富力地产去年160亿拿地 净负债率攀升

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“华南五虎”中的恒大、碧桂园(港股02007)现在已经成为销售规模超过3000亿元的房地产巨头，而R&F地产(港股02777)、雅居乐、和盛创展发展相对较慢，与过去五家同级别房地产企业的差距逐渐拉大。

其中，R&F地产2016年实现年度合同销售额约608.6亿元，同比增长12%，实现年度销售目标，在中国排名第19位。

在销售业绩增长的同时，R&F不断补充土地储备，为后续的规模增长储备“粮食”。数据显示，R&F地产在2016年购买土地的支出约为160亿元，同比增长255%，而2015年为45亿元。

同时，R&F的净负债率伴随着土地储备的增长。沈万红源(000166，BUY)(港股00218)预测，2016年末R&F净负债规模将进一步上升至780亿元，而2015年末为690亿元，同期净负债比例将达到171%左右，高于2015年末168%的净负债比例。

实现去年的销售目标

2016年是富力地产的突破之年。R&F地产发布的数据显示，2016年R&F地产的合同销售总额约为608.6亿元，同比增长12%，成功实现年度销售目标。

根据沈万红源的研究报告，2016年市场繁荣，R&F的销售增长率弱于同行。2016年12%的增长率远低于同期约50%的同比增长率，或行业内约35%的同比增长率。R&F各地区的销售目标布局低于预期，包括海外市场的京、太、石、澳、马；杭州、惠州、海南和无锡是同期的畅销书。

此外，国家商报记者注意到，R&F的销售额一直在业绩目标线上下浮动。2014年，R&F未能达到原定销售目标，与2013年相比，营业额下降，净利润下降。2015年，R&F降低了600亿元的销售目标，最终实现了降低的目标。

同政策研究部主任张宏伟表示，衡量房地产企业的业绩，要综合考虑多个指标，不仅是业绩规模，还要考虑利润率、负债率和现金流等指标。此外，住房企业在制定发展战略时也有考虑因素。不是所有的企业都追求规模的快速增长，而有些企业追求利润并保持规模的稳定增长。

据了解，2015年，R&F的毛利率和净利率保持在较高水平，分别为32.1%和15.2%。2016年上半年，R&F净利润从2015年的17亿元增加到24.2亿元，整体毛利率为27.1%。万宏远预测，2017年，R&F的毛利率将保持在30%以上的高水平。

积极补充土地储备

2016年，R&F改变了前两年在土地市场的谨慎表现，积极补充土地储备，提高了销售业绩和充足的国内流动性。仅2016年上半年，R&F就斥资55亿元收购了建筑面积为149万平方米的土地，半年内收购的土地数量超过了2015年。

根据沈万红的研究报告，2016年，R&F在土地购买上花费了约160亿元，比2015年的45亿元高出255%。

R&F的项目布局集中在五个区域:珠江三角洲、京津冀、长江三角洲、太原和海南。2016年，R&F首次落户深圳，完成了“北广深”一线城市布局。与此同时，R&F不断增加海外业务。2013年底在马来西亚投资85亿元后，先后在墨尔本和布里斯本收购了5个项目。

2016年底，R&F子公司R&F港与凯撒的美国子公司达成协议，收购并共同开发仁川永中岛的综合度假项目。

同时，R&F将有意开拓柬埔寨市场。据《21世纪经济报道》报道，R&F高管访问了柬埔寨，双方初步同意R&F地产在未来3至5年内向柬埔寨投资30亿美元。

在海外投资方面，R&F地产联席董事长李思廉曾表示，R&F投资海外，主要是因为与国内投资相比，土地价格合理、利润率适宜、投资风险较低。

张宏伟表示，从总体趋势来看，他对海外房地产市场长期持乐观态度。随着海外留学和投资的增加，对海外住房有了需求。同时，投资海外市场有利于对冲市场周期性波动的风险，降低融资成本。一些房企投资海外项目，拥有海外上市平台和融资平台，可以促进规模化发展，同时解决融资问题。

随着土地市场的大规模投资，R&F地产的净负债率也在上升。据嘉里统计，从2015年到2016年年中，R&F地产以433亿元人民币在房企企业债券发行规模前10名中排名第一，堪称“发债之王”。

根据R&F地产2017年1月发布的公告，截至2016年12月31日，公司贷款余额约为1199.97亿元，较2015年的825.24亿元增加374.73亿元。

沈万红源预测，2016年底R&F的净负债规模将从2015年底的690亿元进一步上升至780亿元，同期净负债比率将达到171%左右，高于2015年底的168%的净负债比率。

张宏伟认为，房地产行业是特殊的，房地产企业净负债率的上升需要辩证对待。如果分阶段集中征地导致负债率上升，征地通过销售返还资金后负债率自然会下降。这是一个周期性的问题，一些房地产企业会采取这种策略，通过增加债务来获得更多的土地，实现快速的规模扩张。