倾斜的房价：商办地出让背后的秘密

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限购住宅，尤其是在2016年推出“3.25”新政后，出现了极其火爆的销售周期。

上海再次启动了对住宅建筑的调控，这是在扩张和盈利的压力下，住宅企业的灰色地带隐现的背后，也是投资者因投资回报而做出的选择。

“从房地产行业来看，完整成熟的游戏规则非常重要，现在市场上的声音越来越高。”仲量联行高级董事兼住宅部主任周静指出，近两年来，民营企业在公开市场上占有了更多的土地，当然也有一些企业有国企背景。这些私营企业大多有激进的投资策略，这与它们自己的商业模式有很大关系。“大多数私营企业的基本盈利模式仍然是基于开发和销售。虽然商业控股的比例正在缓慢上升，但它尚未成为主流。”周静认为，目前，整顿只是为了规范市场，销售并没有完全停止。“现在可以肯定的是，正在出售但尚未出具大型生产证明的项目将受到影响。”

另一位业内人士预测，这将需要一段时间来纠正。今年春节后，政府将出台措施规范市场，并解释“游戏规则”。

商业销售冲动

在一位业内资深人士看来，上海对类似住宅的监管经历了三个阶段:早在上个世纪，上海的一些住宅小区在出售时就包含了一些写字楼物业，住宅企业将它们改造成了酒店式公寓。当时，产权也是70年，公寓的类型和建筑面积的比例是不同于住宅的。2012年7月23日，上海发布了最新规定，明确酒店式公寓属于限购范围。其中，拥有70年产权的酒店式公寓属于住宅建筑，属于限购范围；该房屋用途为旅(客)厅，产权为40年的公寓式酒店，非住宅，但按规定不得单独出售；具有办公用途和50年产权的公寓式办公楼不在限购范围内。当时出现的酒店式公寓进行了调整，产权调整为50年；第二阶段，从2015年4月1日起，上海市实施了《关于加强公寓式办公建筑规划管理的意见》，对公寓式建筑的建筑控制要求是:每个隔断单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米；在第三阶段，很明显，公寓式办公用地的性质是商业服务和办公用途，服务年限为40年或50年，不包括在限购范围内。酒店式公寓用地的性质是住宅，使用寿命为70年。纳入商品房限购范围；公寓式酒店用地是商业服务用地，目的是游客(客人)大厅。使用寿命为40年，不允许单独销售。

业内人士指出，可以说上海已经进入了住宅建筑调控的第四阶段，这将更有利于市场的规范发展。

该政策咨询研究部主任张宏伟指出，在当时的市场环境下，当商业写字楼被出售时，尤其是郊区和远郊的写字楼，如果是纯商业或纯写字楼，就很难吸引投资或出售并运营好。从地块本身的发展来看，如果能实现快速周转，房企肯定会找到出路。因此，应该对土地利用规划进行一些调整，将土地利用规划改为住宅型，但仍是商业地产，更有利于资金的退出。

这暴露了地块所在区县职能管理部门的监管问题。在规划建设、营销、验收登记、后续管理等方面存在一些问题。，如职责不清、监管不力、基础不清。

目前，郊区有大量商业项目，利益驱使开发商转向住房。事实上，在多次调控中，上海对商业用地和纯居住用地有不同的条件和用地要求，在用地性质和规划要求上有严格的区分。在调控过程中，政府将相应调整各类土地的比例，以控制市场供求。

上海的商业用地转移在2016年达到高峰。

根据同一政策咨询研究部门的数据，从2011年到2016年，随着上海土地供应量的调整，商业用地占土地出让的比重出现了下降和上升的趋势。2011年，上海市商业用地出让面积为321.98公顷，约占总出让面积的9.8%；2012年为174.65公顷，约占7.6%；2013年为349.58公顷，约占15.65%；2014年为185.18公顷，占9.8%；2015年为127.64公顷，约占11.73%；2016年为190.3公顷，约占21.54%。

显然，2012年和2016年上海出台的调控政策对商业用地的流转产生了影响。然而，就转让价格而言，商业用地也经历了比住宅用地更大的变化。2011年，商业用地的底价几乎是纯宅基地的两倍。2012年，纯宅基地平均楼面价格为4983元/平方米，商业用地为7457元/平方米，差距越来越近；2013年，商业用地价格突然上涨至13528元/平方米，而纯宅基地价格为6644元/平方米；2014年，纯宅基地的底价突飞猛进，进入10348元/平方米，而商业用地为7905元/平方米，首次超过纯宅基地的底价；2015年和2016年，无论是纯住宅用地还是商业用地，底价都在上涨，差距在缩小，但市场上的销售价格有很大差异。

“住宅的价格一般相当于同一地点的住宅价格的70%，而其他的则是65%。”张宏伟指出，从价格差异可以看出，住宅建筑的性价比确实比住宅建筑高一点，大部分住宅建筑面积小，总价低，购买门槛相对较低。

监管下的投资热点转移

“现在几乎所有的房企都非常关注这个问题，因为市场上没有纯住宅的房企。在发展较好的地区，长期以来没有纯粹的宅基地供应，而且大多数都有商业用地。”周静指出，所有投资热点的出现都与政策有很大关系。自2005年出台第一个调控政策以来，房地产市场经历了不同的周期，其间投资热点也在发生变化。然而，在2016年推出“3.25”新政后，甚至出现了一个极其火爆的销售周期。“投资热点与宏观经济环境和政策导向有关。限购令出台后，二手房吸引了投资者的目光。"

根据上海一家第三方机构的数据，在上海一些土地储备较大的房地产企业和待售项目中，2014年至2017年1月10日期间获得的商业用地数量也相当大。例如，共占用绿地76个，约1162.36万平方米，征地总价款约253.7亿元；万科拿下25个商业用地，约238.39万平方米，总征地价约153.17亿元；碧桂园两年内拿下23个商业用地，约140万平方米，总征地价63.78亿元；龙湖拿了11块，约113.71万平方米，征地总价款约101.22亿元；保利地产(600048，BUY)收购了15处商业用地，总土地收购价格为64.76亿元，面积约为97.53万平方米。

上述业内人士指出，商业项目中分散的写字楼很多，市场上倾向于做商业项目的买家有两种:一种是自用，另一种是投资。投资回报已经被越来越多的机构或个人所认可。办公楼的销售一直不错，机构甚至喜欢购买整栋楼或整层楼。仅去年一年，上海就有四笔大型写字楼交易。很明显，以纯办公楼的形式销售更快。《21世纪经济报道》记者了解到，融创是一个位于浦东的商业项目，它包括购物中心和办公室两部分，大部分的办公部分都被改造成了小阁楼。一家大型基金公司收购了该项目的一座塔楼。

一位房地产企业人士指出，上海的许多商业用地不能完全改造成住宅楼，即使要改造，也要经过严格的审批。因此，“暂停销售”应该是暂时的。