南京千万级别墅烂尾7年 阳明山庄业主维权尚无进展

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人民网北京3月24日电(徐谦)七年前，朱先生花了大约1100万元购买了位于南京紫金山东侧唐山新城区的阳明山庄。

阳明山庄位于黄龙山坡上，靠近阳山古迹风景区。此外，开发商承诺要修建高尔夫球场、私人远足小径、唐山温泉等高端设施，所以价格很高。从2009年到2010年，一栋别墅的总价高达几百万元，甚至上千万元。

七年后，站在他花1000万元买的别墅旁边，朱先生看到了杂草丛生的土地、成堆的垃圾和满是污水的地下室。承诺的高尔夫球场和唐山天池都泡汤了。

不仅如此，朱先生告诉《人民财经》:“这个社区没有水和电，污水处理系统也没有建成。”道路坑坑洼洼，周围杂草丛生。挖掘机不时闯入社区破坏设备。我不能再呆下去了。”

照片由阳明山别墅项目社区业主提供

所有者:最初开发者的资金链断裂，随后的开发者恶意闯入

据记者了解，阳明山庄的开发商是南京童渊房地产有限公司，该公司在阳明山庄的后期开发过程中，打破了资金链，导致阳明山庄的建设一个接一个的停工，直至进入未完工状态。

虽然业主购买的部分别墅已经竣工交付，但其他别墅仍处于未竣工状态，无论住宅区是否竣工交付，住宅区的水、风、电都还没有完全供给，还远远不能满足入住条件。

南京童渊房地产有限公司无法继续开发阳明山庄后，阳明山庄的后续地块通过司法拍卖转让给了另外两个开发商。然而，继承的开发者和所有者再次引起冲突。

朱先生说:“接手云溪地产的开发商之一，强行无偿使用阳明山庄小区的道路、配套设施、绿化景观等社区资源，多次将大型吊车、装载机、挖掘机开入小区。破坏大门等小区设备，小区业主每月最多报警80次以上，严重威胁业主的财产和人身安全。”

接管开发商的恶意入侵成为点燃阳明山庄100多名业主怒火的直接原因。3月15日，几个业主联名向南京江宁区唐山街的信访办公室请愿，希望当地政府出面与开发商协商，解决烂尾楼问题。

朱先生说:“南京房地产有限公司资不抵债。如果能在政府的帮助下实现破产重组，重新引进负责任的统一开发商来接手，我相信阳明山庄就能成为我们安居乐业的家园。”

照片由阳明山别墅项目社区业主提供

江宁区住房建设局和建设局:由唐山街协调

对于阳明山别墅未完工的情况，人民财经首先联系了南京市江宁区住房和建设局办公室。其工作人员说:“十几个业主到信访办公室反映社区情况。目前，该事件已被唐山街。牵头协调开发商和相关部门推动此事。”

作为当地房地产开发部门，江宁区住房和建设局没有给出处理方案。经询问，其工作人员进一步表示:“因为整个事件的受理不是房屋建设局的受理，牵头人也不是房屋建设局的牵头人，还需要其他相关部门了解情况。”

随后，人民财经就阳明山庄未实现“三通”但通过验收的情况致电南京江宁区建设局相关人员。它说:“房屋验收的具体工作应由其质量监督站管理。”

人民财经联系了质监站的相关人员，说:“我们验收的时候，煤气是不相干的。(煤气)是煤气集团的事情。电并不意味着房子的内部电路有问题，但是房子的外部供电不足。水也是如此，它是外部设备。这些都是由自来水公司和市供电局建造、设计、安装和验收的。当我们接受了它，我们就可以通过水和电。”

据进一步了解，在竣工验收过程中，南京童渊房地产有限公司仅安装了“临时水电”以应对验收，但“临时水电”顺利通过验收。

熟悉该领域的资深律师王海涛向人民财经提供了江苏省工程质量标准《住宅工程质量分户验收规则》，其中明确规定了水管安装工程和电气工程的验收要求，验收合格后方可交付使用。

王海涛说:“如果社区达不到上述标准和其他相关标准，政府验收部门给予验收是违法的。如验收行为对买方造成损害，可向政府部门申请行政复议或提起行政诉讼(要求撤销通过验收的行政行为，并可要求有关部门责令开发商整改)。”

随后，人民金融联系了唐山街相关负责人，称:“目前，唐山街与住建局、建设局等相关部门已达成共识，唐山街牵头开发商，协调各部门处理。”

业主朱先生也向人民财经证实，目前阳明山庄的未竟事件已经由唐山街牵头，但目前还没有新的进展和处理方案。

律师建议:政府应该发挥建设性作用

对于阳明山庄的业主来说，目前最迫切的是实现“三通”，平整道路，修复污水系统，引进新的物业管理公司，让社区尽快入住。

对于业主代表朱先生提出的申请破产并引进新的开发商进行统一开发的建议，京恒律师事务所高级合伙人邓表示，根据《破产法》的有关规定，当开发商不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力时，开发商及其债权人可以向人民法院申请破产。向人民法院申请破产时，应当提交破产申请和有关证据。

在加快破产程序和引进新开发商方面，邓薛平认为:“政府应该发挥建设性作用。”

此外，对于烂尾楼改造，中国《城市房地产开发管理条例》规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发管理活动的监督管理。在发生烂尾楼事件时，有关部门可以根据保护各类债权人利益的原则，进行行政干预，召开债权人会议，协商处理方案，通过税收优惠政策、限期自行处置、强制代理处置、强制拆迁、托管和继续建设、引进新开发商、融资和振兴等方式，更好地平息烂尾楼事件。

另外，针对云溪房地产公司对阳明小区公共设施的破坏，邓律师指出:“业主购买的每平方米建筑面积，价格构成不仅包括房屋本身的价格，还包括相应的土地使用费、公共基础设施建设费和公共配套设施建设费。根据《物权法》，在该房地产中购买房屋的所有人都是土地使用权、公共基础设施和公共配套设施的所有者。后来，其他开发商破坏了社区的公共基础设施和配套设施，侵犯了业主的所有权和使用权。”

律师王海涛补充说，社区中的另一块地被转售给了另一个开发商，接手的开发商被迫穿过社区，破坏了社区中的公园和配套设施。如果有必要通过社区，社区的所有者应该提供必要的便利。但是，开发商不得通过挖掘土地、修建建筑物、铺设管道和安装设备来危及业主在社区内的财产安全。如果开发商的行为对小区业主的财产造成损害，小区业主可以向法院起诉，要求开发商“停止侵权”和“排除妨害”，如果造成损失，可以要求“赔偿损失”。