鸡年首拍多城再现高溢价 土地市场余热难消

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尽管当地房地产市场正在慢慢降温，但土地拍卖市场依然火爆，高地价交易频繁。

昨日，南京鸡年第一次土地拍卖结果揭晓，七块地全部售出，其中五块需要当场摇号才能确定获胜者，起拍价为183.7亿元，总成交价为268.7亿元。同样，长沙“鸡年第一次拍卖”的平均溢价高达77.82%，最抢手的一块土地以168.4%的溢价售出。今年以来，合肥、杭州等楼市热点城市去年纷纷设定新的地价。针对热点城市土地市场余热难退的现状，有业内人士指出，有必要缓解住宅企业的“饥饿”，合理增加土地供应商。

一个地块经过了395轮投标

2月14日，“情人节”，南京的土地是最“被人抛弃”的。作为当地鸡年的第一次土地拍卖，在售出的七块土地中，除一块纯商业用地以底价出售外，其余六块土地经过了多轮招标，其中五块达到了最高限价，因此必须通过摇号来确定投标人。

昨日公布的拍卖结果显示，位于秦淮区中华门外的g98地块，由于位置较好，竞争激烈。从最初的58.6亿元到最高的98亿元，经过4个小时395轮的竞价，它终于变成了一个活的彩票。它不仅在拍卖中创下新高，还创下了南京多年来最高的地块总拍卖价格。此外，还有四块住宅用地，全部以最高价格出售，然后转换为现场抽奖。记者注意到，土地拍卖背后是资金争夺，上述地块的竞标者主要是金茂、招商、绿城等房地产大鳄。

激烈的竞标也显示出房地产企业对土地的渴望。南京当地媒体也披露了一个有趣的细节。由于投标困难，一家大型房地产企业曾经找到当地的内部人士，希望他们能帮助引进和购买其他开发商手中的未开发项目。一旦配对成功，他们将获得500万元的奖励。

与南京相似，长沙在2月11日的“鸡年第一枪”也很受欢迎。30多家房地产企业参与了这场战争，出售的6块土地遭到抢劫。总拍卖价格为14.27亿元，总拍卖价格为31.6亿元，平均溢价高达77.82%。其中，芙蓉区浏阳河东岸057地块被长沙龙湖以168.4%的溢价中标。

很久以前，作为去年楼市的黑马，合肥今年1月卖出了25块土地，总成交额约为241.83亿元，创下了近年来单月最高的土地成交额，单块土地的升水率超过200%和300%的案例层出不穷。同样，1月19日，在杭州2017年的“第一次拍卖”中，几个行业的地价记录也刷新了。

据易居研究院智库中心统计，今年以来，合肥、长沙、沈阳、成都、南京、青岛、杭州等城市的土地交易溢价率分别为147%、92%、75%、65%、59%、51%和50%，位居中国一、二线城市前列。

为了抑制过热的土地市场，一些热点城市已经设定了土地拍卖的最高价格，但仍有抢购。许多业内人士表示，如果没有最高限价，肯定会有更多的地王。

“住房企业是自我维持的”只在一些城市有效

在今年的土地拍卖中，天津的交易溢价率相对较低，仅为6%。这与当地的房地产调控措施有关。

为了给土地拍卖市场降温，2月13日，天津又开出了杀手锏，在报价达到上限后，房企开始争夺“自持区”。也就是说，当挂牌投标的报价达到最高价时，它将不再接受较高的报价，而将改为自持区投标。自住商业建筑和自住住宅建筑的招标，开发后不得另行申请销售许可证、转让或抵押。此举大大增加了房地产企业在天津收购土地的成本和难度。

北京还对土地拍卖实施了严格限制。1月19日，北京进行了2017年的“首次拍卖”，所有三块土地都受到严格的招标限制。与天津的做法类似，当报价达到土地合理上限价格时，就转为现场竞价自持商品房面积或企业商品房面积比例。虽然条件很严格，但房地产企业的积极性并没有降低。其中两块地块在现场招标时达到了价格上限，而自持商品房面积在招标后也达到了最高比例70%的上限，最终不得不转入“申报方案”阶段。

合理增加土地供应可以解决这个问题

房地产市场的监管越来越严格，抵押贷款的门槛越来越高。为什么土地市场仍然热？

业内人士认为，去年房地产市场交易量很大，全国房地产销售面积超过15亿平方米，销售额超过11万亿元，创历史纪录。如今，房企普遍富裕，没有土地，尤其是一些上市房企为了保持高速发展，不得不占用大量土地来维持储备水平。

易居研究院智库研究中心主任严跃进指出，自去年下半年楼市调控在热点城市实施以来，许多房地产企业的征地步伐已经改变，但土地补充需求依然存在。数据显示，包括万科和保利在内的前20家房地产企业今年1月共收购土地1117.26亿元，平均土地收购成本为9654元/平方米，较2016年的6964元/平方米增长38.6%。

关于“房企自持”等抑价措施，信诚控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰早前接受媒体采访时指出，即使需要70年的自持，开发商仍有空运营空间，除了通过发行reits或股权转让实现现金流外，还可以建设购物中心支持现金流。此外，一些核心城市的核心地区可能没有土地出售，也没有房屋出售，人们对土地升值有着强烈的期望。

南京工业大学天成房地产研究所所长吴向华分析说，土地价格限制等手段只是暂时减缓了地王的出现，而在光滑的表面背后有一股暗流，因为价格限制并没有改变供需失衡的本质。

值得注意的是，去年房价上涨的同时，一些城市的土地供应也出现下降，一些热点城市的土地供应不仅未能完成年度计划，还创下了多年来的新低。对此，一些业内人士指出，一些地方政府未能保证土地出让的合理规模，导致土地尤其是住宅用地成为稀缺资源。就房地产企业而言，如果他们在一线城市得不到土地，他们就得去二线热点城市去拿土地。因此，经常出现高额保费并不奇怪。

许多房地产业人士表示，他们对今年的楼市持谨慎乐观态度，但土地市场可能会走出相反的趋势。