土地市场供给端调控逐步显效 房企投资重点转向三四线

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目前，在土地供应计划的指引下，首四个月推出的住宅用地数量大幅增加。据业内人士透露，未来房企收购土地的门槛将进一步提高，北上广三大城市的新房地产政策有望成为土地流转的新模式，并可能扩展到其他城市。随着核心城市区域监管的不断升级，政府应该愿意将三个四线城市的存量消灭到底，然后引导居民资产配置到三个四线城市。

一些城市的土地供应增加了

多方研究数据显示，自今年年初以来，一线城市的土地供应较2016年大幅增加。根据中原地产研究中心的数据，截至目前，50个重点城市今年的土地销售总收入为7645.3亿元，比2016年同期不到5000亿元的水平增长了53.3%。总体而言，在土地供应计划大幅增加的背景下，前四个月推出的住宅用地数量大幅增加。根据中国指数研究院的报告，从今年1月到3月，全国范围内启动了1.8亿平方米的住宅用地，同比增长5.7%，结束了自2014年以来连续11个季度的同比下降趋势。

据中原地产研究中心统计，今年第一季度，北京、深圳四市规划供应的住宅用地面积达到520万平方米，同比增长103%。

与此同时，与土地供应量的增加相对应，建立了土地供应与库存退库周期相联系的机制。4月初，国土资源部和住房和城乡建设部联合下发通知，要求消化周期超过36个月的，停止土地供应；36-18个月内，有必要减少土地供应；12-6个月，增加土地供应；对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。这意味着房地产调控将以供给方为突破口，建立长效机制。此后，北京、上海和杭州三个城市相继出台了新的土地出让政策，对土地出让和商业用地的自持部分做出了更加详细和严格的规定。

方正证券(601901，BUY)认为，这一政策是在供应方建立长期机制的一项重要措施，有望迅速扩散并稳定市场预期。根据新政策，住房企业获得土地的门槛将进一步提高。如果三、四号线的土地热不降低，不排除上述三个城市的新政策会成为土地流转的新模式并向其他城市扩展。

投资重点转移到三个四层城市

“在持续的政策控制下，一线和二线城市的房价受到了抑制，但仍处于较高水平。第一季度，土地价格上涨，这与开发商对四线城市房价可能上涨的预期有关。自去年以来，需求出现了新的变化，有必要继续向一线和二线城市周围的外围城市蔓延。”业内人士表示，随着市场的变化，开发商认为这些一线和二线城市的房价未来会更高，因此新的投资热点正逐步转向这些城市。

“一些开发商决定响应政策，遵循定价要求，在提高资产流动性的同时获得可观的利润。个别开发商仍希望调控政策只是一种临时措施，他们只会在“风头过后”以更高的价格出售。”据业内人士称，如果房价在这种背景下再次加速上涨，很可能会催生新一轮的调控政策。

业内人士认为，房地产行业融资供应将保持稳定，房企投资重点将转移到三四线城市。不过，监管部门可能会在四线城市加大调控力度，并为一线和二线城市的房价降温，而开发商面临的压力可能比外界想象的更大。

兴业证券(601377，BUY)分析师严长明认为，随着核心城市区域监管的不断升级，政府应该愿意将三个四线城市的去库存化进行到底，然后引导居民的资产配置向三个四线城市倾斜。