北京全面进入存量房时代 去年二手房成交27.2万套

本篇文章1502字，读完约4分钟

在2009年北京二手房年成交量达到26.7万套的新高后，2016年北京全面进入存量房时代，全年售出二手房27.2万套，占全年商品房(不含经济适用房)总成交量的85%，这一比例在过去一年一直低于70%。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自2009年以来，北京二手房交易量全面超过新房交易量，北京房地产市场进入了存量房时代。随着二手房市场规模的不断扩大，创造新的历史交易记录已成为大势所趋。北京目前约有800万套存量房，3%左右的周转率与发达国家相比并不高，因此北京二手房交易规模未来将继续扩大。

超过一半的交易使用商业贷款

经过第一季度和第三季度的两轮爆发，以及第二季度短暂的市场整顿，北京二手房市场受到2016年第四季度楼市调控全面收紧的影响，市场进入了新的降温周期。

值得注意的是，在北京二手房市场，那里的交易量在过去一年达到了创纪录的高，二手房交易使用商业贷款再次上升。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2016年，商业贷款占北京二手房交易的54.1%，比2015年增长9.3个百分点；全额支付比例为23.2%，与2015年的22.8%基本持平；其中17.2%使用了市政管理公积金进行支付，比2015年下降了6.3个百分点。

从2014年到2016年，北京市利用商业贷款进行二手房交易的比例大幅上升，从40.1%上升到54.1%，占到一半以上。

据胡景晖介绍，从2015年初到2016年初，国家多次下调标准和利率，降低商业贷款首付比例。总体货币政策宽松，房地产市场抵押贷款支持强劲。作为中国二手房交易活跃的城市，北京二手房市场的交易量在它的刺激下大幅上升。

从我行角度看，2016年初央行再次下调RRR利率后，北京各银行内部资金充裕，前三季度贷款额相对稳定，第四季度政策收紧，年底进入关账阶段。在银行贷款中，大多数银行总是关注“抵押贷款”。上半年，首笔住房贷款的最低利率主要是“八三折”。930新政后，银行普遍将利率调整为“八五折”，最近又上调至八五折。总体而言，2016年北京各银行的“房贷”政策相对宽松，这也为商业贷款在二手交易中的比重大幅上升创造了条件。

胡景晖还强调，货币政策对房地产市场的影响更加直接和有效，这也是北京930新政略微提高第一套商业贷款比重、大幅提高第二套和非普通住宅商业贷款比重的原因。事实上，它确实起到了迅速降低交易量和市场温度、消除市场恐慌、稳定房价和稳定房地产市场的作用。

全面进入证券公司时代

“在过去的一年里，北京出现了大量的连续交易，也就是说，换房的需求推动了二手房的交易。”该连锁店的一名相关人士告诉《证券日报》，新房供应减少，高端项目普遍启动，这几乎赶走了对急需和首次改善的住房所有权的需求，而这些需求大多转移到了二级市场。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京所有待售住宅用地都已被限制或持有，这导致房企继续抢购非住宅用地，尤其是相对较大且较为成熟的长阳地区。

“全面进入存量房时代后，这也意味着新房供应正在减少。在土地供应有限的情况下，房企会集中精力抢地，而频繁出现的地王会带来高端市场。”一家房地产企业的高管向《证券日报》记者透露:“我们很难抢占这块土地。即使我们这样做了，我们也不敢单独开发它。我们更愿意找合作伙伴共同开发，尤其是在北京有土地的房地产企业，这样可以降低风险。毕竟，自2015年以来，北京房地产市场供应的几乎所有新建住宅项目都是高端项目，显然都很奢侈。

"进入存量房时代意味着城市化的终结."张大伟说，据估计，2017年后，只有二手房可以选择，以满足刚刚需要和首次改善的购房需求，新的商品房将基本上是高端，将有更多的自住住房供应。