资金成本上升 房贷市场悄然收紧

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在2017年房地产行业的控制下，资本环境趋紧的趋势已经出现。近日，记者了解到，为了缓解住房贷款余额压力，上海部分中小商业银行要求其支行鼓励按揭客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予优惠减免。此外，北京和上海这两个主要一线城市已经完全取消了低于10%的住房贷款优惠利率。商业银行都将低于95%的住房贷款优惠利率的审批权限下放到分行层面，更难得到10%的优惠利率。有迹象表明，2017年房地产市场的金融环境不会再有所放松。

抵押贷款余额压力利率已经悄然收紧

据记者了解，目前，为缓解房贷余额压力，上海一家中小型商业银行发布了《关于1月底房贷余额紧急压降的通知》，要求各分行、营业部尽快梳理现有住房贷款提前还款需求。对于已申请提前偿还抵押贷款并打算在前期办理提前还款的客户，要求分行积极联系客户，尽快完成还款操作，并给予部分提前还款客户免违约金的优惠政策，引导客户将闲置资金用于部分提前还款。

“虽然这种鼓励按揭客户提前还款的措施只是个别银行的阶段性窗口引导行为，但中小银行住房贷款额度紧张的现象很普遍。”上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉记者，上海四大国有银行按揭业务规模较大，目前还没有出现这种情况，但许多中小商业银行都报告称，按揭贷款余额正在收紧，这仅体现在住宅物业的住房贷款上，而商业物业不受影响。从北京和上海大型房地产机构反映的情况来看，银行住房贷款的放贷速度普遍放缓。

不仅抵押贷款余额吃紧，商业银行也在悄悄收紧住房贷款的优惠利率。北京一家专门从事个人房地产金融服务的专业机构贾伟安捷市场部的一位人士告诉记者，今年元旦以来，北京各银行已逐步将首套的利率调整到10%，85%和88%的优惠利率基本上消失了。然而，上海银行的住房贷款优惠利率越来越紧。有业内人士告诉记者，上海商业银行已将低于95%的住房贷款优惠利率审批权移交给分行，要求各分行将贷款客户信息和贷款金额上报分行备案审批。10%的最低优惠利率经分行批准后仍可执行，而一级分行的审批权限只能达到95%的最低优惠利率。

“今年与去年不同。去年，所有银行都专注于抵押贷款。现在抵押贷款已经开始受到严格控制，抵押贷款的数量也必须逐年下降，因此许多银行都投资于基础设施项目。”一位来自一家股份制银行上海分行的人士表示。

房地产市场的资金链将稳步收紧

据贾伟安杰统计，春节期间北京按揭市场交易量持续下降，同比下降约10%。这方面受节假日影响，房地产市场交易量萎缩导致贷款需求短期下降；另一方面，除了一些“改善”的购房者，许多刚性购房者选择暂时观望的影响下，目前的信贷紧缩，这有一定的影响，潜在的贷款需求。

事实上，在春节后的第一个工作日，央行在公开市场全面上调了反向回购利率和补充贷款利率。虽然此次调整不是针对房地产市场，但银行贷款资金成本在短期内会上升，这将直接影响商业银行的信贷投放能力，肯定会影响到业务比重相对较大的抵押贷款，进而影响到房地产市场。此外，随着商业银行资本成本的增加，各种房地产抵押贷款优惠利率将逐步收紧甚至消失。

中原地产的卢文喜认为，从过去几年的经验来看，年初银行贷款额度普遍宽松，但今年中小商业银行贷款余额吃紧。从一系列措施可以看出，今年房地产市场的资金链将比去年更紧，资金使用成本将会增加。在“去杠杆化”的背景下，房地产市场的交易过程可能面临压力。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭也认为，随着融资成本的上升，整个金融环境和货币政策将在2017年收紧。目前，房地产市场仍处于收紧资金链、冷却市场的初期阶段。对于大型开发商来说，由于去年市场火爆，资金大量回流，金融环境的收紧对他们不会有太大影响，甚至会成为大型房企收购的好机会。然而，这些影响的重叠将在今年下半年开始出现。如果未来资本成本继续上升，人们就会怀疑资本是否会流向房地产市场，然后开发商就会感受到资本的压力。