北京二手房市场显著降温 炒房者或被套牢

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我们的记者王松才

“3.17新政”在北京出台后，北京二手房市场开始从春节后的快速繁荣中迅速降温。“3.17新政”不仅继续收紧监管，还迅速改变了市场预期。

市场预期正在迅速变化

北京“3.17新政”出台后，楼市调控政策继续收紧。3月22日，北京市地方税务局、市住房和城乡建设委员会联合发布公告，将非北京购房者的纳税期限从连续5年改为60个月，购房限制进一步收紧；3月24日，中央银行业务管理部、北京银监局、北京市住房建设委员会和北京市住房公积金管理中心联合发布通知，明确规定离婚一年内购房贷款、商业贷款和公积金贷款计入二手房。

北京的一位房地产投机者李现在有点害怕，由于政府一再出台调控政策，他的口味与过去不同了。

“我没想到会有这样的规定。春节前我刚刚在北京朝阳区投资了一套小公寓。春节后，房价上涨了50万到60万，但我想今年我可能还要继续保持下去。但现在，据估计，它已经被卡住了一段时间。”李告诉记者，春节过后，北京的楼市很快就变得火热起来，他投资的一套小公寓也涨了不少。但现在北京出台了一项新的调控政策，不仅承认住房，还承认贷款，并对离婚的购房者施加限制。更糟糕的是，银行信贷收紧了。这让他觉得这栋房子更难升起来。

“市场有望在一夜之间发生变化。3月17日之前的二手房市场仍然很热，现在一夜之间就冻结了。”李先生告诉记者:“我知道我应该卖得越来越快，现在接手的买家已经大大减少了。”这一次，我估计我要被困在‘山顶’上两年。”

据叶巍我爱我家市场研究所统计，“3.17新政”于3月25日出台，在北京地区购房的新客户数量比新政出台前(3月10-17日)下降了18.2%；与新政出台前相比，新股发行数量增加了25.7%；客户从购房到存款的平均天数为10天，比新政出台前多7天；受需求下降和市场观望情绪的影响，通过“我爱我家”在北京达成的新销售合同数量比新政出台前下降了59.4%。

同时，从“3.17新政”到3月25日，北京共有6106套二手房在网上签约，比新政出台前(3月10-17日)下降了8%。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，“3·17新政”后，北京楼市调控继续收紧，从社保金连续5年细化到60个月，再到离婚一年内的第二套住房贷款，一系列政策执行标准的细化和收紧，进一步强化了此前收紧的调控政策。

在他看来，不断收紧的购房限制和第二套认证标准，将会推迟那些改善了的购房者进入市场，这些购房者并不急于改善他们的住房，他们的抵押贷款偿还和支付能力也很弱；与此同时，它将通过每年支付一次社保和办理假离婚来限制那些想投资多处房产的人。

成交量将继续下降

胡景晖分析称，房地产市场监管政策的不断收紧，对缓解市场恐慌和稳定市场预期起到了立竿见影的作用。对于买家来说，一方面，政策收紧使买家更加理性，新政前的恐慌和抢购心态不复存在；另一方面，限购和第二套认证标准的收紧导致一些家庭取消或推迟购买计划，买家普遍处于观望状态，需求明显萎缩。对于卖家来说，不愿意出售和像新政前那样价格暴涨的现象已经不复存在，一些急于回笼资金的业主更愿意在市场突然降温的情况下紧急出售。

胡景晖表示，“3.17新政”后，市场实际新交易量大幅萎缩。考虑到网上签约的滞后，预计4月份网上签约量将大幅下降。然而，“3.17新政”后，北京的网上签约数量仅下降了8%。这表明，到目前为止，更多受新政影响的客户选择继续履行合同，违约现象并没有大量发生。

胡景晖预测，由于房地产市场的持续严格监管，北京二手房市场的成交量将继续下降。随着成交量的下降，房价也将趋于稳定，前期房价涨幅过大、总价过高的房价将会下降。