楼市调控再加力 房贷利率不打折

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五一假期后，许多银行调整了按揭利率折扣。从5月1日开始，北京很多银行都以网上签约时间为节点。5月1日及网上签约后，首套住房抵押贷款实行基准利率，不打折扣；二手房抵押贷款是基准利率的1.2倍。

抵押贷款利率的折扣越来越少。有人认为这是一种“定向加息”。在业内专家看来，降低折扣不是提高利率的结果。这是银行在早期调控政策下，根据市场变化调整资产负债结构的结果。利率的调整旨在通过增量来抑制“房地产投机”行为。对于现有的抵押贷款，居民的负担并没有增加。

今年以来，中国首次住房抵押贷款的平均利率折扣发生了显著变化。自1月份以来，居民首次住房抵押贷款的实际利率已连续4个月上升。

「按揭利率的折扣较少，这是受到各地引入地产管制政策及银行本身业务调整的影响。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为。

自去年以来，为了抑制房价的过度上涨，许多不同的房地产调控政策已经出台。

“一方面，银行要配合各地出台的住房金融政策，抑制房价过快上涨；另一方面，尽管住房抵押贷款的风险较低，但对银行来说，这并不是一项更有利可图的业务。”根据曾刚的分析，大多数银行的抵押贷款利率以前都是贴现的，这比个人消费信贷或企业贷款低得多。

去年，许多银行把住房抵押贷款作为贷款的“大头”。2016年，许多银行新增贷款的一半以上是住房抵押贷款，一些住房抵押贷款占60%以上。

现在，一切都变了。一季度，中国宏观经济数据的亮点频频出现。同时，货币市场的利率中心上升，导致银行资本成本增加。

融360的分析师认为，对于银行来说，按揭业务的回报周期长，收入低。过度的抵押贷款业务将减缓银行的资本回报率，加剧银行的现金链压力。

“从债务的角度来看，银行的成本上升了，因此首套住房抵押贷款的折扣下降也是银行根据市场变化进行调整的结果。”曾刚说，特别是对于资本成本较高的小银行，在目前的市场利率下，抵押贷款折扣越多，其收益率越低。

银行随着市场的变化调整其资产和负债结构，这也可以从第一季度的数据中看出。今年第一季度，个人住房贷款余额为19.1万亿元，同比增长35.7%，同比下降1.1个百分点。与此同时，越来越多的信贷资金投向了企业。一季度，企业新增中长期贷款占新增贷款的63.3%，同比大幅上升30个百分点。

资本成本上升导致银行寻求“更有利可图”的资产。因此，曾刚认为，今年银行的资产负债结构将发生很大变化，这意味着抵押贷款的比例将大幅下降。“如果成本上升，而资产回报率却跟不上，那么银行利润将难以保证。”

利率作为宏观调控的重要手段，可以起到抑制房地产价格过度上涨的作用。从资本的角度来看，银行成本的上升会影响抵押贷款的价格，进而影响需求。由于住房金融政策和限购政策的相继出台，过去不合理的房地产市场已经“泼了一盆冷水”。

"目前，市场有望企稳，购房需求可能下降."曾刚认为，资本和预期的购买变化都会影响买家的意愿和交易量。目前，在稳定预期方面，以往的房地产调控政策发挥了明显的作用，普遍预期房地产价格将快速上涨的购房者的恐慌情绪得到了很大缓解。

有些人担心按揭贷款的折扣越来越低，利率越来越高，会不会意外地伤害到他们所需要的东西？住房抵押贷款利率折扣的降低直接增加了购房成本。“目前，调整的目标是增量。对于股票抵押贷款，居民的负担没有增加。”曾刚表示，从中长期来看，房地产市场的增速正在放缓，这对那些只需要买房的人来说是一件好事，尤其是在一些房价略有调整的城市。总的来说，成本可能会下降而不是上升。

在后期，一些城市的抵押贷款利率在升至基准利率后仍有可能上升。曾刚认为，抵押贷款利率是否会继续上升取决于市场利率的变化。“对银行来说，如果资本利率继续上升，抵押贷款利率可能会继续上升。”李只是预测，抵押贷款利率将继续上升，银行将继续收缩抵押贷款业务，控制抵押贷款增量，在满足刚性需求和控制资本成本之间找到一个平衡点。但总的来说，房地产调控中的一系列“退烧药”已经初见成效。(经济日报中国经济网记者陈)

(编辑:胡风)