五一楼市冷清 热点区域房价拐点有望下半年出现

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据业内人士透露，目前中国商品房成交量同比增速呈下降趋势，预计未来房地产市场的调整速度将会加快，热点地区房价的拐点可能会在下半年出现。

在一系列相继出台的调控政策下，热点城市的楼市明显降温，但一些城市也出现了调控后房价“补偿性上涨”的迹象。据业内人士透露，目前中国商品房成交量同比增速呈下降趋势，预计未来房地产市场的调整速度将会加快，热点地区房价的拐点可能会在下半年出现。

炎热的城市开始一个接一个地降温

5月1日中午，在北京南五环某楼盘的售楼处，一名销售人员告诉《中国证券报》，该楼盘以大型公寓为主，大部分客户“卖一套买一套”的需求有所增加。此外，第二套房利率上调至基准利率的1.2倍，首付比例也调整至80%，受监管政策影响较大。因此，在五一假期期间没有多少顾客来参观房子。

在半个多小时里，《中国证券报》记者只看到一群买家参观了房子。这名销售人员表示，目前房地产价格保持稳定，没有折扣或特价房等促销计划。将来会有新的销售，价格不会有太大变化。

在这轮楼市调控收紧中，北京收紧得最多，楼市交易萎缩的趋势也变得明显。根据叶巍我爱我家集团市场研究所的统计，北京二手房市场的成交量和价格在4月份都有所下降。全市共有16，902套二手房竣工，比3月份的25，952套减少了35%，比2016年4月的26，374套减少了36%。；平均交易价格逐月下降了6%。

在二线热点城市，房地产市场的降温趋势也有所体现。南京房管局告诉《中国证券报》，自去年5月以来，南京房价一直在直线上升。现在情况不同了，价格稳定了。在南京房地产交易登记中心，一位前来办理该业务的买家表示:“现在炒房很难，很多人不合格，市场上有更多的新楼盘。因为监管肯定会越来越严格，我不敢轻易下手。”

“未来是否会出台新政策，取决于5月和6月的市场变化。如果市场继续供不应求，房地产投机的热情将保持不变。参照其他城市的措施和南京的实际情况，南京政策得到了进一步的严格调整空.”网商研究所研究员朱钰指出，例如，提高首付比例，限制交易时间等等。

根据南京市统计局发布的数据，第一季度，全市商品房销售面积为234.87万平方米，同比下降30.8%，降幅比1月和2月缩小了5.6个百分点。商品房销售额达到396.5亿元，同比下降25%，比1月和2月下降14.5个百分点。自去年下半年以来，受新的房地产政策和同期基数的影响，全市商品房销售面积的增长率持续下降，今年1月和2月下降幅度达到36.4%。3月份，房地产项目被推高，跌幅收窄。

空进一步收紧了监管

对于房价在不久的将来会有一定增长的城市，业内人士预计调控可能会继续收紧。以Xi为例，Xi市统计局数据显示，一季度全市商品房销售面积为354.14万平方米，同比增长25.4%；商品房销售264.55亿元，同比增长52.3%。

五一期间，位于Xi北郊的一处房产没有现房。五一后开业，价格从7800元/平方米到8000元/平方米不等，前期为7200元/平方米。据一位销售人员说，自春节以来，许多房地产的价格都有不同程度的上涨。

事实上，Xi早在4月中旬就颁布了新的楼市政策。很明显，第一套房商业贷款首付不低于30%，第二套房不低于40%，第三套房不能贷款。在限制区内购买的商品房和二手房，在取得2年的不动产产权证后，方可上市交易(买、卖、捐)。

五一假期前，Xi房管局暂停了万科集团下属公司开发的12个项目的网上签约销售，暂停了新项目预售许可证的申请。同时，与上述项目相关的xi安世联合投资咨询有限公司、陕西何复黄辉(港股00733)房地产咨询有限公司、Xi安创店泉城房地产咨询有限公司在Xi的代理销售活动也暂停。

“Xi的房地产市场目前呈现出这样的特点，主要有两个原因。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:首先，郑州等周边城市购房政策收紧、投资和投机需求开始进入Xi市场等溢出因素，可能会推动房价上涨；其次，市场预期，政策的持续调控将增强进一步收紧的预期，尤其是在商业银行贷款方面。

明远房地产研究院首席研究员刘策表示:“Xi的房地产市场一直处于去库存化阶段。现在，在供求关系改善之后，我们面临着补偿性增长。当然，一些外部投资者已经看到，目前Xi安在省会城市中的价格相对较低，是具有投资价值的价格凹陷之一。因此，内外因素导致价格上涨。”

严跃进说，房价上涨是由多种因素造成的。例如，即使购买限制在全国范围内实施，它主要是针对当地城市，尚未在全国范围内全面实施。然而，资金的流动在某种程度上是任意的，但目前还不可能控制购买资金。

“未来，在新的和二手房市场上，将会有空房市继续收紧。”例如，刘策认为提高首付和契税。

跳出房地产周期的“怪圈”

“最近，房地产市场持续降温，新房和二手房交易量下降。经过房地产调控和升级，效果良好。”国信证券(002736，BUY)分析师董德志表示，根据大多数热点和非热点城市的销售数据，自4月份以来，新房和二手房的销量大幅下降。

资本证券(Capital Securities)分析师王建辉表示，中国商品房交易量出现了同比下降。考虑到目前的信贷环境和空的监管政策，调整速度将会加快，但价格下降仍可能在下半年发生。注意观察期间出现的负成交量月份，这可能是价格调整的关键点。短期而言，不能排除对二手房进行调整和升级的可能性。

目前，收紧房地产政策的效果仍在继续。爱建证券研究员刘表示，由于政策限制，房价波动和成交量萎缩是大势所趋。然而，与此同时，房地产行业仍面临着去库存化的压力，未来房地产行业仍将保持去库存化政策的主线。在房价“真正”下跌后，短期内它将继续波动。

“今年下半年可能会出现回调，这一周期能否被打破还有待观察。”东吴证券(601555，BUY)分析师丁表示，自限购限贷政策出台后，全国14个城市从3月份开始实施限购政策，限购限购政策在一定时期内可以有效打击投机行为。预计随着更多城市加入调控升级行列，下半年可能会出现短期的房地产市场回调。丁表示，周期性的“紧”政策变化只能作为短期的应急措施。如果你真的想跳出房地产周期的“怪圈”，你仍然需要看到一个真正的长期机制。