楼市调控升级 房价走势趋稳

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随着南京、石家庄、北京等地房地产市场监管的升级，广州、保定、长沙、郑州等地相继出台了新的房地产市场监管政策。随着许多地方对房地产市场的调控，业内人士表示，预计上半年房价上涨趋势将受到抑制，限购范围仍将扩大，调控政策的落实力度可能进一步加大。

北京单日在线签约井喷

17日，北京出台了“还房还贷”限购政策，进一步提高了二手房贷款首付比例。贷款期限最长不超过25年，企业购买的商品房需要上市交易三年以上，被称为北京历史上“最严格的限购”。

与上海以往“还贷还房”的限购政策相比，北京新政的住房还贷范围与此一致，但二手房贷款最低首付比例高于上海:北京普通自住住房提高到60%，非普通自住住房提高到80%；上海分别是50%和70%。

由于这项政策在公布后的第二天就实施了，许多购房者抓紧时间赶上了“末班车”。据叶巍我爱我家市场研究所统计，17日，北京完成二手房网上签约1497套，较前一天增长近40%，单日网上签约自2016年9月30日达到新高。18日，北京完成了968套二手房网上签约，虽然与前一天相比下降了35%，但18日是周六(002291，买入)，而在过去的一个周末一天内只有约100套签约。

虽然网上签约的数量大幅增加，但由于新政的影响，一些尚未网上签约的买家犹豫了，因为首付款现在比以前多了几十万元。一些购房者表示，他们原本想先买一套房子，然后再换一套学区房，但现在只有一次机会支付35%的首付，而且每隔几年换一套学区房肯定会受到限制。

业内人士表示，北京新调控政策的目标是住房，不包括商品房，这将在短期内有利于商品房。中国证券报记者获悉，亦庄的一个商品房项目将于19日提价3个百分点。

从全国来看，今年房地产调控明显收紧。上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，以北京为代表的一些城市的住房信贷政策正在收紧，这将进一步限制购买力有限的人进入市场。

撤销订单和违约大幅增加

楼市调控实施后，北京西城区一家房地产中介店的负责人王(音译)非常焦虑。“新政已经颁布到现在。在不到两天的时间里，30%打算在本月签约或准备签约的客户表示，他们希望退回订单或违约，因为他们真的无法支付首付款。”

他说，北京其他地区的情况应该和他自己的情况相似，像朝阳区这样的交易热点地区可能会受到更大的影响。一些房地产经纪公司的销售人员告诉《中国证券报》说，许多原定于上周末拜访该房屋并谈论价格的客户被取消了，因为现在市场趋势已经改变，他们需要拭目以待。

然而，一些房地产机构的工作人员和销售人员告诉客户，在调控的压力下，房价可能会下降，但据估计，下降幅度不会很大，将来还会上升，所以最好先买后住。

北京对新政的调控显示了相关部门抑制热点城市房价过度上涨的决心。叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在目前的政策下，预计对支付能力弱的住房的非紧急需求将被推迟，春节后房地产市场不断上升的交易量将从3月中旬开始明显回落。

在银行信贷方面，几家房地产中介机构表示，目前来自银行的消息是，在3月的最后10天内不会批准新的个人抵押贷款。《中国证券报》记者询问了几家商业银行的个人住房抵押贷款情况，得到的回答大多是:北京新的房地产调控政策刚刚出台，银行的执行水平还需等待总行的统一标准。

“总行的政策还没有出台，我们分行只能等待，但很明显，所有后续的审核流程将会更长、更严格。”一家股份制银行北京分行的相关负责人表示。

监管有扩大的趋势

易居研究院智库中心研究主任严跃进预测，各地出台新的监管政策后，后续房地产市场将趋于稳定。许多城市提高了对流动人口社会保障缴费年限的要求，并出台了“还贷还房”政策，使这些城市稳定房价的基础更加坚实。预计上半年房价涨幅不会太大，房地产市场整体将保持在一个稳定的运行区间。

对于限购范围是否会继续扩大，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328，BUY)认为限购范围仍在扩大，监管政策的执行力度可能会进一步加强。市场不应低估相关部门抑制资产泡沫的决心。从目前情况来看，保持合理的价格弹性是最重要的任务。

夏丹表示，无论是一线、二线还是三线四线城市，任何脱离实际生活需求、房价大幅上涨的情况都可能导致后续“救火”措施迅速跟进。价格涨幅最高的城市和热点的三、四线城市，其大都市区的溢出效应导致价格上涨压力显著增加，则购买贷款的可能性有限。

对于存量较大的四线城市，卢文喜表示，在去库存化的思路下，房价有望保持稳定，但一些过热城市前期的房价将明显受到调控政策的影响。

浙商银行分析师岳洋表示，为了确保房地产行业的健康发展，避免不合理的价格波动至关重要。就特定地区的房价变化而言，长期影响因素是经济基本面和人口净流入，而短期因素是货币流动性和政策约束，消费者预期始终贯穿其中。因此，房地产调控需要供需双方共同努力，在良性环境中用政策框架引导预期，防止房地产行业因其强大的金融属性而进入金融市场标的物的价格变动逻辑体系，从而透支空.未来的发展