万科大举布局物流地产 考验开发商运营能力

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[摘要]这确实是一块诱人的蛋糕。根据美国调查机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的2017年亚太投资者意向调查，61%的中国投资者认为2017年直接投资房地产可以获得更高的回报，而物流房地产在2017年占20%。

《时代周刊》记者蔡颖

2018年，万科在物流和房地产领域的布局有了新的发展。

2017年7月14日，当亚洲最大的物流地产巨头ProLogis宣布私有化时，万科立即斥资193亿港元参与牵头投资。私有化后，万科将持有普洛斯21.4%的股份。

时间列车进入2018年。1月22日，万科a(000002)宣布，普洛丝已从新加坡证券交易所主板退市，完成私有化，普洛丝的股权将通过内斯塔投资控股有限公司持有。在收购完成、普洛丝退市后，万科的关联基金持有内斯塔投资控股有限公司约21.4%的股权，并将成为单个最大股东。

收购ProLogis是万科在物流和房地产领域最大的成就之一，万科长期以来一直计划进入物流领域。自2014年起，万科开始布局物流地产，先后在武汉、上海、贵州成立或收购物流仓储公司。2017年，公司赢得36个物流地产项目，股权建筑面积249.3万平方米。

随着房地产进入白银时代，万科开始谨慎调整路线，对城市运营商进行转型。在房地产以外的物流地产领域，公司董事长兼CEO于亮也给万科提供了另一个想象/空间:物流仓储本身就是万科的优势业务，它的目标应该是世界第一，而不仅仅是中国第一。

事实上，万科并不是唯一专注于物流地产这块诱人蛋糕的开发商。复星、R&F、格林兰等众多房地产开发商纷纷涌入物流地产领域，将其视为多元化战略转型的一场重要战役。物流地产终于进入了激烈战斗的关键时刻。

在眼花缭乱的资本运作和产业布局背后，习惯于快速周转的房地产开发商如何适应需要长期持有和运营的物流房地产？如何在高资本投资和长期市场需求之间找到平衡？

物流地产的大规模扩张

万科在物流和房地产领域的雄心和目标早就有了。2014年，万科涉足物流地产领域。一年后，被正式成立的万科物流房地产开发有限公司录用，集团物流行业进入了加速的快车道。2017年后，万科继续在物流和房地产领域发挥实力。截至2017年9月底，万科已进入25个城市，新增项目41个，总面积313万平方米。其中，仅1-9月，就有23个新物流项目，总面积165万平方米。

集团旗下物流品牌万伟物流地产应运而生，物流业务开始成型。根据万伟物流的战略布局，主要集中在中国三大经济圈和中西部重点城市。到目前为止，万伟物流的运营和在建总面积为568万平方米，有74个运营和在建项目，33个城市和61个客户。

万科在物流和房地产方面的步伐并没有止步于此。为了快速扩张，内生增长太慢，而M&A是实现规模扩张的最佳途径。

1月22日，ProLogis被摘牌，万科和其他财团为收购ProLogis而设立的基金成为ProLogis股权的最大股东。ProLogis的赢家赢得了物流地产的世界。收购后，万科的物流业务地图逐渐清晰:万伟物流地产和ProLogis将形成共存，万科物流地产的经营规模将大幅提升。

从万科集团的发展来看，这单交易更有意义。万科各业务板块的演变和变化服务于城市运营商的转型。在2017年双十一前一天的万科年终媒体见面会上，万科集团执行副总裁兼首席运营官张旭对媒体表示:“在中国，如果双十一有10亿份快递，那么就有5亿份左右。从ProLogis和万科的仓库运出。”

收购完成后，万科的物流地图将扩大到近6000万平方米，拥有500多个现代物流园区，服务800多个优质客户，占中国物流业的60%。

与商业地产和住宅地产相比，物流地产的回报期更长，资本沉淀更多。资本的重要性不言而喻，万科深知这一事实。

除了收购ProLogis，去年10月，万科和四家公司共同成立了一个60亿元的物流房地产基金，其中万科工业园计划认购15亿元的出资，占25%。主要用于投资中国某些地区的拟建、在建和已建成的物流地产项目。

收购只是开始。在解决了规模和资金这两个基本问题之后，吸引投资和实现利润就变得非常重要了。

借助资本实力，整合公司存量资源，实现内外协调发展，万科的战略清晰可见。

在外部协调方面，去年9月，顺丰快递与万科物流签署了战略合作协议。根据其公开信息，双方拟加强互动和协调，充分发挥优势互补，在物流仓储、冷链探索、智能园区和商业配套设施等方面寻求战略合作。

从内部看，物流地产与其商业、地产、铁路地产等工业地产项目紧密相连，形成联动。例如，与商业地产合作。

住宅企业布局的物流地产逻辑

经过规模发展，房地产企业开始了新一轮的战略思考。在万科大举进攻国内物流地产的同时，绿地、HNA、华夏幸福(600340)等众多大型房地产企业纷纷入市，物流地产市场百花齐放。繁荣的背后是住宅企业认知的变化。

虽然多元化经营转型是近年来许多住宅企业发展的重点，但与蓬勃发展的住宅销售业务相比，其发展还不成熟，对公司收入的贡献也不足，所以利润仍是明日之事。物流地产的回报率明显高于其他商业地产，吸引了众多玩家争相入场。

相关数据显示，物流地产的回报率明显高于其他投资地产，物流地产的平均租金在过去几年保持稳定增长。目前，中国一线城市物流地产的回报率一般可以达到7%-8%，而写字楼和购物中心的回报率只有4%-5.5%。

“对于投资物业，物流地产的回报率较高，收益趋于稳定。”易居研究院智库中心研究主任严跃进补充道。

这真是一块诱人的蛋糕。根据美国调查机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的2017年亚太投资者意向调查，61%的中国投资者认为2017年直接投资房地产可以获得更高的回报，而物流房地产在2017年占20%。显然，物流地产正受到投资者的青睐。

投资回报高的背后也有巨大的发展潜力。数据显示，在美国，人均商业面积只有2平方米，但人均仓储面积已达到5平方米以上。中国人均仓储面积只有0.4平方米，不到美国的1/10。

根据仲量联行的报告，到2020年，中国电子商务市场的规模将达到1万亿美元。规模的扩大将对物流配送产生巨大的需求。

这些结果是间接证据。到目前为止，资本投资密集的物流地产在房地产市场上仍有很大的增长。

同一个政策咨询研究中心主任张宏伟分析说，房地产行业正面临土地政策收紧的桎梏，房地产开发商通过物流地产模式收购土地是一种理性选择。

物流地产投资的回收期较长，收益更多地取决于物流地产的运营能力。企业应该如何盈利？

严跃进说，目前，中国的许多物流园区只被视为简单的仓库空室，利用率不高。随后，企业需要整合产业集聚和电子商务资源。此外，建立信息网络平台，使客户实现一键保修和在线跟踪。

越来越多的房地产企业进入物流房地产行业，资本的进入使得竞争格局加剧。张宏伟表示，物流地产也应该防范泡沫。“只有物流规模和范围溢价以及物流增值服务溢价才能使物流地产实现真正的可持续增长。”