一文读懂6月楼市 积极参与地产板块补涨行情

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工业现状

据估计，6月份我们连续监测的样本城市新房销售面积将同比下降7%，与5月份相比将继续收窄(-9%)，平均销售价格将降至13% (+14%同比)。

评论

5月份回顾:样本城市新房销售面积同比下降9%，低于4月份的同比下降幅度(-16%)。其中，超高能源城市、高能源城市、中能源城市和低能源城市的同比变化分别为-38%、-17%、-0.4%和+50%。据统计，5月份新建商品房销售面积预计同比增长5%-10%，主要受四线城市高增长率的推动。5月份，样本城市平均销售价格同比上涨14%，其中中低水平城市平均销售价格同比上涨13%，与4月份相比继续上涨，累计价格同比上涨5%。

6月份展望:预计样本城市新房销售面积同比将收窄至7%，主要是由于三、四线市场销售形势强劲，销售基数略低；平均销售价格预计比上个月略微上涨1%，但同比增速可能会进一步放缓至13%；销售额预计将同比增长6%。

对未来三个月的看法:我们判断，7月至8月，实物市场销售面积同比增长率预计将继续小幅上升，但9月份由于基数较高的影响，可能会大幅下降，从而维持全年“W”型销售面积同比增长率的预测。

估价和建议

目前a股房地产股票的市盈率是2017年的11.0倍，比2017年的资产净值低20%；香港股市的市盈率为9.0倍，比2017年的资产净值低40%。

危险

国家一级的紧缩政策；宏观经济下滑。

资料来源:《房地产:行业趋势*六月份基本面展望:销售继续回升，房价总体稳定》发布日期:5月31日作者:张宇-CICC分析师s0080512070004

关注观点

a股房地产板块有望迎来补偿性上涨，建议积极参与

投资建议

随着全国房地产销售进入低基数阶段，预计今年6-8月份房地产销售增速将逐步攀升至“W”曲线的中高点，意想不到的基本面将为房地产行业带来阶段性投资机会；最近，内房的地产股表现良好，这有望推动a股房地产行业弥补增长。建议积极参与。

理由

5月份基本面有所改善，而行业估值继续承压。5月份，我们跟踪的60个城市的新房销售面积同比下降了-9%，降幅明显小于4月份的-16%。预计5月份商品房销售面积将同比增长5-10%，高于4月份5%的月增长率。相反，在修复行业基本面的背景下，5月份a股房地产板块下跌了3.1%，表现不佳市场下跌了1.7个百分点。一方面，房地产行业的疲弱表现受到市场整体表现(金融去杠杆化和加强金融监管的影响)的拖累，另一方面，也反映出投资者对提升房地产市场监管政策的担忧。

6月:销售增长率将继续上升，预期差异将带来阶段性反弹机会；国内地产股的大幅上涨也有望带动a股房地产板块的投资热情，因此建议积极参与。

？基本面支撑、不良预期带来阶段性投资机会。受基数低的影响，我们预计6月份60个城市新房销售面积同比下降将继续收窄至-7%，全国6-8月份销售面积增速有望逐步攀升至“W”曲线的中高点。超出预期的基本面表现有望为a股房地产行业带来阶段性投资机会。

？近日，国内地产股的大幅上涨将带动a股房地产板块的投资热情。在基本面超出预期的推动下，国内地产股近期表现显著，该板块的平均市盈率(2017年)已升至9.0倍，接近过去6年+1倍标准差的平均水平。然而，目前a股房地产板块的平均市盈率为11.0倍，这只是历史估值的中心水平，相对于国内股市的溢价也在不断收窄。我们认为，a股房地产行业有望迎来补偿性增长。

？领先的房地产企业预计将超过该行业。近年来，国内地产股大幅上涨的主要是龙头房地产企业，其核心逻辑在于行业集中度提高带来的未来业绩快速释放。a股领先的房地产企业也适用这一逻辑。他们在销售方面(行业集中度提高)、融资成本方面(信用评级高、融资渠道丰富)和土地收购方面(通过并购进行土地收购)有较高的壁垒，在行业增长放缓的背景下更有可能受到资本市场的青睐。

盈利预测和估价

目前，a股房地产板块相当于2017年市盈率的11.0倍，相当于资产净值的20%，处于历史估值的中心水平。在目前的环境下，本月我们主要是推广高性能支持和高销售增长率的领先白马。

危险

监管和升级、去杠杆化和加速。

资料来源:“房地产:关注观点*a股房地产行业有望迎来补偿性增长，建议积极参与”出版日期:6月1日作者:张宇-CICC分析师s0080512070004肖月-CICC分析师s0080516080005

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