老办法融资受阻 房企另谋“钱路”

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自去年10月以来，房地产企业的公司债券融资渠道明显收紧，住房企业通过中期票据融资和海外发债的案例明显增多。

据彭博社统计，自2017年以来，国内房地产企业已成功发行13只海外债券，累计金额达46.4亿美元，是2015年1-2月23.2亿美元总额的两倍。信用债券方面，截至3月20日，非金融企业信用债券发行量为4509亿元，3月份的发行量较2月份大幅增加。分析师指出，3月份房地产信贷债券整体发行量大幅增加，主要是由于房地产类一般中期票据发行量增加。

海外债券发行正在升温

风能数据显示，自去年11月以来，房地产企业发行的债券规模(包括交易所公司债券、NDRC公司债券、中期票据、短期融资券和非公开定向债务融资工具)大幅缩水。2017年1月，发行规模降至57.5亿元，较去年同期1655.8亿元的月发行量大幅下降近97%。在过去的四个月里，住房企业的公司债券发行几乎停滞不前。

随着国内融资的收紧，住房企业海外发债继续升温。据彭博社统计，自2017年以来，国内房地产企业已成功发行13只海外债券，累计金额达46.4亿美元，是2015年1-2月23.2亿美元总额的两倍。

3月15日，郭蕊房地产宣布将发行3亿美元的优先票据，利率为7%，2020年到期。收益将用于为一些现有债务进行再融资，并作为公司的一般营运资本。3月10日，合景泰富地产宣布将发行2022年到期的本金总额为4亿美元、利率为6%的优先票据。何景泰富打算利用票据发行的净基金为某些债务进行再融资。钟君房地产公司最近宣布，将发行2亿美元的高级票据，利率为5.875%，2022年到期。

华南一家股份制经纪公司的分析师指出，2017年将有更多的房地产美元债券到期或进入可赎回期，许多房地产企业将试图进入离岸美元债券市场融资。

此前，美元债券因其融资成本低而受到房地产企业的青睐。特别是从2013年到2015年上半年，由于国内融资渠道有限，许多国内房地产企业选择发行美元债券来解决融资问题。然而，随着2015年下半年国内融资渠道的逐步放松和融资成本的降低，特别是人民币贬值的压力，美元债务成本大幅上升。

海通证券(600837，BUY)的研究报告指出，由于基本面因素和美元利率上调，人民币汇率将继续贬值，这将进一步增加国内企业在海外发行债券的成本；此外，美元进入加息周期，导致美国债务利率上升。国内企业需要以更高的票面利率在海外筹集资金。

中期票据受到青睐

房地产企业的公司债券融资渠道明显收紧，也使得一些房地产企业选择在银行间市场发行中期票据。今年2月，星河实业申请发行30亿元企业债券终止审查，并“自愿要求撤回申请文件”。3月，星河实业发行了2017年第一批5亿元中期票据，补充公司营运资金，偿还银行贷款。

国信证券(002736，BUY)指出，截至3月20日，非金融企业发行的信用债券金额为4509亿元，明显高于2月份。如果3月末非金融企业发行的信用债券与前20年持平，3月份发行的信用债券总额预计将超过6000亿元。3月份，非金融企业信用债券全月到期金额约为5252亿元，因此，非金融企业在债券市场的净融资额有望在3月份转正。

就行业而言，3月份信贷债券发行量增幅高于2月份的行业是综合行业、房地产、土木工程和建筑、铁路运输、煤炭开采和洗煤。其中，房地产(000736，买入)行业3月份信贷债券净融资额增幅最大，但与2016年的发行情况相比，房地产信贷债券的发行仍较为低迷。

国信证券研究人员指出，3月份房地产信贷债券发行量大幅增加，主要是由于房地产领域一般中期票据发行量增加。然而，房地产类一般中期票据的发行量增幅相对有限，远低于2016年一般公司债券和私人债券的发行规模。此外，3月份一般中期票据发行量增加，可能也与1月和2月发行市场受到抑制以及3月份发行有关。未来能否维持如此高的发行价，存在很大的不确定性。

一位业内人士对《中国证券报》表示，在收紧房地产企业公司债券融资渠道后，许多房地产企业受到影响，转向监管不那么严格的融资工具，中期票据是更好的选择。“目前，中期票据可操作性强、成本低、节奏快。今后，更多的房地产公司应该遵循这一做法。”他还提醒道，“中期票据的发行将面临债券市场调整的风险。例如，星河实业计划在2016年底发行一期10亿元中期票据，但由于市场波动较大，发行最终将被取消。”