中指院：2017房地产开发投资城市吸引力前50排行

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资料来源:中国索引学会

自2003年以来，中国指数研究院连续第15年开展城市房地产开发投资吸引力研究。基于中国城市发展特征的新变化，房地产投资策略也发生了变化，越来越多的房地产开发商和金融机构从深化布局的角度关注城市群。因此，在2017年，我们将从城市群的角度分析城市发展的脉络，从而引导资源的合理配置，发现价值洼地。

2017年房地产开发投资吸引力50强

数据来源:中国指数研究院估计

研究结果显示，2017年，上海、北京和深圳仍是投资吸引力排名前三的城市，而经济基本面良好的二线城市和核心城市辐射的三个四线城市排名第一。从城市层面来看，一线城市排名靠前，上海、北京和深圳仍保持全国前三的投资吸引力，广州排名第五；天津在1.5线城市中首次跻身前4名，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础雄厚，人口流入量大，市场需求强劲，位列前10名；在二线城市中，郑州、厦门和合肥位居榜首，分别排在第12、13和16位。哈尔滨、大连等东北城市延续前一年的趋势，排名较低；在2.5个一线城市中，东莞和佛山保持了全国前20名的位置，中山的排名明显更高，达到23位；在四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具有承接核心城市产业、人口和购房需求溢出的区位优势，排名第一。

从区域分布来看，长三角、珠三角和京津冀城市群东部沿海地区和城市的招商引资保持领先优势。长三角经济水平领先，城市现有产业基础、创新实力和优秀人才吸引力较强，整体招商引资仍保持领先地位，其中上海、杭州和南京位列前十；珠江三角洲依托毗邻港澳的沿海区位优势，对外开放水平不断提高。深圳和广州保持国内领先水平。东莞和佛山周边由核心城市带动，发展投资潜力处于前列；京津冀的北京和天津分别排名第二和第四。京津冀一体化和熊安新区的良好规划促进了廊坊和保定的发展，城市房地产开发投资的吸引力也明显增加。

这三项国家战略拉开了中国城市群发展的帷幕

五大超级城市群的形成

根据“十三五”规划，未来中国将加快城市群的建设和发展，在京津冀、长三角和珠三角建设世界级城市群，在全国范围内建设19个城市群。可以预见，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期。

近两年来，政府工作报告明确指出，要以空发展为重点，推进跨地区协调发展和新型城镇化。着力推进一带一路建设、京津冀协调发展和长江经济带发展。以区域发展总体战略为基础，以三大战略为指导，形成以沿江沿海经济带为主体的纵横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。

按照三大战略规划的指导和城市发展的轨迹，中国核心城市群空的格局将逐渐清晰。三个战略的重叠领域也将是未来发展潜力最大的领域。京津冀是三大战略之一，发展潜力最大。长江三角洲、长江中游和成渝城市群沿长江经济带分布，是东、中、西部地区最重要的产业转移横向通道。长江三角洲和珠江三角洲是21世纪海上丝绸之路的核心区域，肩负着对外开放和创新升级的使命。

这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区。只有抓住这五大城市群的发展机遇，才能把握中国城市发展的未来。

这三个战略重叠区域指向中国的五大超级城市群

表:五大城市群的经济和人口规模

五大城市群占全国土地面积的11%，占全国经济总量的55%，是中国最活跃、最突出的地区。2016年，长三角、京津冀和珠三角三大传统城市群的国内生产总值分别为14.7、7.5和6.8万亿元，人均国内生产总值分别为9.7、6.8和11.6万元。无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，未来仍将是中国经济发展的领军者。其中，京津冀城市群的高规划规格和政策的实施，大多预示着京津冀将呈现赶超趋势。长江中游和成渝城市群的国内生产总值规模分别为7.1万亿和4.8万亿。长江中游常住人口达到1.2亿，成渝城市群接近1亿。虽然人均效益仍远低于发达城市群，但仍是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部地区崛起的核心。未来的增长相对较大。

五大城市群的经济规模梯度

珠三角城市发展最为均衡，长三角城市群与长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市梯度差异较大，成都和重庆仍处于中心城市阶段。根据城市群国内生产总值的经验数据，最大城市的国内生产总值/第一大城市的国内生产总值= k是一个普遍的发展规律，珠江三角洲的城市基本符合这一规律，城市群内的城市梯度是均衡的；长江三角洲和长江中游作为跨区域城市群，形成多个大都市圈，多中心结构使资源相对分散。其中，长三角城市群中的许多中心城市在城市群中实力突出，竞争激烈；京津冀定律在第五大城市沧州开始被打破，达到7。城市之间的巨大差距也意味着后发展城市有一个大的增长空；第三大城市绵阳的成渝城市群比重接近10，表明成渝仍以重庆和成都为主，城市群框架尚未形成。

2010-2015年五大城市群常住人口的增长和增加(单位:万)

从人口增长的角度来看，京津冀城市群得益于京津人口的快速增长，常住人口在五年内增加了近700万人，人口凝聚力居首位；尽管珠江三角洲的城市正面临制造业向内陆转移的压力，但2015年的人口规模仍比2010年增长了4.6%，这使得人口更具吸引力。

2010年至2015年各城市群人口增长的主要城市比例

京津冀、珠三角和成渝都是双核城市群，两个核心城市在城市群中的人口增长比例超过整个城市群的60%。

京津冀逐渐摆脱了北京是唯一城市的局面。从统计数据来看，2010-2015年天津人口增长超过北京，成为城市群中人口增长最快的城市。一方面，北京开始进入以溢出效应为主的阶段，在政府对人口增长的严格控制下，北京的人口增长放缓。然而，天津仍处于城市扩张期，核心地位不断加强，人口仍在不断流入。深圳和广州仍然是珠江三角洲人口流入最多的两个城市。成渝城市群的人口增长几乎被重庆和成都所分割，两个城市的人口增长几乎占整个城市群的80%，这表明重庆和成都无疑将成为西南地区的首选，这也是城市群发展中不可避免的强核阶段。

长江三角洲和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核发展是其重要特征。

长江三角洲是中国最成熟的城市群。除上海外，杭州和南京也发展成为区域核心，各城市人口增长比例相对均衡。值得一提的是，合肥的人口增长比例在城市群中排名第二，对人口的吸引力开始明显增加。长江中游城市群横跨湖北、湖南和江西三省。省会城市武汉、长沙和南昌作为中心城市地位突出，人口增长居城市群前三位。然而，武汉的人口吸引力明显高于长沙和南昌。未来，预计长江中游将继续以强核模式发展，其中心城市地位将进一步加强。

城市群的发展逐步推进

目前，中国只有长江三角洲和珠江三角洲城市群形成大面积的高亮度区域。

虽然我们认为长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝是中国未来发展潜力最大的地区，但不可否认的是城市群的发展正在逐步推进，显然这五个城市群也处于不同的发展阶段。判断城市群的发展阶段将有助于我们发现城市规律，把握城市机遇。核心城市产生的辐射和溢出是城市群形成过程中的重要特征。只有当核心城市的经济总量达到一定水平时，才会产生溢出效应。目前，仅北方、广州、深圳四个一线城市的gdp就已达到2万亿，并开始向四周辐射。

从早期的星光到现在的连续带，它确定了中国城市的发展道路和城市群的形成过程。美国国家海洋与大气管理局(NOAA)1998年至2013年的夜间照明变化显示，2000年之前，中国城市的照明率较低，大部分地区没有照明，只有北京和上海等少数城市可以被视为亮点。2003年前后，可以观察到中国的照明面积显著扩大，长江三角洲和珠江三角洲的照明城市密集，星光熠熠。之后，沿海城市、内陆省会城市和中小城市依次亮灯，亮灯率明显高于往年。照明面积的扩大与中国城市的发展道路相吻合。至此，中国以沪环甬线为界，形成了明显的照明区和非照明区，照明格局也印证了中国城市群正在悄然形成。

从noaa最新的夜景图可以看出，只有长江三角洲和珠江三角洲城市群形成了大面积的高亮度区域，表明长江三角洲和珠江三角洲城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市层次和结构；在京津冀城市群中，京津的亮度明显高于河北。在更多的地区，只有核心城市有更高的亮度，如长江中游的武汉；成渝城市群中的成渝:中原城市群中的郑州；海西城市群中的福州和厦门；关中城市群中的Xi安等。这也表明这些地区仍处于发展的初级阶段，核心城市的虹吸效应远大于溢出效应，地区间的联动发展尚未形成。