万科明确自持商品房项目自己玩 具体方案仍在探讨

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在房价高的一线城市，任何关于房地产市场的消息都会引起人们的紧张。其中，万科与小米合作开发建设员工福利房的消息从3月份开始曝光，引起各方持续关注。

最近，一些媒体援引小米员工的话说，万科利用永丰地块与小米合作建房，但因监管原因被搁置。随后，小米官员还表示，他们没有听说双方在建房方面的合作，也没有说他们被阻止了。

据《证券日报》记者报道，双方之前有过接触，但早在一个多月前，双方合作建房的模式就被搁置了。万科明确表示，“企业所有的自持商品房都将用于市场化租赁，项目公司不会出售房屋，也不会有70年的‘以租代售’行为。”自供商品房租赁合同的单租期和租赁合同的签订将严格按照政府的相应规定执行，并接受政府的监督管理。”

具体计划仍在探索中

2016年12月，万科在北京市海淀区永丰以109亿元的总价赢得了两块地。居民区均为企业所有，自持期为70年。

当时，万科集团副总裁兼北京地区首席执行官刘晓表示:“万科将选择一些企业进行众筹合作。简言之，北京万科负责住房建设、配套引进和物业管理；众筹企业在早期进行投资。项目建设完成后，员工可以租用相应的住房，租金将返还给企业。

随后，市场报道称，今年3月初，万科和小米正式确认了合作意向。据当时媒体报道，小米已经开始注册订阅，所有员工都可以订阅。有两种类型的项目可供选择。一是普通住宅，主要由70平方米和90平方米组成。平均价格约为55000元/平方米，是市场价格的一半；一个是重叠，占地178平方米，售价950-1000万元。

对此，万科表示，2月初，北京万科和小米公司在沟通中提到，该项目开发成本包括地价、优质住房的建设和安装以及日常管理费用，总成本约为5.5万元/平方米，其产权归万科所有，万科只出租不出售。租赁期限符合政府相关规定，但将优先考虑小米员工的租赁需求。所谓的半价购房是一种市场误解。

“此前，北京万科确实深入调查了海淀区企业和人才的实际租赁需求，包括近50家企业(包括小米、腾讯、滴滴、华为等近10家高科技企业)的中层管理人员。)，从大学和科研机构等地引进高质量的人才和研究人员。，了解他们对租赁产品、配套设施、租赁期等的需求和期望。，并为销售以外的其他内容寻求合作模式，从未进行过所谓的“内部购买”和房地产销售。接近万科的人士表示。

万科还表示，在过去的几个月里，北京万科一直在不断探索，如何从传统的“开发销售模式”转变为“运营服务模式”，解决自我持续经营的问题。在这个过程中，只租不卖是万科的探索前提和经营方针。

值得注意的是，4月14日，北京市住房和城乡建设委员会、国土资源委员会下发文件，要求开发商自供商品房的持有期限应与土地出让期限一致，最长租赁期限不得超过10年，且不得出租出售。

在接受《证券日报》记者采访时，北京万科还指出，将不会有70年的“以租代售”行为，自住商品房的单次租赁最长期限将严格按照政府相关规定执行。永丰地块自持商品房项目，公司持有的土地年限与土地出让年限一致。持有期间，企业破产清算的，其自住商品房按有关法律法规办理；企业兼并重组涉及自住商品房产权变更的，应当报当地政府批准，自住商品房的计划用途不变，继续用于出租。

“为了便于租户的长期管理，万科将在70年内成立控股租赁管理公司，负责商品房的租赁运营、租户服务和社区管理。目前，具体的项目计划正处于设计讨论阶段。”万科说。

自给自足的地块仍然受到追捧

然而，尽管万科第一个自持地块的最终规划用途尚未确定，但它似乎对自持地块的开发充满信心。4月28日，万科在广州土地拍卖中以36亿元的总成交价击败其他20多家房地产企业，获得白云区和黄浦区两处住宅用地，自持面积超过50%，总分配建筑面积达到2250平方米。

“收购土地的目的是在城市实践支持服务提供者的概念，促进停车、养老、商业、医疗、教育和工业办公的业务发展，并寻找新的利润增长点。”万科说。

业内人士还指出，即使没有办法采取合作建房的模式，在养老、工业办公等领域也是如此。自持地块实际上有一个相对成熟的商业模式。然而，大型龙头开发商整体上具有强大的资源能力和创新的空房型，这也是自持地块比例很高的原因，这仍然吸引着众多的房企竞相争夺。

另一方面，2016年6月3日，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从培育市场供应商、鼓励住房租赁消费、改善公共租赁住房、加大政策支持等7个方面提出了18条意见。

随后，包括北京在内的所有地方都开始推出住房价格有限且可自我维持的地块，这些地块的位置总体良好。市场还预测，各地将推出越来越多的类似土地。因此，尽快涉足这一领域也可以为企业在这类土地的开发中积累一些经验和声誉。

此外，针对万科永丰地块，有业内人士指出，虽然万科与小米原有的合作建房模式遭到拒绝，但这并不意味着小米等高科技企业没有机会参与万科的自持项目。

“海淀区的居住资源非常稀缺，这使得该地区的职业与居住分离问题尤为突出。据统计，截至2016年底，海淀区就业人口约为170万人，其中海淀北部近100万人，包括中关村(000931，BUY)核心区、永丰基地、航天城等工业区。从现有商品房市场的供应情况来看，海淀区大多数劳动者的刚性生活或刚性改善需求都无法得到满足。”一些市场分析师表示。

上述知情人士表示，政府的初衷是通过自持地块缓解核心城市的高房价和高地价问题，同时缓解北京的住房供需压力。然而，这块土地的运作模式不仅在北京是首创，而且在全国也具有很强的示范意义。目前各方都很谨慎，每个人都在摸着石头过河。一方面，相关政府管理制度仍在不断引入，另一方面，企业项目运作模式的本质也在探索之中。然而，最终，有必要增加有效供给以缓解市场供求压力。