房企融资渠道料持续收紧 开发贷收缩之势难逆转

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根据招商证券(600999，BUY)(港股06099)的研究报告，自2016年第四季度以来，房地产开发商的资金链指数一直在不断收紧。截至今年3月，资本链指数已跌至128%，这是自2015年下半年以来首次跌破130%。业内人士认为，非住房业务将在2017年放开，但房地产业务的融资环境仍然紧张。

资金价格明显上涨

银监会主席郭树清在银监会第一季度经济金融形势分析会上明确指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，禁止银行资金非法流入房地产行业。

根据同一个政策咨询和研究部门的报告，为了严格控制住房企业获得土地的杠杆作用不断增加和资金过度流入房地产行业，银行向住房企业发放的贷款规模也在下降，包括个人贷款和开发贷款的规模。根据披露的贷款规模，2016年第二季度房地产开发贷款明显减少。

根据今年第一季度的数据，据中原地产统计，2017年第一季度，中国住房企业融资(包括私人债务、企业债券和中期票据)总额仅为649.5亿元，延续了去年第四季度的低迷，同比下调83.8%。同时，资本价格有明显的上升趋势。

Cree研究中心研究员方玲表示，自2016年下半年以来，随着各项监管政策的升级，房企融资渠道已经面临收紧趋势。首先，中国证监会提高了公司债券的门槛；2016年10月，央行召开17家银行会议，要求商业银行理性对待房地产市场，加强信贷结构调整，加强住房信贷管理，控制相关贷款风险；随后，2017年4月10日，银监会再次下发文件，收紧住房市场融资渠道，强调防范房地产行业风险，要求分类实施房地产信贷控制，加强房地产抵押管理。

据悉，交易所对房企发债的最新指导意见已有条件发布，但房企整体融资环境仍不容乐观。根据同一个政策咨询研究部门的报告，最新的情况是，不符合现行发债条件的房地产企业，如果其他非房地产业务部门的收入占营业收入的30%以上，也可以申报发债，但筹资目的只能用于非房地产业务，可以进行专项账户监管。

发展贷款收缩的趋势难以逆转

业内人士预测，开发贷款的整体收缩将难以逆转。央行最新数据显示，今年第一季度房地产贷款增加1.7万亿元，占同期各类贷款增加的40.4%，比2016年下降4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为7.54万亿元，同比增长7.4%，同比下降0.9个百分点。

同一政策的顾问任表示，去年对房地产行业来说是重要的一年。虽然经历了第四季度的风刀和霜刀，但由于前三季度的“火烧和烹调油”，住房企业的整体销售业绩仍大幅上升。与此同时，在2016年上半年，政府放开了公司债券并降低了贷款利率。大多数房企积极把握融资窗口期，融资规模也大幅增加。然而，在第四季度，房地产企业的债券发行开始收紧。2017年，非住房业务放开，但房地产业务的融资环境仍不宽松。预计2017年房地产企业的房地产业务融资环境将呈现紧缩趋势。

穆迪投资者服务公司在报告中指出，开发商的流动性将逐步收紧，但实力雄厚的开发商仍将保持融资渠道的畅通。由于预期的销售放缓以及自2017年初以来国内债券发行的急剧放缓，流动性将会收紧。预计信贷质量好的开发商仍将保持境内外银行贷款和海外债券市场的畅通渠道，购房者的按揭供应将保持基本稳定。

方玲认为，政策加码确实会对房企新增贷款产生不利影响，但得益于此前良好的销售形势和企业债券的充分“蓄水”，大多数房企短期内基本不存在债务风险。