2月北京仅有两个楼盘入市创新低 今年房企将稳价走量

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春节快到了，三线、四线甚至是五线城市可能会迎来一股回家买房的热潮。然而，对于北京这个拥有大量“外来人口”的城市来说，买家的外流无助于开发商推动销售。

据雅豪机构统计，2018年2月，北京计划进入市场的项目只有两个，一个是全新项目，另一个是老项目的后期房源。

对此，雅豪机构营销总监郭毅认为，历年来的春节月份是北京楼市供需最低的月份。再加上去年市场供应低迷的持续影响，今年春节所在的二月份将是北京楼市多年来供应的新低。

关于2018年房地产市场走势，中投公司董事长王军在人民网(603000)主办的第四届房地产价值峰会上表示，2018年的房地产市场不会比2017年更好。与此同时，天恒房地产集团有限公司房地产事业部总经理周星也表示，2018年新屋市场总量和价格不会出现大幅增长。

房价通常是可控的

多年来，“春节月”是北京楼市的淡季。对于北京这个“外来人口”比例较高的城市来说，春节期间的返乡潮将导致购房者集中外流。此外，春节期间北京的寒冷气候不利于大量开发商推高销售，因此这是一个供应量和成交量都很低的低迷时期。

不过，3月份之后，前一年出售的土地将转化为新项目并逐步进入市场，供应量的增加将加快交易速度。

根据雅豪组织的数据，2017年，北京共有71宗住宅用地交易，其中包括44幢商品房。这44宗住宅用地交易都是限定价格，最低平均售价为21144元/平方米，最高平均售价为89068元/平方米。从价格比较的角度来看，郊区尤其是六环路以外的限价商品住房的价格优势与周边商品住房项目相比并不突出，而城市位置较好的限价住宅项目的价格比周边项目低20%-30%。

据郭毅介绍，郊区限价房项目的优势较少，吸引力相对较弱，但有些项目限制了“9070”的价格，这样就可以控制单套的总价，从而满足了刚刚需求的客户对户型和销售价格的要求，而城市限价房项目凭借其价格优势，进入市场后将成为“热销蛋糕”。低单价、小规模的郊区项目和高性价比的城市项目推动整个市场进入快速周转期，2018年北京楼市的供应和交易速度将加快。

总的来说，2018年整体供给将会加速，而限价将会稳定预期，需求入市的热情也会提高。因此，今年整体市场供需将出现反弹。但是，在限售房的控制下，上涨的需求不会传导到房价上，2018年北京新建住宅的市场价格总体上是可控的。

规模需要上限

值得注意的是，一线城市和热点二线城市都有严格的调控，但去年房地产增量市场的销售规模仍然增长迅速。在上述论坛上，大多数房地产企业高管一致认为，2018年销售规模不太可能大幅增长。

王军表示，从“无房炒房”的大趋势来看，9亿平方米的住房可以满足所有城市居民对住房的需求，但这里有很多投资和投机的需求。剔除这些因素后，2018年整体市场销售规模不太可能再次增长。

值得一提的是，在增量市场中，前50家房企的市场份额高达50%。2017年，“千亿房企”是房地产市场的关键词。2017年，全国共有17家“千亿房企”，一些开发商提出了销售规模1000亿元的目标。

对此，当代地产股份有限公司(港股01107)总裁张鹏表示，首先，房地产开发商必须有规模，这是第一需求，因为这意味着他们在抵御风险、获取和整合资源的能力方面将优于小型企业。然而，进入"无房无炒"时代后，必须加强经营，寻找新的利润增长点。

对于房地产市场的未来走势，新城控股(601155)集团有限公司高级副总裁欧阳杰预测:“未来五年，住房市场将进入一个新的时代。过去的房地产周期理论不再成立，未来的长期机制将确保整个房地产市场保持相对稳定。”