拆迁、大规模建设的方式。如何打出“城中村”的牌，一直是参与者所渴望的。

岗头新围仔村与新围仔村同属坂田区，是万科“万村复兴”计划的试点项目。由于靠近华为和富士康，岗头的新围子村一直受到年轻租户的青睐。《证券时报》记者在港头新围仔村看到，几栋农村房屋正在内外装修，外面贴着醒目的“复兴万村”口号:给我一个村庄，还你一个城市。记者还发现，周围很多农民的房子都贴了告示:该建筑被万科征用并改造成公寓，一楼商铺和所有居民应在2018年6月30日前迁出。一些住户告诉记者，他们正准备搬到附近的马蹄村，而装修后的长期出租公寓租金肯定要高得多。现在，一些长期租赁公寓品牌的租金是城市中农村相同面积房屋的两倍。一些村民告诉记者，他们不会向开发商出租，而是自己收取和管理租金。

据公开信息，新圩子居民集团城中村改造项目建设总投资1.2亿元，采用epc总承包(业主委托公司承包项目设计、施工和试运行的全过程或阶段)，由万科承包。计划建设期为2017年8月至2019年8月。除了岗头的新围子村，包括玉田村、龙华夏果村和其他城中村，许多农村房屋被打包成装饰精美的带包长期租赁公寓。深圳万科执行合伙人、万科公园租赁服务有限公司总经理袁俊认为，长期租赁公寓市场是一个股票市场，而不是一个增量市场。

2017年10月，深圳市出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》，引导城中村通过综合改造开展大规模租赁。与此同时，深圳计划在城中村推广100万套住房的大规模租赁。一些投资长期租赁公寓的业内人士表示，即使装修成本很高，也没有人能看到他们能在租金差价之外赚到更多的钱，但开发商仍是“先下手为强”，谁能持有更多资源，谁就有更多机会在未来创造收入。

深圳福田区申野集团一期拥有504套宁蒙人才公寓。这些房屋来自福田区水尾村29栋统一建筑的改造，总建筑面积为15000平方米。据悉，该项目采用“政府-国有企业-村股份公司”的三方合作改造模式。村民们接受了整个租金方案，即租金略高于当地村庄租房的市场价格，然后政府推出了申业集团。申晔随后被改造并出租给福田区政府，福田区政府以低价经济适用房的形式将其引入市场。据了解，福田区政府将以每平方米75元的价格租赁合格的企业人才。相比之下，附近住宅区的平均租金约为每平方米100元。

根据深圳链家发布的研究报告，城中村出租屋的比例超过50%，商品房在租赁市场的比例不高。城中村的农村房屋是房屋租赁市场最重要的供应来源。今年以来，深圳很多地区的租金明显上涨，而城市中的热门乡村的租金自然也上涨了。房客们感到困惑:如果租金上涨过快，政府会像监管房地产市场一样监管租赁市场吗？

应该注意城市中的村庄

有人担心“二手房改革”的目标能否顺利实现。特别是原农村集体土地进入市场后，后续会不会有一些突破性的措施？仍然存在于城市中的城市中的村庄有一个不同的想象的空房间。

在深圳房地产业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占据了发展的机会。无论是拆迁重建还是综合整治，城市中的村庄肯定会成为每个家庭争夺的地方。白石洲位于南山区，是深圳最大的城中村之一，也是深圳农村房屋最集中的地方，有近15万人居住在那里。由于涉及的土地和人口众多，旧的改革进程总是触动人们的心灵。多年前，吕晶参与了白石洲的城市更新。据记者调查，申业集团几乎与吕晶同时介入白石洲，但他们“盯上”白石洲一些难以开发的小工业用地和住宅区，所以进展迅速。据报道，华润置地(香港股票01109)也悄悄介入白石洲(南区)的市区重建。

无论是城市更新、棚改还是租赁趋势，还是目前在深圳实施的第二次“房改”，深圳的房地产和租赁市场都出现了旋风。有人担心“二手房改革”的目标能否顺利实现。特别是原农村集体土地进入市场后，后续会不会有一些突破性的措施？仍然存在于城市中的城市中的村庄对空有着不同的想象，这值得关注。

“由于城市更新的成本和市民的生活成本，这些城中村无法拆除和建设。”万科集团创始人、董事会名誉主席王石曾经说过，必须找到一种全面提升和效率提升的新模式。

深圳市房地产经纪人协会认为，所谓的综合整治是相对于传统旧房改造中的拆迁改造而言的，未来深圳城中村的改造将结合现阶段长期租赁公寓的改造全面展开。深圳市房地产中介协会行业研究部主任徐枫建议，根据深圳市住房和城乡建设局发布的征求意见稿，城中村的小产权房也应纳入供应范围。目前，深圳的住房模式是50%的商品房和经济适用房，50%的小产权房。要改变深圳商品房的市场格局，城中村的小产权房由于供应量大，应列入考虑范围。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳目前的房地产市场正进入发展存量土地市场的阶段，尤其是深圳的许多城中村项目，这将为未来的出租房改革提供指导。当然，对于城中村的一些物业，我们可能还需要谨慎，或者在政策上需要灵活应对。

米德兰地产国家研究中心主任何倩如表示，由于棚改项目符合基础设施和公共服务设施的要求，即使开发商参与其中，也只能成为大地主，商业模式也发生了根本性的变化。另一方面，由于深圳正在建设一个租购并举的房地产市场体系，开发商要想在深圳继续生存，建设经济适用房是重要途径之一，开发商将逐步从开发模式向经营模式转变。深圳的城中村近年来发生了很大的变化，环境得到了明显的改善，但生活成本也有所增加。在政府租赁住房不能惠及大多数居民的情况下，城市中的村庄仍然需要以相对较低的租金承担大部分租赁需求，租金水平需要得到适当控制。未来，城市中的一些村庄将被整体改造，一些将被改造成政府政策规定的出租房。